쟁점토지의 양도에 대한 과세에 있어서, 양도차익 계산시 청구인이 주장하는 양도시 실지거래가액에 의할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 경기도 수원시 권선구 OO동 OOOOO 대지 304.5평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.3.25 수원시로부터 취득하여 89.7.19 양도하고 90.5.30 취득가액을 45,001,000원으로 하고 양도가액을 47,500,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였고, 처분청에서는 청구인이 신고한 양도가액이 지방세법상 과세시가표준액 상승율(21.6%) 및 인근유사토지의 지가에 비추어 볼 때 실지거래가액으로 인정되지 아니하므로 양도가액이 불분명한 경우로 보아 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의거 환산가액을 적용하여 89년귀속 양도소득세 4,836,510원 및 동 방위세 483,650원을 91.3.20 결정고지하였는데, 청구인은 이에 불복하여 91.4.13 심사청구를 거쳐 91.7.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 쟁점토지를 취득하기 위하여 89.2.14 수원시에 입찰보증금 6,000,000원을 납부하였고 89.2.25 수원시와 계약체결시 계약금 3,001,000원을 납부하였으나 잔금 36,000,000원은 자금부족과 가내사정으로 인하여 지급약정일인 89.3.25 에 납부치 못하게 되어 연체이자가 늘어감에 따라 손해를 감수하고라도 빨리 처분하기 위해 89.6.20 47,500,000원에 양도한 것이므로 당초 신고가액이 타당하며, 처분청의 과세처분이 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 제시한 증빙서류는 사인간에 작성된 계약서 및 확인서로서 그것이 사실과 다르게 작성될 수도 있기 때문에 객관성있는 사실에 의거 청구주장의 진설성여부를 살펴본 바, 부동산 가격상승에 대한 객관적기준이라고 볼 수 있는 기준시가의 변동추이를 보면, 89년 상반기의 부동산가격상승율이 반영되어 취득당시에 비해 양도당시에는 21% 상승한 점과 서울시 위성도시의 부동산가격은 계속적으로 상승된 것이 주지의 사실인 점 등으로 볼 때 특별히 손해보고 양도하였다는 주장이 대금결재시의 금융자료등 거증에 의해 입증되지 아니하는 한 청구주장을 믿고 받아들이기 어렵다 할 것이고, 청구인이 제시한 증빙서류에 의해 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 89.8.1 개정전 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 및 제4항 제1호의 규정에 따라 취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의해 결정고지한 처분청의 과세처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대한 과세에 있어서, 양도차익 계산시 청구인이 주장하는 양도시 실지거래가액에 의할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 청구인은 쟁점토지를 수원시로부터 취득하기 위하여 89.2.25 계약금을 납부하고 거래가액을 45,001,000원으로 하여 계약을 체결하였으나 자금부족 및 가내사정등으로 잔금지급약정일인 89.3.25 까지 잔금을 납부치 못하게 되어 연체이자가 늘어감에 따라 손해를 감수하고 89.6.2 47,500,000원에 양도하였으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 먼저, 청구인의 쟁점토지양도가 실지거래가액 적용대상인지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 89.5.13 (잔금청산일) 수원시로부터 취득하여 89.7.19 (등기접수일) 양도하였으므로 89.8.1 개정전 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호 및 제2호 다목의 규정에 의거 취득 및 양도가액을 실지거래가액을 적용하여 자산양도차익을 계산하여야 하는 경우에 해당되는 것으로 보인다. 다음으로 실지거래가액에 대하여 보면, 쟁점토지의 취득시의 실지거래가액은 45,001,000원임이 수원시체비지매매계약서 및 수원시 공문(도시 30320-1254, 91.4.4)등에 의하여 확인되고 있고 이에 대하여는 다툼이 없다. 그런데 청구인은 쟁점토지의 양도시의 실지거래가액이 47,500,000원이라는 주장을 하면서 양도시 매매계약서와 매수인의 부동산 거래확인서등을 제시하고 있으나 청구인이 제시하는 증거자료는 거래당사자 사이에서 작성된 서류뿐이고 객관적인 거증자료를 제시하지 못하고 있으며, 부동산의 가격상승을 보수적으로 반영하는 기준시가도 취득시(186등급)에 비해 양도시(190등급)에 21.6% 상승하였는데 청구인이 양도하였다는 가액은 취득가액에 취득세·등록세등의 취득시 부대비용을 합한 금액보다도 낮은 가액이고, 취득시보다 겨우 5.6% 상승된 가액이므로 이를 양도시의 실지거래가액이라고 믿고 받아들이기는 어렵다고 본다. 따라서 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서에 규정하는 바와 같이 실지거래가액을 확인할 수 있는 취득가액은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 양도가액은 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가 즉, 환산가액에 의하여 결정하여야 할 것이므로 처분청의 과세처분이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.