객관적인 증빙제시 없는 영수증상의 소개비를 필요경비에 산입할 수 있는지 여부(경정)

[주 문]

1. 강남세무서장이 91.5.1 청구인에게 한 87년귀속분 양도소득 세 25,624,230원 및 동 방위세 5,126,450원의 부과처분은 경기 도 시흥군 군자면 OO리 OOOOOO 소재 대지 316.7평 의 취득가액을 31,670,000원으로 하여 당해 과세표준과 세액 을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울시 강남구 OOO동 OOOOO OOOOOOO에 주소를 둔 사람으로 경기도 시흥군 군자면 OO리 OOOOOO 소재 전 1,377㎡중 1,047㎡ 지분(316.7평으로 이하 “갑”토지라고 한다)을 87.5.7 청구외 OOO로부터 취득하여 87.10.21 청구외 OOO 외 4인에게 양도하고, 경기도 이천군 신둔면 OO리 O OO 소재 임야 75,154㎡(이하 “을”토지라고 한다)를 청구외 OOO과 공동으로 90.2.14 청구외 OOO로부터 607,679,000원에 취득하여 90.6.8 청구외 OOO에게 636,552,000원을 받고 미등기양도한 사실 등과 관련 처분청은 청구인이 위 “갑”토지는 1년이내 단기거래 하였고, “을”토지는 미등기전매 하였다하여 그 양도차익을 각 거래상대방들로부터 확인받은 실지거래가액으로 결정하여 91.5.1 청구인에게 87년귀속분 양도소득세 25,624,230원 및 동 방위세 5,126,450원, 90년귀속분 양도소득세 10,650,950원 및 동 방위세 2,130,190원을 각 결정고지하자 청구인이 위 처분에 불복하여 91.7.4 심사청구를 거쳐 91.10.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

• 가. 이 건 “갑”토지의 취득 및 양도가액에 대하여 ; 청구인은 이 건 “갑”토지 등을 청구외 OOO로부터 취득함에 있어 당초 청구외 OOO와 공동으로 86.3.10 위 OOO 소유 경기도 시흥군 군자면 OO리 OOOOO 소재 전 1,750평중 750평을 평당 110,000원씩 82,500,000원에 취득키로 한 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금 10,000,000원과 86.4.20 중도금 20,000,000원을 각 지급한 상태에서 위 토지를 분할한 결과 매매목적물이 아닌 도로(私道) 95평이 포함되어 845평(OOOOOO 전 428.5평: 청구외 OOO가 취득, OOOOOO 전 416.5평: 청구인이 취득)이 됨에 위 OOO가 당초 계약과는 달리 위 도로면적 95평에 대한 대가를 요구하는 등 분쟁이 발생되어 잔금을 지급치 못하다가 상호 협의로 위 도로면적에 대한 대가로 금 2,000,000원을 추가지급하게되어 결국 토지 845평을 총 84,500,000원 (당초계약금액 82,500,000원 + 추가지급액 2,000,000원)으로 평당 100,000원씩 취득하였는 바, 이와 같이 이 건 “갑”토지의 취득가액은 평당 100,000원씩 31,670,000원(316.7평 × 100,000원/평)에 취득하였음에도 처분청이 사실과 달리 작성된 위 OOO의 90.1.25 자 확인서만을 근거로 평당 75,000원씩 23,775,000원 (317평 × 75,000원/평)에 취득한 것으로 보아 과세함은 부당하고, 한편, 청구인은 “갑”토지를 당해 토지에 주택을 짓고 살고 있는 청구외 OOO 외 4인에게 평당 120,000원씩 37,900,000원에 양도하였음에도 처분청이 사실과 달리 작성된 위 OOO의 확인서만을 근거로 “갑”토지를 평당 210,000원씩 66,570,000원에 양도한 것으로 보아 이 건 과세함은 부당하다는 주장이다.
• 나. “을”토지의 필요경비에 대하여 ; 청구인은 청구외 OOO과 공동으로 당초 이 건 “을”토지 75,154㎡를 포함 총 111,372㎡를 취득코자 전소유자인 OOO와 금 900,000,000원에 매매키로 계약서를 작성하면서 동 임야에서 지하수가 나오지 아니하면 해약키로 구두약정하고 계약금과 중도금으로 계 400,000,000원을 지급하였는데, 위 임야에서 지하수가 나오지 아니함에 해약요구했지만 전소유자가 이미 돈을 사용한 후이고 또 해약조건을 구두로만 약정한 잘못이 있고 하여 그 회수가 당장 곤란함에 전소유자와 협의하여 위 임야에서 이 건 임야를 분할하여 양도하게 되었는데, 이 건 임야를 양도하기 위하여 청구외 OOO와 OOO(동인은 등기부상 이 건 임야의 취득자로 나타나나 실제로는 명의자에 불과하고 그 실질 소유자는 OO임씨 OOO파 종중임)에게 소개비등으로 금 30,000,000원을 지급한 바 있고, 이러한 사실은 청구인이 제시한 영수증에 의거 확인되니 위 금액 중 15,000,000원을 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

• 가. 이 건 “갑”토지의 취득 및 양도가액에 대하여 ; 청구인은 이 건 “갑”토지를 전 소유자인 청구외 OOO로부터 평당 110,000원(주: 청구인은 당초 110,000원씩 취득했다고 주장하다가 이 건 심판청구 제기 후에 평당 100,000원씩 취득했음을 주장함)에 취득하여 청구외 OOO 외 4인에게 평당 120,000원씩 양도하였다고 주장하나, 당초 처분청 조사공무원이 이 건 실지거래가액을 조사키 위하여 현지 출장하여 위 OOO에게 확인한 바 평당 75,000원씩에 양도하였다고 진술한 바 있고, 또 후 소유자인 청구외 OOO에게 확인한 바, 평당 210,000원씩 취득하였다고 확인한 사실이 있음을 볼 때 이 부분 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다는 의견이고,
• 나. 이 건 “을”토지의 필요경비에 대하여 ; 청구인이 제시한 소개비 지출영수증을 보면, 영수인이 등기부상 취득자인 OOO으로 기재되어 있는 바, 동인이 이 건 임야를 취득하면서 소개비를 받았다는 것은 있을 수 없고, 더욱이 청구인의 주장대로 위 OOO은 명의자에 불과하고 그 실질소유자는 OO임씨 OOO파 종중이라면 위 종중에서 이 건 임야를 취득한 후 소개인에 불과한 위 OOO에게 명의신탁 하였다고 보기도 어려운 점에서 청구인등이 이 건 임야를 양도하면서 청구외 OOO외 1인에게 소개비조로 금 30,000,000원을 지급했다는 주장은 신빙성이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 쟁점은

• 가. 이 건 “갑”토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 얼마인지를 가리고,
• 나. 이 건 “을”토지의 양도차익을 계산시 청구인 등이 주장하는 소개비 30,000,000원을 필요경비로 공제할 수 있는지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

• 가. 이 건 “갑”토지의 취득 및 양도가액에 대하여 청구인이 이 건 갑토지를 87.5.7 청구외 OOO로부터 취득하여 1년 이내인 87.10.21 청구외 OOO외 4인에게 양도한 사실과 관련, 처분청은 청구인의 위 거래상대방들의 확인서에 근거하여 청구인이 이 건 “갑”토지를 평당 75,000원씩 취득하여 평당 210,000원씩 양도한 것으로 보아 이 건 과세한 데 대하여, 청구인은 이 건 “갑”토지를 평당 100,000원씩 취득하여 평당 120,000원에 양도하였음이 청구인이 제시한 매매계약서등 관련 증빙에 의거 확인됨에도 처분청이 사실과 달리 작성된 위 거래상대방의 확인서만을 근거로 이 건 과세함은 부당하다고 주장하므로

1. 먼저 이 건 “갑”토지의 취득당시의 실지거래가액에 대하여 살펴본다. ㉮ 청구인이 제시한 86.3.10자 매매계약서, 청구외 OOO가 발행한 86.3.10자 계약금 영수증 및 86.4.21자 중도금 영수증은 이 건 과세처분일 전에 청구인이 내용증명으로 전소유자인 위 OOO에게 보낸 것이어서 그 신빙성을 부인키 어려운 것들인데 동 자료기재에 의하면 청구인은 경기도 시흥군 군자면 OO리 OOOOOO 소재 토지중 750평을 분할하여 이를 평당 110,000원씩 82,500,000원으로 매매계약 체결하면서 동 매매대금중 계약당일 계약금조로 10,000,000원, 86.4.20 중도금조로 20,000,000원, 86.6.25 잔금조로 52,500,000원을 각 지급키로 약정한 것으로 나타나고, ㉯ 위 OOO가 당초 처분청 조사공무원에게는 이 건 “갑”토지 등을 평당 75,000원씩 양도하였다고 진술한 바 있으나 이는 잘못된 것이고, 사실은 평당 100,000원씩 양도하였음을 동인의 인감증명서를 첨부하여 사실확인하고 있고, ㉰ 청구인이 제시한 위 매매계약서상의 평당 매매가액(110,000원)과 위 OOO의 91.2.16 자 확인서 상의 평당 매매가액(100,000원)이 다른 것으로 나타나는 바, 이에 대하여 청구외 OOO(OOO의 아들)이 진술한 바에 의하면, 청구인 외 1인에게 당초 750평을 분할하여 평당 110,000원씩 82,500,000원에 양도키로 계약체결하였는데 실제로 분할하여 측량해 본 결과 도로(私道) 95평이 더 분할되어 동 도로면적에 대한 대가지급 문제로 분쟁이 생겨 그 대가로 2,000,000원만을 더 받게되어 결과적으로 845평을 84,500,000원을 받고 양도한 셈이 되어 계약서와 달리 평당 100,000원씩 양도하게 되었음을 확인하고 있고, ㉱ 청구인이 제시한 87.5.6 자 잔금영수증 기재내용을 보면, “OO리 OOOOOO(1,417㎡) 및 OOOOOO(1,377㎡)의 잔금”조로 금 54,500,000원을 수령한 것으로 나타나는 바, 위 기재금액과 앞서 본 계약금 및 중도금 영수증에 기재된 금액을 합하여 보면, 총 매매대금이 계약서에 기재된 82,500,000원 보다 2,000,000원이 더 많은 84,500,000원임을 알 수 있는 바, 위 설시한 내용을 종합하여 보면, 청구인등이 이 건 “갑”토지 316.7평을 포함한 총 845평을 84,500,000원에 취득하였음이 인정된다 할 것이고 따라서 이 건 “갑”토지를 평당 100,000원씩 31,670,000원에 취득하였다는 청구인의 주장은 이유있다고 판단된다.

2. 다음으로 이 건 “갑”토지의 양도당시 실지거래가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 이 건 “갑”토지를 평당 120,000원씩 37,900,000원에 취득하였음에도 처분청이 사실과 달리 작성된 청구외 OOO의 91.1.25 자 확인서를 근거로 평당 210,000원씩 66,570,000원에 양도한 것으로 보아 이 건 과세함은 부당하다고 주장하나, 위 주장에 대한 입증자료로서 청구외 OOO외 3인의 91.7.1 자 확인서 만을 제시할 뿐 다른 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면, 처분청이 제시한 87.8.13 자 영수증(동 영수증은 청구인이 발행해 준 것으로 그 신빙성에 대하여는 청구인도 다투지 아니하는 것임)기재에 의하면 청구인이 이 건 “갑”토지 양도대금의 중도금조로 금 30,000,000원을 수령한 것으로 확인되는데, 위 중도금 지급액은 처분청이 결정한 양도가액의 45%에 상당하는 금액이고 청구인이 주장하는 양도가액의 약 80%에 상당하는 금액인 바, 부동산매매대금을 지급함에 있어 계약금, 중도금, 잔금을 통상 매매대금의 10%, 45%, 45%,로 각 분할하여 지급하는 부동산거래의 관행에 비추어 볼 때, 매매대금의 약 80% 상당액을 중도금으로 지급한다는 것은 극히 이례적이고 신빙할 수 없는 특별한 경우에 해당된다 할 것이어서 경험법칙상 쉽사리 수긍하기 어려워 다른 반증이 없는 한 이 부분 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 나. 이 건 “을”토지의 필요경비에 대하여 ; 청구인등이 이 건 “을”토지를 미등기 전매한 사실과 관련, 처분청이 청구인등의 양도차익을 확인된 실지거래가액으로 결정하여 이 건 과세한데 대하여 청구인은 위 토지를 양도하면서 소개비등 명목으로 30,000,000원을 지급하였고, 이러한 사실은 청구인이 제시한 영수증에 의하여 확인되어 위 금액 중 청구인 지분(1/2)에 상당하는 15,000,000원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하는 바, 살피건대, 청구인이 이 건 입증자료로서 위 영수증만을 제시할 뿐 달리 제시하는 증빙이 없고, 위 금액은 양도가액(636,552,000원)의 4.7%나 되는데 소개비등의 명목으로 이와 같이 많은 금액을 지급한다는 것은 통상의 거래에 있어서는 있기 어려운 것이어서 특별한 사정이 없는 한 경험법칙상 수긍하기 어려운 금액이라 할 것이어서 동 금액을 실지지급하였음을 확인할 만한 금융자료등 객관적인 증빙제시가 없는 한 위 영수증만으로는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. 따라서 처분청이 청구인등의 양도차익을 계산함에 있어서 위 30,000,000원(청구인 지분 15,000,000원)을 필요경비로서 공제 배제한 이 건 당초처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다. 6, 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 주문과 같이 결정한다.