쟁점토지의 양도를 1세대1주택의 부수 토지 양도로 볼 수 있는지 여부(취소)

[참조결정] 국심1989서1272

[주 문] 강서세무서장이 91.5.16 청구인에게 한 90년도 귀속분 양도소 득세 21,666,390원 및 동 방위세 4,333,270원의 부과처분은 이 를 취소한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 OO시 강서구 OOO동 OOOOO에 현 주소를 둔 사람으로서 동소 OOOOO 대지 199.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO로부터 78.4.29 취득하여 90.10.11 청구외 OOO에게 소유권이전등기절차를 이행하였는 바, 처분청이 이에 대하여 91.5.16 청구인에게 90년도 귀속분 양도소득세 21,666,390원 및 동 방위세 4,333,270원을 부과처분하자, 청구인이 이에 불복하여 91.7.8 심사청구를 하고 91.8.30 심사결정서를 수령한 후 90.10.29 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구 주장 처분청은 청구인의 위 쟁점토지 양도에 대하여 이를 나대지의 양도로 보아 과세하였으나, 청구인은 OO시 강서구 OO동 OOOOO주택(건물 113.44㎡, 대지 199.1㎡)을 78.4.29 취득하여 청구인과 배우자 및 자녀가 10여년 이상을 거주하여오다 청구외 OOO에게 120,000,000원에 90.1.8 양도계약을 체결하여 당일에 계약금 15,000,000원을 받고 90.2.6 중도금 60,000,000원을 지급 받은 후 매수자의 요구에 의하여 건물을 멸실하고 (등기부상은 90.2.12 멸실한 것으로 하여 90.10.11 등기하였으나 실제 철거일은 90.2.26 임) 90.2.23 잔금 45,000,000원을 청산 받은 것이 사실이며, 매수인이 그의 사정에 의하여 토지에 대한 소유권이전등기만 늦게 넘겨간 것으로서 이상 내용이 사실임은 대금청산에 관련된 금융자료등 객관적인 자료에 의하여 입증되는 바이므로 본 건은 1세대1주택의 부수토지 양도로 비과세대상인 바, 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 주택(건물·토지)을 매수자 OOO이 취득하여 멸실한 사실이 확인되지 아니하고, 매수인(OOO)이 쟁점토지의 등기를 90.10.11에서야 이전해간 불가피한 사유도 입증되지 아니하며 또한 등기부등본상 쟁점토지의 등기원인일도 90.9.6로 기재되어 있을 뿐만 아니라 잔금청산일도 금융자료등 객관적인 자료에 의하여 확인되지 아니하므로 잔금청산일이 불분명한 결과, 처분청이 등기부등본 및 건축물 관리대장, 검인계약서 등을 근거로하여 청구인이 90.2.12 주택을 멸실후(등기접수 90.10.11) 나대지 상태에서 쟁점대지를 90.10.6(검인계약서상 잔금지급약정일)양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 본 건 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도를 1세대1주택의 부수토지 양도로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 본 건 과세기록에 의하면 처분청은 청구인이 쟁점토지 (OO시 강서구 OO동 OOOOO 대지 199.1㎡)를 78.4.29 취득하여 90.10.11 청구외 OOO에게 소유권이전등기 절차를 이행한데 대하여, 동 지상의 주택(113.44㎡)이 90.2.12 멸실된 것으로 하여 90.10.11 등기되었고, 검인계약서상 잔금약정일이 90.10.6(계약일 90.9.6, 중도금일 90.10.1)이며 소유권이전등기 접수일이 90.10.11이라는 이유를 들어 주택의 부수토지를 양도한 것이 아니라 나대지를 양도한 것으로 보아 본 건 과세한 것임이 확인된다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지 뿐만 아니라 동 지상의 주택을 함께 78.4.9 취득하여 청구인과 배우자 및 자녀가 계속하여 10여년 이상을 거주하여 오다가 청구외 OOO에게 90.1.8 양도계약을 체결하고 90.2.6 중도금을 지급 받은 후 90.2.23 잔금을 청산 받고 매수자의 요구에 의하여 건물을 멸실한 것이 사실이며 (90.2.12 멸실된 것으로 하여 90.10.11 등기됨), 매수자가 쟁점토지의 소유권이전등기만 늦게 해간 것이므로 1세대1주택의 부수토지양도로서 이 건 비과세 되어야 한다는 주장이다. 살피건대,

(1) 먼저, 관련규정을 보면, 88.12.26 개정된 소득세법 제5조 제5호(자)에서『대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적이 10배를 넘지 아니하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』에 대하여는 양도소득세를 비과세 하도록 규정하였고, 88.8.25 개정된 같은 법 시행령 제15조 제1항에서는『법 제5조 제6호(자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다』고 규정하고 있으며, 위 규정은 당해 주택과 그 부수토지가 함께 포함되어 매매계약 되었다면 그 후 잔금청산 전에 주택(건물)이 멸실 등기되어 토지만 소유권이전등기 되었다 하더라도 1세대1주택 및 그 부수 토지의 양도에 해당되어 양도소득세가 비과세 되는 것으로 해석되고 있다(국심 80서775, 80.11.9, 89서1272, 89.9.29 외 다수 동지)

(2) 다음 사실관계를 보면, 첫째, 청구인이 제시한 부동산 매매계약서에 의하면 청구인이 쟁점토지와 그 지상 주택을 함께 90.1.8 청구외 OOO에게 120,000,000원에 매매계약한 것으로 되어있고(계약당일 계약금 15,000,000원, 90.2.6 중도금 60,000,000원, 90.2.23 잔금 45,000,000원), 특약 사항 중에 “매도자는 중도금이 지급된 후 건물의 멸실등기에 협조한다”고 되어 있으며, 둘째, 위 계약시의 내용에 따라 매수인 OOO이 중도금 지급시 청구인측의 채무 30,000,000원(이 건 주택 및 토지에 근저당권이 설정된 채무로서 청구인명의 10,000,000원, 청구인의 처 OOO 명의 20,000,000원)을 인수하고 동 채무인수액에 상당하는 지급이자를 매월 위 OOO에게 송금하여 은행에 지급한 사실이 청구인과 OOO의 예금통장(OO은행저축 청구인명의OOOOOOOOOOOOOOO과 OO은행 자유저축 OOO명의 OOOOOOOOOOOOOOO)과 대출금거래장(OO은행 청구인 명의 OOOOOOOOOOOOOOO, OOO 명의 OOOOOOOOOOOOOOO)에 나타나고, 또 OOO이 잔금지급시 청구외 OOO로부터 22,500,000원, 청구외 OOO로부터 22,500,000원 합계 45,000,000원을 차용하면서 90.2.22 청구인 및 OOO와 연명으로 함께 약속어음을 발행하여 90.2.26 공증하여 주고(이 건 주택과 토지에 근저당권도 설정하여 주었음, 접수 90.2.24, 원인 90.2.23 설정계약, 채무자 OOO, 근저당권자 OOO, OOO, 채권 최고액 67,500,000원) 매월 그 사채이자 1,350,000원(40,000,000원×3%)을 채권자 측이 개설한 통장명의 구좌에 OOO이 무통장 온라인으로 입금시킨 사실이 나타나는 점과, 90.2.23 청구인의 예금구좌(OO은행 저축 OOOOOOOOOOOOOOO)에 19,000,000원이 입금된 사실이 나타나는 점(청구인은 잔금 45,000,000원중 나머지 26,000,000원은 청구인이 쟁점주택을 양도하고 세 얻어 이사할 주택의 전세금 잔액 33,300,000원의 지급에 충당하였다고 하면서 전세계약서 등을 제출하고 있음), 셋째, 이 건 주택의 등기부등본에 의하면 건물을 90.2.12 멸실한 것으로 90.10.11 접수되어 등기했으나 건축물대장에 의하면 그 멸실처리 일자가 90.3.7로 기재되어있고, 또 동 주택에 세들어 살던 청구외 OOO은 그의 91.7.18자 확인서(인감증명첨부)에서, 동 주택이 양도되어 90.2.24 타소로 이사하였는데 동 90.2.24 이사가기 전까지는 건물이 철거된 바 없다고 하였고, 동 주택에서 90.3.5 전출하여 타소에 90.3.6 전입처리 되었음이 그의 주민등록표 등본에 의하여 확인되며, 또한 청구인의 세대도 타소의 세얻은 주택에 90.3.7 전입한 것으로 주민등록표상 기재되어 있는 바 이상 제 내용에 의하면 잔금청산일전에는 건물이 실제상 멸실되지 아니하였던 것으로 인정되고, 넷째, 매수인 OOO의 확인서(인감증명첨부)에 의하면, 동 OOO은 OO동 소재 OO교회 목사로 청구인의 처 OOO와는 동 교회의 목·신자 관계로 친숙한 사이이고 이 건 주택 및 그 부수토지를 청구인으로부터 매입함에 있어서 취득세·등록세 등의 절감을 이유로 자기(OOO)앞으로 소유권이전등기를 하지 아니하고 건물의 멸실등기, 다세대주택의 건축허가 및 그 준공후 분양까지 청구인 명의로 하는 것으로 하여 건축허가까지 받아 공사를 진행하다가 청구인의 간청으로 건축주 명의를 OOO으로 변경하는 한편 90.10.11 쟁점토지의 소유권이전등기를 OOO앞으로 해간 것으로 되어 있고, 다섯째, 쟁점토지에 대한 검인매매계약서에 의하면 90.9.6 매매계약을 체결하고, 중도금일 90.10.1, 잔금일 90.10.6로 되어 있으나 위 제반 심리내용에 의할 때 동 검인매매계약서는 소유권이전등기를 위하여 작성된 것으로 인정되며, 여섯째, 청구인 및 청구인의 세대원이 이 건 주택을 보유하는 기간중 타주택을 소유한 바 없음이 국세청의 전산자료에 의하여 확인된다. 따라서, 앞서 본 관련규정과 사실관계내용을 모두어 볼 때 쟁점토지는 그 지상의 주택과 함께 90.1.8 양도계약이 체결되고 90.2.23에 잔금이 청산된 것으로서 그 양도계약 체결시는 물론 잔금청산일 현재에도 동 지상의 주택이 있다가 매수인의 요구에 의하여 주택이 그 후 멸실된 것으로 인정되고, 청구인의 세대가 동 주택의 보유기간동안 타주택을 소유한 바 없었으므로, 주택(건물)멸실 후 소유권이전등기 되었다 하더라도 1세대 1주택의 부수토지의 양도로서 비과세 대상이라 할 것인 바, 본 건 나대지의 양도로 보아 과세한 처분은 부당한 반면, 청구주장은 이유있는 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장에 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.