콘도미니엄 분양에 따른 판매손익의 귀속시기(취소)

[주 문] 남양주세무서장이 90. 8. 5 청구법인에게 한 89. 1-12 사업 년도분 인정 상여 소득금액 1,115,000,000원에 대한 소득금액 변동통지 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구법인은 경기도 양평군 용문면 OO리 OOOOO에 콘도미니움(건물 1동 105실, 회원수 920명)을 건설하여 이를 분양하거나 기타 부대시설을 이용할 수 있는 계약을 회원들과 체결하고, “콘도미니움 분양대금·시설이용료·입회보증금 및 부가가치세”등이 포함된 대금의 일부로 89. 9-12월에 받은 1차중도금 또는 2차중도금(각 5,000,000원) 223명분 합계 1,115,000,000원을 장부상에 현금과 선수금으로 각각 계상하지 아니하고 누락시켰으나, 그후 잔금 수령시 세금계산서를 교부하고 90.12.31 매출로 계상하였다. 처분청은 1차중도금 또는 2차중도금인 위 선수금의 계상누락분 1,115,000,000원을 자산누락으로 인정하여 89. 1-12 사업년도분 소득금액계산시 이를 익금과 손금에 각각 산입하고, 대표자에 대한 상여로 처분하여 90. 8. 5 청구법인에게 인정상여 소득금액 1,115,000,000원에 대한 소득금액 변동통지를 하였다.

2. 청구법인 주장 청구법인은 89. 1-12 사업년도에 콘도미니엄 분양대금중 중도금 1,115,000,000원을 선수금으로 계상하지 아니하여 결산시 반영하지 아니한 것은 인정하나, 동 선수금에는 입회비와 보증금이 포함되어 있고, 콘도미니움이 준공되고 잔금을 수령하면 가가 분양계약자에게 소유권이전등기를 하여야하므로 근본적으로 누락시킬 수 없는 것이며 90. 1-12 사업년도 장부상 선수금 및 가지급금으로 계상하였으므로 이 건 중도금을 일시적인 가지급금으로 보아 인정이자 상당액을 익금가산함이 타당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구법인은 89. 1-12 사업년도에 콘도미니엄 분양대금 1,115,000,000원을 수입으로 계상하지 아니한 것은 인정하면서 등기이전시 공부상 분양가액이 표기되므로 수입금액에서 누락할 수 없는 것이므로 대표자의 상여로 보아 소득금액 변동통지한 것은 부당하다고 하나 콘도미니엄 매출(분양)가액중 수입금액으로 계상하지 아니한 1,115,000,000원이 일시적인 가지급금 이라면 청구법인의 자산으로 입금되었다가 출금되었어야 마땅하다고 보아지며 또한 청구법인은 동 금액을 입금한 증빙의 제시없이 일시적인 가지급금이라고 주장함은 받아들일 수 없다. 따라서 처분청이 법인세법 시행령 제94조의2 제1항 제1호의 규정에 의하여 동 매출누락금액을 대표자의 상여로 보아 소득금액 변동통지를 한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 분양대금 이외에 보증금 및 입회비등이 포함된 중도금을 콘도미니움 준공전에 수령하여 이를 선수금으로 계상하지 아니한 경우 당해금액을 대표자에 대한 상여로 처분할 수 있는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단 청구법인이 89. 3월경 경기도 양평군 용문면 OO리 OOOOO에 콘도미니움 1동 105실(분양회원수 920명)의 공사에 착공하고 같은해 6월경부터 각 분양계약자와 계약금액 합계 14,800,000원 또는 16,780,000원의 계약을 체결하였는 바, 계약금액 14,800,000원의 경우 당해 계약금액에는 콘도미니움 분양대금 7,850,000원(부가가치세 713,637원 포함) 이외에 시설이용 계약 보증금 4,000,000원 및 20년간의 시설이용료 2,950,000원(부가가치세 268,182원 포함)이 포함되어 있으며, 그 대금지급조건이 계약금이 3,000,000원, 그후 1차 중도금이 5,000,000원, 2차 중도금이 5,000,000원, 잔금이 1,800,000원인 사실, 청구법인이 각 분양계약자로부터 받은 계약금은 계약금을 받은 날 이를 장부상에 선수금으로 계상하였으나, 같은해 9-12월경에 일부 분양계약자로부터 받은 1차중도금 또는 2차중도금중 223명분은 이를 선수금계정에 계상하지 아니하고 누락시켰으나, 각 회원별 보조기입장에는 이를 모두 기재한 사실, 그후 청구법인이 이 건 누락된 선수금을 90. 1. 1 자로 가지급금 계정과 선수금 계정에 각각 계상하였으며, 당해 콘도미니움이 90. 7. 4 준공되어, 같은달 14 청구법인 명의로 소유권 보존등기가 경료됨에 따라, 같은해 6-7월경에 대금을 청산한 분양계약자의 경우에는 콘도미니움 분양대금 7,136,363원과 시설이용료 2,681,818원에 대한 부가가치세 매출세금계산서를 교부한 후 각 분양계약자 명으로 소유권이전등기를 한 사실, 청구법인이 이러한 콘도미니움을 분양하면서 그 회계처리는 입회보증금 4,000,000원의 경우 대금 청산시 선수금 계정에서 보증금 계정으로 대체하고, 부가가치세의 경우 선수금계정에서 예수금계정으로 대체한 후 신고시 이를 납부하였으며, 콘도미니움 분양대금은 90.12.31 자로 일괄하여 선수금 계정에서 매출계정으로 대체하여 매출로 계상한 사실을 청구법인이 제출한 콘도미니움 분양계약서·시설이용계약서·장부·보조기입장·전표·등기부등본·세금계산서 및 부가가치세 신고서등에 의하여 인정할 수 있다. 한편, 관련 법 규정을 보면, 법인세법 제17조(손익의 귀속사업년도) 제2항 및 제3항에서 상품·제품 또는 기타의 생산품을 판매함으로써 생긴 판매손익의 귀속년도는 이를 인도한 날이 속하는 사업년도로 하며 위에 해당하지 아니하는 자산을 양도함으로써 생긴 손익의 귀속년도는 그 대금을 청산한 날·소유권이전등기일 또는 인도일이 속하는 사업년도로 하는 것인 바, 이 건의 경우 콘도미니움의 부양에 따른 판매손익은 콘도미니움을 인도한 날이 속하는 사업년도로서 그 인도는 콘도미니움이 준공되고 대금이 청산되어야 하며, 각 분양계약자 명의로 소유권이전등기가 경료됨으로써 종료되는 것이라 할 것이다. 그렇다면, 이 건의 경우 앞서 본 바와같이 첫째, 이 건 콘도미니움의 손익 귀속 년도는 콘도미니움의 준공일인 90. 7. 4 이후 인도가 가능한 대금청산일이 속하는 90. 1-12 사업년도라 할 것이므로 청구법인이 89. 1-12 사업년도중에 선수금으로 받은 이 건 1차 또는 2차중도금은 당해 사업년도중에는 매출손익이 확정된 것으로 볼 수 없는 점, 둘째, 서울지방국세청장이 89. 5.11～7.20 까지의 기간동안 청구법인에 대한 세무조사를 실시하기 위하여 청구법인의 장부 빛 증빙서류일체를 영치함으로써 청구법인의 경리업무에 상당기간동안 지장이 초래된 것으로 볼 수 있는 점, 셋째, 청구법인이 비록 이 건 선수금을 총계정원장등에 제때에 계상하지 아니하였으나 회원별 입금내역은 보조기입장에는 누락없이 기재하였고, 그후 이를 근거로 하여 90. 1. 1 자로 가지급금과 선수금에 각각 계상 한 점, 넷째, 이 건 선수금중에는 반환의무가 있는 입회보증금과 20년간의 시설이용료가 포함되어 있는 바, 청구법인이 잔금을 수령한 후 선수금중 매출손익에 관련된 콘도미니움 분양대금과 시설이용료에 대하여는 매출세금 계산서를 교부하고 장부상 매출로 계상하고, 나머지 선수금중 매출등 수익이 아닌 금액은 이를 보증금 또는 선수수익 계정에 각각 대체계상하는 한편, 대금완납자의 경우 콘도미니움을 회원명의로 소유권이전등기를 경료한 점, 다섯째, 이 건 선수금과 함께 대표자에 대한 가지급금으로 90. 1. 1 계상한 1,115,000,000원중 560,000,000원은 90. 6.25 청구법인의 대표자 개인 예금계좌(OO은행 계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOO)에서 인출되어 청구법인에 입금되어 같은날 청구외 OO기업주식회사에게 발행한 지급어음 결재대금 611,863,013원에 충당되었고, 195,000,000원은 같은달 30 현금으로 회수되어 같은날 OO은행 및 OO협동조합의 기업자유예금 321,040,000원등에 충당된 것으로 보이며, 나머지 360,000,000원중 277,000,000원은 같은날 위에서 본 청구법인 대표자 개인계좌예금에서 인출되어 입금되고, 83,000,000원은 현금으로 입금되어 같은날 위 OO기업주식회사에게 공사대금조로 발행한 지급어음 결재대금 693,452,054원에 충당된 사실이 관련장부·전표 및 예금통장등에 의하여 확인되는 바, 따라서, 이 건 과세처분 이전에 모두 회수된 사실이 인정되는 점 등, 위의 여러사실을 종합하여 볼 때, 청구법인이 이 건 선수금을 장부상에 제때에 계상하지 아니하고 누락시키고, 유용함으로써, 비록 이 건 선수금이 실제의 입금내용과 달리 회계처리가 지연되었지만, 콘도미니움이 준공된 후 이 건 선수금중 매출이 실현된 콘도미니움 분양대금 해당분은 전부 매출로 계상되고, 보증금 상당액은 보증금계정으로 대체계상되고, 20년간의 시설이용료중 기간 미경과분은 선수수익계정으로 대체계상되었을 뿐만 아니라 이 건 선수금에 대응하여 청구법인이 회계처리한 가지급금도 앞서 본 바와같이 이 건 과세처분이 있기 전에 모두 회수되었는 바, 그렇다면 선수금에 대응하는 자산의 유용 및 회계처리의 지연에 따른 당해 기간동안에 청구법인의 대표자가 이를 무상으로 이용한 것으로 보아 법인세법 제20조(부당행위계산의 부인)제1항 및 동법 시행령 제46조 제1항 제1호, 제2항 제7호의 규정에 의하여 인정이자 상당액을 계산하여 당해 각 사업년도의 익금에 산입하고 대표자에 대한 상여로 처분할 수 있는 것은 별론으로 하고 이 건 선수금에 대응하는 자산이 유출되고 청구법인이 그 회수를 포기하여 따라서 그 채권도 존재하지 아니하는 것으로 인정하여 이를 대표자에게 귀속된 것으로 볼 수 없는 것이므로 동인에 대한 상여로 처분한 것은 부당하다고 판단된다. (선결정예 91부 381, 81. 7. 6, 86서 672, 86. 7.23등 참조)

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.