[요지] 비조림지의 경우 투기거래로 보아 취득 및 양도당시의 확인된 실지 거래가액으로 양도차익을 계산함이 타당하다 할 것임
[요지] 비조림지의 경우 투기거래로 보아 취득 및 양도당시의 확인된 실지 거래가액으로 양도차익을 계산함이 타당하다 할 것임
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사 실 청구인은 경기도 용인군 기흥읍 OO리 OOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 안성군 금광면 OO리 O OO 소재 임야 1,170,445평방미터, 같은 소재 O OOO 임야 26,876평방미터, 같은 소재 O OOO 임야 413,553평방미터, 같은 소재 O OOO 임야 302,578평방미터, 합계면적 1,913,452평방미터(578,819평) (동 지상 임목 포함, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 84.11.19 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.7.8 청구외 OOO등 2인에게 양도하고 기준시가에 의해 자산양도차익예정신고를 이행한 데 대하여 처분청은 쟁점토지의 면적이 578,819평으로서 이는 90.10.15 개정이전의 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제6호에서 정한 면적 10,000평을 초과함으로 쟁점토지의 취득 및 양도가액은 확인된 실지거래가액(취득가액 250,000,000원, 양도가액 1,650,000,000원)으로 하되 쟁점토지의 총 실지거래가액을 기준시가에 의해 조림지의 실지거래가액과 비조림지의 실지거래가액으로 다음과 같이 안분 계산한 후 (실지거래가액 안분내역) 구 분 총거래가액 조 림 지 역 비조림지역 취득가액 양도가액 240,000,000원 1,650,000,000원 96,579,378원 663,983,157원 143,420,622원 986,016,843원 조림지역의 경우 임지는 조림목적으로 인정하여 기준시가로 취득가액(34,466,988원)과 양도가액(69,526,812원)을 계산(임목은 조림지의 실지거래가액에서 위임지의 기준시가에 의한 가액을 제외한 가액으로 취득 및 양도가액을 각 각 계산)하고, 비조림지의 경우 토지는 투기거래로 보아 실지취득 및 양도가액으로 계산(임목의 취득 및 양도가액은 『零』으로 계산)하여 쟁점토지의 토지부분의 실지취득가액을 177,887,610원, 실지양도가액을 1,055,543,655원으로 하여 91.1.16 청구인에게 양도소득세 538,224,190원 및 동 방위세 107,826,580원을 부과고지함에 따라 청구인은 이에 불복하여 91.2.21 심사청구를 거쳐 91.6.18 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 쟁점토지의 실지양도가액을 1,440,000,000원으로 매매계약을 체결하였으나 양수인이 잔금 600,000,000원을 지연하여 이로 인한 이자상당액 210,000,000원을 더 지급받기로 하고 약속어음을 받았으나 동어음이 부도처리되어 현재 소송계류중에 있는데 처분청은 위 지연이자 상당액 210,000,000원을 양도가액에 포함시켜 양도가액을 1,650,000,000원으로 하여 이 건을 처분한 것은 부당하고, 또한 청구인은 쟁점토지를 84.11.19 취득하여 85.7.22 전체면적에 대한 영림계획서를 수립(총면적 578,819평중 청구인 취득시 기식재된 면적 169,930평, 청구인이 승인받은 조림계획 면적 133,311평, 기타 식재불가능면적 284,578평)하여 85년부터 89.7월까지 청구인이 승인받은 조림계획면적 133,311평중 71,995평에 잣나무와 낙엽송을 신규로 식재(청구인 조림승인면적중 미식재면적은 61,316평)하고 기존조림(낙엽송과 잣나무, 수령: 11～20년)을 육성관리 및 도로개설등을 하여 오다가 관리능력부족 등 부득이한 사유로 임지 및 임목을 동시에 일괄양도하였을뿐 아니라 임지와 임목의 취득 및 양도가액이 구분되지 아니하므로 이는 소득세법시행령 제47조 제2항, 국세청 예규등에 의해 임지의 경우 취득 및 양도가액은 기준시가(임목에 대하여는 총 실지취득 및 양도가액에서 위 임지의 기준시가에 의한 취득 및 양도가액을 제외한 잔여가액)로 함이 타당하다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 처분청이 쟁점토지의 실지양도 및 취득가액을 조림지면적과 비조림지면적으로 안분계산한 후 조림지의 임지에 대하여는 소득세법시행령 제47조 제2항의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 계산하고 동 기준시가를 초과하는 가액에 대하여는 임목의 가액으로 구분계산하여 임지의 양도에 대하여는 양도소득세(임목의 양도에 대하여는 사업소득세를 과세)를 과세하였으며, 또한 비조림지는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제6호의 규정에 의하여 투기거래에 해당된다고 보아 확인된 실지거래가액(양도가액 986,016,843원, 취득가액 143,420,662원)으로 과세한 처분청의 당초처분은 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.
4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도대금지연으로 인한 대가로 수령한 이자상당금액 210,000,000원을 양도가액에 포함시킨 것이 정당한지 여부와 쟁점토지가 취득 및 양도가액의 구분이 불분명한 토지와 임목을 동시에 일괄 양도한 경우로서 토지의 취득 및 양도가액을 조림지의 경우에는 기준시가로 결정하고 비조림지의 경우에는 실지거래가액으로 하여 결정한 것이 정당한지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.
5. 심리 및 판단 먼저, 쟁점토지의 양도가액중 잔금 600,000,000원을 당초 매매계약서상 지급기일에 지급하지 아니하고 지연한 대가로 수령한 210,000,000원을 양도가액에 포함시킨 당초처분의 당부에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액 1,650,000,000원에 포함된 210,000,000원은 양도대금의 지연이자로서 양도가액에 포함시킬 수 없으므로 이를 양도가액에서 공제하여야 한다는 주장인 바 이에 대하여 살피건대, 청구인이 이 건 조사시 조사관서에 제출한 확인서를 보면, 매매계약서상 매매대금 1,440,000,000원중 잔금 600,000,000원을 89.5.30 에 지급받기로 약정되어 있었으나 양수인이 위 잔금지급약정일이 경과하도록 지급하지 아니하여 청구인은 양수인에게 당초 매매계약을 해약한다고 통고하자 매수인 청구외 OOO이 청구인에게 매매계약서상 매매대금 이외에 210,000,000원을 추가로 지급하기로 약속하고 약속어음을 제시함에 따라 청구인은 동 약속어음을 쟁점토지의 잔금의 일부로 수령하고, 양수인에게 영수증을 발행하여 준 사실이 있고, 또한 청구인은 매매계약서상 잔금지급약정일(89.5.30)로부터 10일이 지난 89.6.9 에 잔금 600,000,000원을 수령한 사실이 확인되는 점등을 미루어 볼 때 청구인이 추가로 받은 210,000,000원은 잔금 600,000,000원의 지연일수(10일)에 상당하는 정상적인 이자로 볼 수 없다 할 것이다. 따라서 처분청에서 청구인이 쟁점토지의 양수인으로부터 매매계약서상 양도대금 1,440,000,000원 이외에 추가로 수령한 210,000,000원을 양도대금에 포함시켜 이 건을 처분한 것은 잘못이 없어 보이는 반면에 청구인 주장은 이유 없다고 판단된다. 다음으로 쟁점토지중 조림지의 임지의 거래가액을 기준시가로 하고, 비조림지의 토지의 거래가액을 실지거래가액으로 하여 처분한 당초처분의 당부에 대하여 살펴본다. 우선 이 건 쟁점토지의 양도당시 관계법령의 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항과 동법 제45조 제1항 제1호에서 양도소득세의 양도차익계산은 원칙적으로 당해재산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 또 동법시행령(89.8.1 개정이전) 제170조 제4항에서 위의 『대통령령이 정하는 경우』에 대하여 열거하면서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있으며, 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항 제6호에 의하면, 군(읍제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평이상이고, 그 가액(등록세 과세표준액)이 50,000,000원 이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때에는 그 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 그 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있다고 규정하고 있다. 또한 산림소득의 범위 및 계산등에 관한 근거규정인 동법 제24조 및 동법시행령 제47조 제1항의 규정에 의하면 산림소득은 조림한 기간이 5년이상인 임지의 임목의 벌채 또는 양도로 인하여 발생하는 소득으로서 임목을 임지와 함께 양도한 경우에 그 임지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 산림소득에 포함하지 아니한다라고 규정하고, 동시행령 동조 제2항에서는 임목과 임지를 함께 양도한 경우에 임목과 임지의 취득가액 또는 양도가액을 구분할 수 없을 때에는 임지에 대하여 기준시가에 의하여 취득가액과 양도가액을 계산하고 그 잔액을 임목에 대한 취득가액 또는 양도가액으로 본다라고 규정하고 있으며, 또한 국세청 예규(재산 01254-1492, 88.5.26)에 의하면, 현행 소득세법상 양도소득에 대한 소득세 산정시 적용할 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나 같은법시행령 제170조 제4항의 규정에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것이며, 임목과 임지를 함께 양도한 경우에 임목과 임지의 취득가액 또는 양도가액을 구분할 수 없는 때에는 임지에 대하여 기준시가에 의하여 취득가액과 양도가액을 계산하고 그 잔액을 임목에 대한 취득가액 또는 양도가액으로 보는 것이며, 이 경우에 그 잔액이 없는 때에는 임목에 대한 취득가액 또는 양도가액은 없는 것으로 간주하는 것이라고 규정하고 있다. 이 건의 경우 쟁점토지중 조림된 면적이 232,925평이고, 비조림면적이 345,894평(조림계획서상 조림불가능지역 284,578평 포함)인 것에 대하여는 다툼이 없고, 다만 취득 및 양도가액의 구분이 불분명한 토지와 임목을 동시에 일괄양도한 경우 토지의 취득 및 양도가액의 결정방법에 대해서 다투고 있으므로 이에 대하여 살피건대, 첫째, 청구인은 쟁점토지를 84.11.19 취득하여 쟁점토지에 대하여 조림계획을 수립하여 안성군수로부터 승인받은 면적 133,311평중 71,995평을 식재(잣나무 63,222평, 낙엽송 8,773평)한 것이 확인되고 있어 쟁점토지중 총식재면적은 232,925평임을 알 수 있고, 둘째, 쟁점토지의 매매계약서 및 양수인(OOO)의 확인서에 의하면 쟁점토지의 양도대금 1,650,000,000원에는 동 지상의 임목까지 포함되어 쟁점토지를 청구외 OOO등 2인에게 동시에 일괄 양도하였음을 알 수 있으며, 셋째, 처분청이 제출한 쟁점토지상의 조림 실적표와 당초 조사관서(서울지방국세청)의 현지조사복명서 및 청구인의 진정서에 대한 회신내용을 보면, 쟁점토지의 표고는 평균 200～400m 정도로서 비교적 계곡부분에는 낙엽송과 잣나무등으로 조림(수령은 평균 3-20년생 정도이고 나무의 직경은 30㎠ 정도 되는 것도 있음)이 되어 있고, 쟁점토지 578,819평중 232,925평에는 잣나무와 낙엽송등을 조림하여 육성관리하여 온 사실과 조림한 임목은 경제성이 있는 것으로 판단하고 있는 점등을 종합하여 볼 때 조림지의 경우 임지의 취득 및 양도가액은 소득세법시행령 제47조 제2항에 의해 기준시가로 과세함은 이유있다고 보여지는 반면에 비조림지의 경우는 그 지상에 임목이 있다 하더라도 소득세법 제24조에 규정하는 산림소득으로 볼 수 없음이 명백하다 할 것인 바, 그 취득 및 양도가액은 소득세법시행령(89.8.1 개정이전) 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정(90.10.15 개정이전) 제72조 제3항 제6호의 규정에 의한 투기거래로 보아 취득 및 양도당시의 확인된 실지 거래가액으로 양도차익을 계산함이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지양도가액(1,650,000,000원)과 실지취득가액(240,000,000원)을 기준시가에 의해 조림지의 실지거래가액과 비조림지의 실지거래가액으로 안분계산(조림지의 양도가액 663,983,157원, 취득가액: 96,579,378원, 비조림지의 양도가액: 986,016,843원, 취득가액: 143,420,622원)한 후 다시 조림지의 경우 산림소득으로 보아 임지의 취득 및 양도가액을 기준시가(취득가액: 34,466,988원, 양도가액: 69,526,812원)로 결정하고, 비조림지의 경우 토지의 취득 및 양도가액은 실지취득가액과 양도가액으로 결정하여 이 건을 처분한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.