부당행위계산부인 규정의 특수관계법인에게 건물의 저가임대 여부 및 임대건물의 과세시가표준액 계산시 특수부대설비인 에레베이터의 가감산율미적용의 당부(경정)

[주 문] 동대문세무서장이 91.7.16 청구법인에게 한 별지 기재의 각 과세처분은 청구법인 소유 토지의 저가임대에 따른 적정임대 료 계산시 건물의 시가표준액 계산에 있어서 “특수부대설비 에 대한 가산율 100분의 20”과 “고층건물에 대한 가산율 100 분의 15”를 적용하고, 당해 임대건물의 각층의 복도 등을 주 된 용도에 부속된 것으로 계산하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구법인은 청구법인과 특수관계에 있는 청구외 OO물산주식회사와 함께 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 대지 1,666.7㎡를 청구법인이 3분의 1 지분, 위 법인이 3분의 2 지분을 공유해 온 사실이 있는 바, 청구법인은 위 법인이 87.5.28 이 건 공유 토지 위에 연면적 13,581.9㎡의 건물을 신축하여 임대사업을 할 수 있도록 하고 자기소유 지분에 해당하는 토지에 대한 지방세 과세시가표준액의 10%를 임대료로 하여 임대차계약을 체결하여 위 법인에게 임대하였으며, 이러한 사실에 대하여 처분청은 청구법인이 자기소유 지분에 해당하는 토지를 특수관계에 있는 위 법인에게 저가로 임대한 것으로 인정하여 적정임대료와의 차액을 산정하여 87사업년도(1.1～12.31)부터 90사업년도까지의 각 사업년도 소득금액계산상 익금에 산입하여 91.7.16 청구법인에게 별지 기재의 각 과세처분을 하였다.

2. 청구법인 주장 처분청은 청구법인이 특수관계에 있는 청구외 OO물산주식회사에게 그 소유토지를 저렴한 가격으로 임대한 것으로 인정하여 적정임대료를 계산함에 있어 『당해토지와 건물의 실제임대료×』의 산식을 적용하여 계산하였으나, 처분청이 건물의 시가표준액을 계산하면서 특수부대시설 및 고층건물에 대한 가감산 특례규정을 적용하지 아니함으로써 건물의 과세시가표준액을 과소계산하였으며, 그로 인하여 저가임대료 상당액이 과다계산되었으므로 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 월 임대료가 없이 전세보증금만 있을 계약의 경우에는 적정임대료가 “0”이라는 중대한 모순이 발생되므로 임대보증금에 대한 간주임대료를 감안하여 적정임대료를 계산하여 부당행위계산한 당초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 특수관계에 있는 법인간의 토지임대료가 적정하게 계산된 것인지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단 위의 1. 사실에서 본 바와 같이 청구법인과 청구외 OO물산주식회사는 특수관계에 있고, 청구법인이 자기소유 지분에 해당하는 토지를 위 법인에게 저가로 임대한 사실이 있으므로 처분청이 청구법인의 이러한 임대행위에 대하여 법인세법 제20조 및 동법시행령 제46조 제1항, 제2항 제8호의 부당행위계산의 부인 규정을 적용하였고, 따라서, 적정임대료를 계산함에 있어서는 『적정임대료 = 당해 토지와 건물의 실제임대료 ×』이라는 산식을 적용하여 적정임대료를 계산한 후 적정임대료와 실제받은 임대료와의 차액인 저가임대료 상당액을 산정하여 이 건 법인세 등을 과세하였는 바, 청구법인은 처분청이 저가임대로 보고 간주임대료를 계산한 것이나 위의 산식을 적용하여 저가임대료를 산정하는 데는 다투지 아니하고, 다만, 위 산식에 따라 위 법인의 임대건물의 시가표준액을 계산함에 있어서 자동승강기(에레베이터)와 같은 특수부대설비가 있는 이 건 건물에 대하여 100분의 20의 가산율을 적용하여야 하고, 또한 10층 이상 20층의 고층건물에 해당하는 이 건 건물에 대하여 100분의 15의 가산율을 적용하지 아니하였다는 이유로 그 경정을 요구하는 바, 청구법인이 제시한 위 법인의 임대건물에 대한 등기부등본과 건축물관리대장을 보면, 위 법인의 임대건물이 특수부대설비인 에레베이터가 있는 고층(15층)건물인 사실이 확인되므로 청구법인의 주장이 이유있다 할 것이며, 또한 처분청은 각 층의 복도·화장실 등에 대하여는 공용면적으로 보아 별도용도로 하여 계산하였으나, 이 부분 또한 주 용도인 사무실·점포 등에 부속된 것이므로 그 용도를 사무실·점포 등에 포함시켜 계산하여야 할 것이다. 따라서, 위 법인의 임대건물에 대하여 시가표준액 계산시 위에서 본 가산율(합계 100분의 35)을 적용하고, 각 층의 복도 등을 주된 용도로 하여 적정임대료를 계산한 후 저가임대료 상당액을 계산하게 되면, 당초 과세처분은 저가임대료 상당액이 과다계산된 것이 되므로 부당하다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. (별지) 과세처분 사업년도별 법 인 세 동 방 위 세 87.1～12. 88.1～12. 89.1～12. 90.1～12. 14,308,680 20,097,210 27,275,670 51,948,840 2,109,660 3,183,670 12,935,250 12,242,380 (단위: 원)