쟁점부동산의 거래와 관련 처분청이 한 자산양도차익계산의 당부(경정)

[주 문] OO세무서장이 91.4.16 청구인에게 한 88귀속분 양도소득세 51,269,410원 및 동방위세 10,432,410원의 부과처분은 토지의 취득가액은 37,500,000원으로, 양도가액은 구 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목 및 동법시행규칙 제56조의5 제5항 제2호의 규정에 의하여 계산한 환산가액으로 하고, 건물의 취 득 및 양도가액 공히 기준시가에 의거 양도차익을 산출하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOOOO에 주소를 둔 사람으로 같은시 마포구 OO동 OOOOOO 대지 414.4㎡를 청구외 OOO와 공동으로 83.5.23(83.7.8 등기 접수) 청구외 주식회사 OOOOO로부터 75,000,000원(청구인 지분 취득가액 37,500,000원 이하 “쟁점토지”라 한다)에 취득하여 85.5.16 청구인등 4인 공동으로 동 지상에 건물 지하2층, 지상4층 연건평 1,936.65㎡(청구인지분 484.16㎡ 이하 “쟁점건물”이라 한다) 신축하여 보유하던중 위 토지·건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 88.8.25 청구외 OOO에게 양도하고 토지분 양도소득세는 토지의 취득이 법인과의 거래라 하여 취득은 실지거래가액(37,500,000원)으로, 양도가액은 실지취득가액을 기준으로 양도가액을 환산한 가액(환산실가 47,107,671원)에 의하여 자산양도차익계산하고, 건물에 대하여는 취득·양도가액 공히 기준시가에 의하여 자산양도차익 계산하여 88.9.30 예정신고 납부한 바, 처분청은 양수인 OOO(개인)으로부터 쟁점부동산의 총매매가액이 1,540,000,000원(청구인측에서는 양도가액)이라는 확인서를 받아 이 건 토지·건물 실지거래가액(환산가액)에 의하여 자산양도차익 계산하여 91.4.16 88귀속분 양도소득세 51,269,410원 및 동방위세 10,432,410원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 91.6.13 심사청구를 거쳐 91.9.20 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산중 토지는 83.5.23 청구외 (주)OOOOO로부터 37,500,000원에 취득하여 청구인외 3인이 85.5.16 지하1층 495㎡, 지하2층 70.2㎡, 지상4층 1,382.8㎡(각층 345.7㎡) 총 연건평 1,936.65㎡를 신축하여 88.8.25 청구외 OOO에게 양도하고 청구인은 토지분 양도소득세는 토지취득은 법인과의 거래이므로 취득가액은 실지취득가액으로, 양도가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목 및 동법시행규칙 제56조의5 제5항 제2호의 규정에 의한 환산가액(환산실지거래가액)에 의하여 토지분 자산양도차익 계산하고, 건물의 경우는 청구인등 4인이 신축하고 개인에게 양도하였으므로 건물분 양도소득세는 지방세법상 시가표준액을 기준으로 양도소득세 계산하여 88.9.30 자산양도차익 예정신고 납부한 바 있음에도, 처분청은 사실과 다른 확인서(처분청이 확인한 거래평수는 대지 414㎡, 건물 1,224㎡외로 확인하고 있으나 실제 쟁점부동산은 대지 414㎡(청구인지분 207.2㎡)와 건물 1,936.65㎡(청구인지분 486.16㎡)이며 거래일자도 처분청이 확인한 거래일자는 88.11.6로 되어 있으나 실제거래일자는 88.8.25임)를 채택하여 실지거래가액으로 과세하였으나, 그 확인서상의 양도가액 1,540,000,000원은 사실과 다르며, 설령, 위 양도가액이 사실이라 하더라도, 이 건의 경우, 토지 취득시만 법인과의 거래이며 양도시에는 토지·건물 모두 개인(OOO)과의 거래로서 건물분거래에 대하여 실지거래가액에 의하여 과세할 아무런 근거가 없음에도 이를 실지거래가액(환산가액)에 의하여 과세함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 토지분을 법인으로부터 취득한 가액에 의하여 양도가액을 환산하여야 하고, 건물분을 지방세 과세시가표준액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 하나, 양도당시 토지 및 건물분 실지거래가액이 1,540,000,000원으로 확인되므로 소득세법시행령 제170조 제2항에서 “토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다”고 한 규정에 따라 기준시가로 토지 및 건물분의 실지거래가액을 구분할 수 있고 토지분 양도차익은 그 안분한 양도시 토지분 실지거래가액과 취득시 실지거래가액에 의하고, 건물의 양도차익은 그 안분한 양도시 건물분 실지거래가액과 그 양도가액을 기준시가로 환산한 취득가액에 의하여 계산함이 타당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 다툼은 쟁점부동산의 거래와 관련 처분청이 한 자산양도차익계산의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저, 거주자에 대한 자산양도차익의 계산방법을 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 보면, 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항 각호의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하도록 규정하고 있고, 구소득세법시행령(89.8.1, 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항 각호에 의하면, 제1호는 『국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 일정규모 이상의 거래·기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거개가액을 확인할 수 있는 경우』, 제3호는 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 각 각 규정하고 있다. 또한 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 규정의 위임을 받아 국세청장이 제정하여 시행하고 있는 재산제세조사사무처리규정[국세청훈령 제980호(87.1.26)] 제72조 제3항은 위 제2호에서 규정하는 투기거래의 유형을 열거하고 있다. 다음으로 양도소득금액의 조사결정방법을 규정하고 있는 소득세법시행령 제170조 제1항을 보면, 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』라고 규정하고 있고, 동조 제2항에서는 『토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각 각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』라고 각 각 규정하고 있다. 다음, 이 건 과세 경위를 보면, 처분청은 청구인등 2인이 쟁점부동산중 토지는 법인으로부터 75,000,000원(청구인지분 37,500,000원)으로 취득하여 청구인등 4인이 동지상에 건물을 신축하여 1,540,000,000원에 개인에게 양도하였다 하여 위 총양도가액을 기준시가에 의하여 토지·건물 안분하여 청구인지분의 토지 및 건물의 양도가액으로 각 각 138,635,169원 및 254,727,095원을 산출하고 토지의 취득가액은 위의 실지거래가액(37,500,000원)으로 하고, 건물의 취득가액은 위의 건물의 양도가액에서 기준시가에 의하여 환산한 가액 (138,635,169원)으로 한 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 계산하고 이 건 과세한 사실을 과세기록에 의하여 확인된다. 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산중 토지만을 법인으로부터 취득하였으나 토지·건물 일괄 개인에게 양도하여 토지는 법인과의 거래로 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 계산하여야 하나 토지·건물의 양도는 개인간의 거래로서 법인과의 거래가 아님은 물론, 부동산투기거래등의 사실이 없으므로 건물에 대하여 기준시가에 의하여 과세하여야 하며, 또, 처분청이 확인한 실지거래가액도 사실과 다르다는 주장인 바, 살피건대, 이 건 토지를 법인으로부터 취득하고 동지상에 건물을 신축하여 위 토지·건물 일괄하여 개인에 양도한 것인 바,

1. 토지의 자산양도차익 계산에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산중 토지는 청구외 OOO와 공동으로 83.5.23 청구외 주식회사 OOOOO로부터 75,000,000원(청구인지분 37,500,000원)으로 취득한 사실이 매매계약서 등기부등본에 의하여 확인되는 한편 위 토지의 취득가액에 대하여는 처분청과도 다툼이 없는 것을 볼 때 청구인의 위 토지의 취득가액은 37,500,000원임이 확인된다. 양도가액에 대하여 보면, 처분청은 쟁점부동산의 양수인인 청구외 OOO으로부터 위의 토지·건물의 가액을 구분하지 아니하고 총매매가액 1,540,000,000원에 양수한 사실을 확인받고 이를 토지·건물 기준시가에 의하여 안분하여 전시 실지거래가액에 의하여 과세하였으나 청구인은 위의 확인서상의 양도가액이 사실과 다르다고 하는 바, 이를 살펴보면, 위의 확인서에 의하면 거래내용이 “대지 414.4㎡, 건물 1,224㎡외”로 표기되어 있으나 실제 매매부동산은 대지 414.4㎡(청구인지분 207.2㎡) 건물 1,936.65㎡(청구인지분 484.16㎡)로서 사실과 다를 뿐만 아니라 계약일 및 잔금일자도 확인서상에는 88.11.16로 기재되어 있으나 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 이날(88.11.6)은 OO당이 청구외 OOO으로부터 쟁점부동산을 소유권이전등기한 날(매매원인일)과 같은날인 점을 볼 때, 청구외 OOO이 OO당에 쟁점부동산을 양도하고 잔금을 수수한 날로 보여지는 반면, 청구외 OOO이 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득하고, 그 취득등기를 88.8.26 경료한 점을 감안할 때 적어도 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련 그 매매대금을 위 OOO으로부터 88.11.16 아닌 88.8.26 이전에 수수한 것으로 보여져 위의 확인서는 신빙성이 있어 보이지 아니하고 또, 쟁점부동산의 공유자인 청구외 OOO의 관할 세무서장도 양도가액을 확인할 수 없다고 보아, 토지의 취득가액은 위의 실지거래가액(37,500,000원)으로 그 양도가액은 환산가액(47,107,670원)으로 결정한 점등으로 보아 위의 양도가액을 채택키는 어렵다 할 것이다. 그렇다면 취득가액은 확인되나 양도가액이 확인되지 아니한 이 건의 경우 양도가액은 전시 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목 및 동법시행규칙 제56조의5 제5항 제2호에 의거 환산한 가액(47,107,670원)으로 양도차익 계산함이 타당하다 할 것이다.

2. 건물의 자산양도차익계산에 대하여 보면 첫째, 쟁점부동산중 건물등기부등본에 의하면 청구인등 4인(OOO·OOO·OOO·OOO)이 85.7.9(85.5.16 준공) 소유권보존등기하여 보유하던중 88.8.26 청구외 OOO에게 양도한 사실을 확인 할 수 있는 바, 이는 개인간의 거래로서 건물취득(신축)시 그 건축비 및 그 부대비용을 확인할 수 없고 둘째, 위 거래는 전시법령상의 부동산 투기거래의 어떠한 유형에도 해당되지 아니하여 실지거래가액에 의하여 과세할 아무런 근거가 없음에도 사실관계가 분명하지 아니한 확인서에 의해서만 이 건 실지거래가액으로 과세한 처분청의 당초처분은 부당하고, 셋째, 쟁점건물의 공유자중 청구인을 제외한 청구외 OOO·OOO·OOO의 관할세무서장도 이를 기준시가에 의하여 과세한 점등으로 보아 이건 전시 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하여 기준시가로 과세함이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.