[주 문] 분 양도소득세 241,095,880원 및 동 방위세 48,219,170원의 부 과처분중
- 가. 쟁점토지의 취득가액을 410,000,000원으로 하여 그 양도차 익을 계산하고 과세표준과 세액을 경정한다.
- 나. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 사 실 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로서 88.9.8 취득한 인천직할시 남구 OO동 OOOOO 소재 대지 603.6㎡와 지상건물 974.32㎡(지하1층 및 지상4층 건물로 이하 “OOO모텔”이라 한다)를 89.5.8 경기도 양평군 양평읍 OO리 O OO외 24필지의 토지 171,142.16㎡(이 토지중 임야는 146,460㎡이고, 전·답은 24,682.16㎡인 바, 이하 “쟁점토지”라 한다)와 교환한 후 89.6.26 교환취득한 쟁점토지를 학교법인 OO학원에 양도한 사실이 있는 바, 처분청이 쟁점토지의 양도가액은 600,000,000원으로, 그 취득가액은 검인계약서상의 매매가액인 410,000,000원에서 쟁점토지를 담보로 한 채무중 122,000,000원을 차감한 288,000,000원으로 하여 그 양도차익을 계산하고 쟁점토지중 임야의 양도차익에 대하여는 60%의 세율을 전·답의 양도차익에 대하여는 미등기전매로 보아 75%의 세율에 각각 적용하여 91.5.16 89년도 귀속분 양도소득세 241,095,880원 및 동 방위세 48,219,170원을 경정고지하자 청구인은 이에 불복 91.7.13 심사청구를 거쳐 91.10.25 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 처분청이 쟁점토지의 거래에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 600,000,000원으로, 취득가액은 OOO모텔의 매매에 관련하여 작성한 검인계약서상 매매가액인 410,000,000원에서 그 부동산을 담보로 한 채무중 122,000,000원을 차감한 288,000,000원으로 각각 채택하였으나, 청구인은 89.5.8 쟁점토지를 OOO모텔과의 교환방법에 의하여 취득한 것으로 그 당시 OOO모텔가액을 728,000,000원으로 산정하고 그 가액에서 융자금등 채무 128,000,000원을 차감한 600,000,000원으로 평가하였는 바, 쟁점토지의 가액은 600,000,000원임에도 불구하고 처분청이 검인계약서상 매매대금을 기초로 쟁점토지의 취득가액을 유추하여 추정하였음은 부당한 바, 그 취득가액은 최소한 검인계약서상 매매가액(410,000,000원)이상은 되어야 하고, 또한 쟁점토지중 그 지목이 전·답으로 된 토지 24,682.16㎡는 청구인이 농민이 아니므로 부득이 그 소유권이전등기를 하지 못하고 전매한 것으로 소득세법 시행령 제121조의 2 규정에 의거 미등기전매세율(75%)의 적용을 배제하여야 한다고 주장한다.
3. 국세청장 의견
- 가. 이 건 사실관계를 보면, 청구인은 OOO모텔을 728,000,000원에 전소유자인 청구외 OOO과 교환 취득하였다가 재차 교환양도한 것으로 쟁점토지의 취득가액이 728,000,000원이나 된다고 주장하나 전후 교환거래금액 산출근거에 대한 증빙없이 일방적으로 주장하는 가액으로 신빙성이 없고, 교환 당사자인 OOO외 3인의 확인서등에 의하면 교환당시 쌍방합의한 OOO모텔가액 420,000,000원과 쟁점토지의 가액 300,000,000원은 당시의 시가에 근접한 것으로 보이며, 또한 교환거래후 OOO모텔에 대한 소유권이전을 함에 있어 등기원인을 “교환”이 아닌 “매매”로 하고 그 매매가액을 410,000,000원으로 하여 검인계약서를 작성후에 89.5.8 거래당사자인 OOO외 1인 명의로 그 소유권이전등기를 필한 사실로 보아 관인계약서상 금액이나 거래상대방이 확인한 금액등을 종합하여 볼 때 실지매매가액은 410,000,000원인 것으로 보여지고 OOO모텔의 정상가액 410,000,000원에서 부채 122,000,000원을 차감한 288,000,000원을 그 취득가액으로 산정하였음은 정당하다는 의견이다.
- 나. 쟁점토지중 전·답의 거래는 청구인이 농민이 아니라서 국토이용관리법 제21조의 4의 규정에 의거 어쩔 수 없이 등기하지 못하였다고 하나 동 규정은 토지거래허가에 대한 요건일 뿐 그 소유권이전등기를 할 수 없는 것은 아니므로 소득세법 시행령 제121조의 2에 규정하는 등기가 불가능한 자산이 아니므로 처분청이 전·답의 양도차익에 대하여 75%의 양도소득세율을 적용한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.
4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은
- 가. 교환방법에 의하여 취득한 쟁점토지의 취득가액을 그 교환부동산(OOO모텔)의 소유권이전등기서류에 첨부된 검인계약서상 매매가액을 기초로 하여 산정한 것이 정당하였는지의 여부와
- 나. 전·답을 취득하였으나 농민이 아니므로 그 소유권이전등기를 하지 못하고 전매한 경우 소득세법 제70조 제3항 제4호의 규정에 의한 미등기전매세율(75%)의 적용대상에서 제외할 수 있는지의 여부를 각각 가리는 데 있다 할 것이다.
5. 심리 및 판단
- 가. “쟁점가”에 대하여 본다. 쟁점토지는 양도시의 거래상대방이 법인(학교법인인 OO학원)일 뿐만 아니라 그 보유기간이 1년미만인 단기거래로 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제1호와 제2호의 규정에 의거 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하여야 한다는 사실과 양도가액 600,000,000원에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 다툼이 되고 있는 사항은 그 취득가액인 바, 처분청은 청구인이 쟁점토지 취득시 대물로 교환한 OOO모텔의 소유권이전등기서류에 첨부된 검인계약서상 기재금액인 매매가액 410,000,000원에서 그 부동산을 담보로 한 기존 채무중 122,000,000원을 차감한 288,000,000원을 그 취득가액으로 채택한 것인 반면, 청구인은 쟁점토지 취득시 대물변제한 OOO모텔의 가액을 그 부동산을 담보로 한 채무등을 감안하여 600,000,000원으로 평가하여 교환한 것으로 쟁점토지의 거래에 대한 양도차익은 없었고, 가사 그 주장을 받아들일 수가 없다 하더라도 그 취득가액은 검인계약서에 기재된 매매가액(410,000,000원)보다는 많은 금액으로 채택하여야 한다고 주장한다. 먼저 처분청의 과세근거서류를 보면, 처분청은 쟁점토지거래에 관련 OOO모텔과 쟁점토지의 교환계약서 및 OOO모텔을 그 매수자인 청구외 OOO등의 명의로 소유권이전등기를 하기 위하여 작성한 검인계약서(등기부에 첨부되어 있는 계약서임)를 징취하고 그 당시 OOO모텔의 시가를 검인계약서상 매매가액인 410,000,000원으로 산정한 후 교환계약서에 첨부된 특약사항중 OOO모텔의 매수자가 부담하기로 한 채무 122,000,000원 【OOO모텔을 담보로 한 은행채무중 120,000,000원과 지하실 임대보증금중 2,000,000원)을 매수자(OOO등)가 부담하기로 한 금액】을 차감한 288,000,000원을 그 취득가액으로 채택한 것임을 알 수 있다. 다음으로 청구인이 제시하는 확인서【쟁점토지의 전소유자들(OOO외 2인)이 91년 6월 작성한 확인서】를 보면, “두부동산을 교환할 당시 쟁점토지는 600,000,000원으로 OOO모텔은 728,000,000원으로 각각 산정하여 교환하였다”라고 되어 있다. 또한 두부동산 교환당시 OOO모텔의 기준시가는 353,523,510원으로, OOO모텔을 담보로 한 87년도초 근저당설정 채권최고금액의 누계잔액은 565,000,000원으로 되어 있음이 그 토지대장 및 건축물대장과 등기부등본에 의하여 각각 확인되고 있다. 살피건대, 청구인과 청구외 OOO등이 작성한 교환계약서에 의하면 그 특약사항으로 “OOO모텔 매수자가 그 부동산을 담보로 한 채무등 122,000,000원을 부담한다”고만 되어 있을 뿐 그 매매가액에 대하여는 별도로 표기한 바 없는 반면, 그 검인계약서에는 별도의 특약사항은 없이 그 매매가액을 410,000,000원으로 표기한 것으로 이는 소정의 법령절차에 따라 공공기관에 토지거래가액을 신고한 것으로 그 매매가액은 통상 채무인수액 122,000,000원을 포함하여 410,000,000원으로 신고하였다고 보는 것이 합리적이라고 인정된다 할 것인 바, 처분청이 검인계약서상 매매가액(410,000,000원)에서 교환 계약서에 나타난 채무인수금액(122,000,000원)을 차감한 288,000,000원을 그 취득시의 실지거래가액으로 인정한 것은 합리성이 결여된 채증방법이라 할 것이고, 또한 쟁점토지 교환취득시 OOO모텔을 728,000,000원으로 평가하고 그 금액에서 매수자에게 인계한 채무금액을 차감한 600,000,000원이 그 취득가액이라는 청구주장 역시 그 사실을 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙이 없는 한 인정하기는 곤란하다고 할 것이다. 사실이 그러하다면 쟁점토지의 취득가액은 OOO모텔의 기준시가와 근저당설정채권최고금액등을 감안해 볼 때 청구인이 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액을 사실대로 소명하지 않는한 검인계약서상 매매가액인 410,000,000원으로 인정함이 합당하다고 판단된다.
- 나. “쟁점 나”에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지중 그 지목이 전·답으로 된 농지 24,682.16㎡는 국토이용관리법의 규정에 의거 농민이 아니면 그 취득등기가 되지 않으므로 부득이 미등기전매한 것으로 소득세법 제121조의 2 제2호(법률의 규정 또는 법원의 판결에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산)의 규정에 의거 소득세법 제70조 제3항 제4호에서 규정하고 있는 미등기 양도자산에 대한 세율(75%)의 적용을 배제하여야 한다고 주장하나, 정부에서는 토지의 효율적인 이용과 관리차원에서 농지의 경우 그 소재지 농민이 아니면 그 매매를 하지 못하도록 규제하고 있는 것인 바, 정부시책을 위반하여 거래한 이 건 청구인의 토지거래에 대하여 까지 전시 규정을 이유로 하여 미등기양도제외자산으로 인정하는 것은 곤란하다고 판단된다.
6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.