감정평가금액을 양도차익계산시 실지거래가액으로 볼 수 있는지의 여부(기각)

[참조결정] 국심1983광1143

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 인천직할시 남구 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로서 종전부터 보유하고 있던 인천직할시 남구 OO동 OOOOO 소재 대지 3,471평방미터(이하 “종전토지”라고 한다)를 84.10.16 인천직할시에 양도하고 동일자로 인천직할시 북구 OO동 OOOOO 임야 3,696평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 교환·취득하였으며 85.7.25 쟁점토지를 아파트건설사업자인 청구외 OOO에게 양도한 후 86.5.31 기준시가로 양도차익확정신고 및 납부를 이행하였는 바, 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액〔취득가액 121,968,000원은 청구인 소유이던 종전토지를 인천직할시 소유이던 쟁점토지로 교환할때 인천직할시가 한국감정원에 의뢰하여 평가한 가액이고, 양도가액 670,824,000원은 거래상대방으로부터 확인한 매매계약서상 가액임〕으로 계산하고 90.12.21 85년도귀속 양도분 방위세 97,344,830원(양도소득세는 조세감면규제법 제62조의 규정에 의거 면제하였음)을 결정고지하자 청구인은 이에 불복 91.2.18 심사청구를 거쳐 91.5.15 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구인 주장 청구인이 교환취득한 쟁점토지를 아파트건설업자인 청구외 OOO에게 84.12.1 양도하였으므로 이 건 처분은 국세기본법 제26조의2에 규정한 부과제척기간이 만료된 후에 과세한 것이고, 또한 지방자치단체로부터 쟁점토지를 교환취득함에 있어 교환가액을 합의함이 없이 그 계약을 체결하였기 때문에 취득시의 실지거래가액은 있을 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 84.12.1 을 원인일로 하여 85.7.25 그 소유권이 이전되었고 인천시 공문인 이재 OOOOOOOO(84.10.22)에 의거 쟁점토지의 취득시 가액이 121,968,000원으로 확인되고, 양도시 가액은 매매계약서 및 청구인의 확인서에 의해 670,824,000원으로 확인되고 있는 바, 상기 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 주장하는 취득시기 84.12.1은 등기원인일로 소득세법시행령 제53조 제1항의 규정에 의거 등기접수일인 85.7.25 을 양도일로 보아야 할 것이므로 국세부과의 제척기간이 경과하지 아니하였을뿐만 아니라 취득 및 양도시 실지거래가액이 모두 확인되고 있으므로 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은

• 가. 국세부과제척기간이 만료되었는지의 여부와
• 나. 감정평가금액을 양도차익계산시 실지거래가액으로 볼 수 있는지의 여부를 각 각 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

• 가. “쟁점 가”에 대하여 본다. 청구인은 84.12.1 쟁점토지를 양도하였으므로 처분청이 91.12.21 과세한 이 건 처분은 국세기본법 제26조의2에 규정한 국세부과제척기간이 만료된 후에 행한 처분으로 이는 취소하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 먼저 쟁점토지 양도시의 매매계약서와 그 등기부등본을 보면, 84.12.1 쟁점토지를 670,824,000원에 양도하기로 계약을 체결하면서 그 잔금은 86.6.30 청산하기로 약정하였으며 소유권은 “84.12.1 매매”를 원인으로 85.7.25 그 이전등기를 경료하였는 바, 이와 같은 사실을 당시 시행되던 구소득세법시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 비추어 보면 잔금청산을 하기전에 소유권이전등기를 한 경우로 등기원인일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에 해당되고 있어 쟁점토지의 양도일은 그 등기접수일인 85.7.25 로 판정함이 타당하다 할 것이다. 다음으로 국세부과의 제척기간을 규정하고 있는 국세기본법 제26조 제1항 제1호 및 동법시행령 제12조의2 제1항 제1호에 의하면, 양도소득세의 부과제척기간은 과세표준신고기한 다음날로부터 5년간으로 규정하고 있고 쟁점토지의 양도일은 85.7.25 로서 그 과세표준신고기한은 86.5.31 이 되며 이 건 부과제척기간은 86.6.1 부터 5년간으로 그 만료일은 91.5.31 이 된다 할 것인 바, 처분청이 그 만료일 이전인 90.12.21 부과한 이 건 당초처분은 적법하다고 할 것인 반면, 청구주장은 관계법령을 오해하고 있는 것으로 판단된다.
• 나. “쟁점나”에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지를 지방자치단체로부터 취득하였다가 아파트건설사업자에게 양도한 것으로 이는 소득세법 제23조 제4항 단서, 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제1호의 규정에 의거 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는 거래로서 그 양도가액에 대하여는 다툼이 없고, 다만 그 취득가액에 대하여만 다툼이 있는 바, 청구인은 종전토지와의 교환계약에 의거 쟁점토지를 취득하였으므로 그 당시의 실지거래가액은 확인할 수 없다는 주장이다. 살피건대, 처분청이 송부한 과세근거서류중 하나인 인천직할시 이재OOOOOOOO(84.10.22)에 의하면, 인천직할시장은 종전토지와 쟁점토지를 교환함에 있어 한국감정원에 의뢰하여 종전토지는 135,369,000원으로, 쟁점토지는121,968,000원으로 각 각 감정하고 그 차액 13,401,000원을 청구인에게 지급한 것으로 확인되고 있는 바, 처분청이 채택한 취득가액은 한국감정원이 감정한 가액으로 교환당시의 감정가액은 실지거래가액과 상이한 점은 있으나 교환 당시 거래쌍방의 토지에 대하여 감정을 받고 그 감정가액을 기준하여 서로 토지를 교환하였다면 처분청이 그 감정가액을 새로이 취득한 토지의 취득가액(실지거래가액)으로 인정하고 이 건 양도차익을 계산한 당초처분에는 잘못이 없다고 판단된다[국심 83광1143(83.8.4) 및 재산 01254-1423(86.5.1) 동지].

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.