[요지] 아파트분양의 경우 입주일이 가까이 다가옴에 따라 프리미엄이 점차 높게 형성되어가는 것이 통례이므로 청구인이 주장하는 89.5월 당시의 프리미엄 가액을 합한 금액은 실지거래가액으로서 신빙성이 있음
[요지] 아파트분양의 경우 입주일이 가까이 다가옴에 따라 프리미엄이 점차 높게 형성되어가는 것이 통례이므로 청구인이 주장하는 89.5월 당시의 프리미엄 가액을 합한 금액은 실지거래가액으로서 신빙성이 있음
[주 문] 수원세무서장이 청구인에게 91.3.16 결정고지한 89년귀속 양도소득세 2,808,000원 및 동 방위세 280,800원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 사 실 청구인은 경기도 수원시 권선구 OO동 OOOOO에 거주하는 자로서 경기도 수원시 장안구 OO동 OOOOO외 1필지 소재 OOOOO OOOO OOOO 대지 46.23평방미터 및 건물 114.587평방미터(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 89.3.20 OO주택개발주식회사와 계약금 5,000,000원에 분양계약을 체결하여 분양권을 보유하다가 89.5.11 동 분양권을 양도하고, 동 분양권의 취득가액을 5,000,000원으로 하고, 양도가액을 5,100,000원으로 하여 89.5.24 자산양도차익예정신고를 한 사실이 있고, 처분청에서는 청구인이 신고한 프리미엄100,000원이 실지거래가액과 현저한 차이가 있다고 보아 자체조사한 당초계약금 5,000,000원에 프리미엄가액 4,000,000원을 합한 9,000,000원을 매매실례가액으로 하여 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 91.3.16 89년귀속 양도소득세 2,808,000원 및 동 방위세 280,800원을 결정고지하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 91.3.27 심사청구를 거쳐 91.6.25 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 청구인은 수원시 장안구 OO동 OOOOO외 1필지 소재 OO아파트의 미분양아파트인 OOOO OO OOOO를 89.3.20 계약금 5,000,000원에 분양계약을 한 뒤 1차중도금 납부일(89.5.20)이 다가와서 주택자금증식목적으로 사놓은 주식을 매각하려 하였으나 당시 주가가 폭락하여 매도되지 않음에 따라 동 아파트입주를 포기하고 분양계약을 해약하고자 하였는데 해약하는 경우에는 분양계약서 제4조에 명시된 바와 같이 분양계약금의 10%(500,000원)를 공제한다고 함에 따라 아파트분양사무실 주변 부동산중개사무소에 매매를 의뢰하여 89.5.11 분양권을 5,100,000원에 양도하였으므로 동 양도차익을 4,000,000원으로 보아 과세한 처분청의 처분은 부당하다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 소득세법시행령 제115조 제1항의 규정에 의하면 『법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다』고 되어 있고, 동조 제5호의 규정에 의하면 『부동산을 취득할 수 있는 권리』는 『양도자산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 국세청장이 평가한 가액』에 의한다고 되어 있으며, 동법시행규칙 제56조의5 제10항의 규정에 의하면, 『영 제115조 제1항 제5호에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 국세청장이 평가한 가액”이라 함은 양도자산의 종류·규모·분양가액 및 취득·양도당시의 매매실례가액을 감안하여 국세청장이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액을 말한다』고 되어 있고, 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 1026호, 88.11.8) 제76조 단서에는 『거래당사자와 서로 야합하여 양도소득세를 포탈할 목적으로 양도차익을 조작하였다고 인정되는 경우에는 제82조의 규정에 의한 현지조사후 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 받은 후 기준시가에 따라 결정할 수 있다 』고 되어 있는 바, 청구인은 프리미엄 100,000원을 남기고 양도하였다고 주장하나 이 건 거래가 사인간의 거래이고 또한 청구인은 양도대가(청구인등의 기불입금과 양도차익)에 대한 금융자료등을 제시하지 못하므로 청구주장은 받아들이기 어렵고, 처분청이 전시 규정에 의거 쟁점아파트의 기간별·층별 프리미엄을 조사하여 양도소득세 공정과세위원회의 의결을 거쳐 기준시가(4,000,000원)로 과세한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.
4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점아파트 분양권 양도시 프리미엄을 4,000,000원으로 보아 과세한 처분에 대하여 동 프리미엄이 100,000원이므로 전시 과세처분이 부당하다는 청구주장의 당부를 가리는 데 있다.
5. 심리 및 판단 이 건 처분경위 및 청구주장을 보면, 청구인은 쟁점아파트의 미분양아파트인 OOOO OOOO를 89.3.20 계약금 5,000,000원에 분양계약을 체결하여 분양권을 보유하다가 89.5.11 양도하고 89.5.24 실지거래가액(취득가액 5,000,000원, 양도가액 5,100,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였는데,처분청에서는 자체조사한 매매실례가액(프리미엄 4,000,000원을 합한 9,000,000원)을 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 보아 양도소득세를 결정하였고, 이에 대하여 청구인은 주택자금증식목적으로 사놓은 주식의 가액이 폭락함에 따라 동 아파트입주를 포기하고 분양계약을 해약하려 하였는데 해약하는 경우에는 계약서에서 정한 바에 따라 분양계약금의 10%를 공제하도록 되어 있어 부동산중개사무소에 매매를 의뢰하여 5,100,000원에 양도하였다는 주장인 바, 살피건대, 청구인은 청구주장을 입증하는 증거자료로서 매수인의 인감증명이 첨부된 거래사실확인서와 OO아파트 매매계약서를 제시하고 있는 바, 동 입증자료만으로는 청구인의 주장을 뒷받침하기에 부족한 면이 있기는 하지만, 처분청에서 양도소득세 공정과세위원회에 자문을 구할시 제출한 매매실례가액 조사자료는 OO OO, OO아파트에 대하여 88.2～88.10 기간중 프리미엄 시세를 조사한 자료이고, 동 자료에 의거 쟁점아파트 OOOO의 프리미엄을 4,000,000원으로 보아 과세하였으나, 쟁점아파트인 OOOOO OOOO OOOO는 OO OOO 아파트로서 89.5.11 양도한 것인 바, 1년전의 자료인 전시 매매실례가액 조사자료상의 가액을 쟁점아파트의 매매실례가액으로 볼 수는 없으므로 동 조사표에 기초하여 프리미엄을 4,000,000원으로 본 것은 잘못이 있다 할 것이며, 청구인이 분양권을 취득한 OOO호는 1층의 맨 가장자리에 위치함으로써 아파트의 다른호에 비하여 프리미엄이 적은 것이 주지의 사실이며, 89.3.20 미분양상태에서 5,000,000원에 계약한 쟁점아파트의 분양권이 89.5.11에 프리미엄이 4,000,000원이나 형성될만한 특단의 사정이 있었던 것으로는 보이지 않고, 당심에서 조사한 바에 의하면, 당시 OO아파트의 OOO호는 분양계약후에도 상당기간동안 분양계약금의 금리정도를 보상하는 선에서 거래가격이 형성되었으며, 일반적으로 아파트분양의 경우 입주일이 가까이 다가옴에 따라 프리미엄이 점차 높게 형성되어가는 것이 통례이므로 청구인이 주장하는 89.5월 당시의 프리미엄 가액 100,000원을 합한 5,100,000원은 실지거래가액으로서 신빙성이 있어 보인다. 따라서 당초 그릇된 과세자료에 근거하여 양도소득세를 부과한 당초처분에 잘못이 있는 것으로 판단된다.
6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.