○○○동 임야 및 ○○○동 임야의 양도에 대하여 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경기도 성남시 OO동 OOO 소재 임야 344㎡(이하 “OO동 임야”라 한다)를 84.3.6 취득하여 88.9.29 양도하였고, 경기도 성남시 OO동 O OOOOO 소재 임야 1,422㎡(이하 “OO동 임야”라 한다)를 84.2.3 취득하여 88.9.29 양도하였으며, OO동 임야는 취득가액을 4,992,000원으로 하고 양도가액을 7,800,000원으로 하며, OO동 임야는 취득가액을 14,620,000원으로 하고, 양도가액을 20,600,000원으로 하여 89.5.31 실지거래가액에 의하여 확정신고를 한 사실이 있고, 처분청에서는 OO동 임야의 경우 실지거래가액조사시 청구인이 신고한 양도가액 7,800,000원보다 많은 금액인 12,000,000원에 거래되었다는 진술을 양수인으로부터 들었고, 청구인과 양수인은 자매관계에 있으며 청구인이 기준시가인 10,322,752원에도 미달하는 가액으로 양도하였다는 주장이므로 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없다하여 기준시가를 적용하여 결정하였고, OO동 임야의 경우 청구인이 제출한 취득시 부동산매매계약서상의 거래상대방의 명의와 등기부상의 전소유자 명의가 상이하고 그외의 증빙서류도 없으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없다하여 기준시가를 적용하여 결정하였으며, 이상의 OO동 임야 및 OO동 임야의 양도에 따른 88년귀속 양도소득세 9,774,630원 및 동 방위세 2,001,980원을 91.4.17 결정고지하였는 데, 청구인은 이에 불복하여 91.6.18 심사청구를 거쳐 91.9.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인이 양도한 OO동 임야의 경우 처분청에서 양도가액으로 확인하였다는 12,000,000원의 근거는 청구인이 OO동 임야 양수인인 청구외 OOO에게 동인에 대한 채무 7,800,000원외에 여타 근저당권설정 채무 3,000,000원 및 이자등을 감안하여 12,000,000원을 줄 것을 요구하였으나 이를 거절하였다는 이야기를 청구외 OOO이 처분청조사시 진술하였는 데 이를 거래금액으로 잘못듣고 청구주장가액이 신빙성이 없다고 하였고, 기준시가가 특정토지가액을 정확하게 반영하는 것도 아니며, OO동 임야의 경우 중개인을 통하여 취득하면서 중개인에게 대금을 지불하고 영수증도 받았기 때문에 부동산매매계약서상 거래상대방과 등기부상 전소유자가 일치하는지 여부는 알지 못했던 것인 데 이를 이유로 부동산매매계약서가 신빙성이 없다고 하는 것은 부당하므로 청구인이 당초신고시 제출한 증빙에 의거 신고가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 첫째, OO동 임야의 경우 국세청 기준시가는 10,322,752원인 데 청구인이 제시한 증빙서류상의 가액은 7,800,000원으로서 기준시가에도 훨씬 못미칠 뿐만 아니라, 청구인과 취득자 OOO이 자매간인 점, 그리고 처분청이 청구외 OOO로부터 부채관계로 12,000,000원에 인수한 사실을 확인받은 점과 국세청 기준시가가 시가의 70% 정도를 반영하는 정도인데 주장하는 가액이 기준시가보다도 적은 금액인 점 등을 두고 볼 때 청구인이 제시한 양도시의 증빙가액은 진실한 가액으로 인정되지 않으며, 둘째, OO동 임야에 대하여 보면, 등기부상으로는 매도인이 OOO으로 되어 있는 데 청구인이 제시한 매매계약서상에는 매도인이 OOO로 되어 있어서 공부상의 매도인과 일치하지 않으므로 취득시의 매매계약서는 신빙성이 있어 보이지 않고, 또 양도당시의 계약서는 입회인도 없이 작성된 계약서이고 사실확인서외에 동 거래를 사실로 볼 만한 금융자료 등 구체적인 대금영수사실을 입증하는 증빙이 없고, 국세청 기준시가가 19,901,458원인데 청구인이 제시한 증빙가액은 20,600,000원으로 기준시가와 거의 일치하고 있어서 국세청 기준시가가 시가의 70% 정도를 반영하는 점에 비추어 볼 때 청구인이 제시한 증빙에 의한 거래가액을 실지거래가액으로 보기는 어렵다고 할 것이므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호에 규정한 양도자가 과세표준확정신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 않고 따라서 기준시가에 의하여 과세한 당초처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구는 OO동 임야 및 OO동 임야의 양도에 대하여 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 청구인은 OO동 임야의 경우 거래당사자간에 거래가액을 협상하는 단계에서 청구인이 요구한 적이 있는 12,000,000원을 처분청에서는 거래가액으로 잘못 듣고 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다고 하였고, 기준시가가 특정지역의 토지가액을 정확하게 반영하는 것도 아닌데 기준시가를 기준으로 하여 실지거래가액을 판단하였으므로 부당하고, OO동 임야의 경우 중개인을 통하여 취득하면서 중개인에게 대금을 지불하고 영수증도 받았기 때문에 부동산매매계약서와 등기부상의 전소유자가 일치하는지 여부는 몰랐던 것이고 제출한 증빙에 의하여 실지거래가액이 입증되므로 이상의 OO동 임야 및 OO동 임야는 모두 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 이 건 청구인은 소득세법 제100조의 규정에 의하여 양도소득세 확정신고를 하면서 취득 및 양도시의 실지거래가액에 관한 증빙서류를 제출한 사실이 확인되므로 동 서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 확인되는 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는 대상에는 해당된다고 본다. 먼저 OO동 임야의 경우, 청구인은 취득시의 부동산매매계약서 및 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서와 양도시의 부동산매매계약서 및 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서를 증빙서류로 제출하고 있으나, 청구인이 취득시의 실지거래가액으로 주장하는 4,992,000원은 취득당시의 기준시가 2,663,385원의 187%에 해당하는 금액인 반면에 양도시의 실지거래가액으로 주장하는 7,800,000원은 양도당시의 기준시가 10,322,752원의 76%에 해당하는 금액이므로 OO동 임야의 지가상승율(156%)이 기준시가의 상승율(388%)의 절반정도 밖에 되지 않을 수밖에 없었던 별단의 사유가 밝혀지지 않는 한 청구인이 주장하는 가액은 실지거래가액으로 믿기에 신빙성이 부족할 뿐만 아니라, 양도시 거래상대방은 청구인과 특수관계인인 자매사이이고, 청구인은 거래당사자 사이에 작성된 서류외에 실지거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 증거서류를 제시하지 못하며, 다음으로, OO동 임야의 경우, 청구인은 취득시의 부동산매매계약서와 양도시의 부동산매매계약서를 증빙서류로 제출하고 있으나, 청구인이 취득시의 실지거래가액으로 주장하는 14,620,000원은 취득당시의 기준시가 4,739,524원보다 월등히 많은 금액으로서 기준시가의 308%에 해당하는 금액인 반면에, 양도시의 실지거래가액으로 주장하는 20,600,000원은 양도당시의 기준시가 19,901,458원의 104%에 해당하는 금액이므로 OO동 임야의 지가상승율(141%)이 기준시가의 상승율(420%)의 1/3 밖에 되지 않을 수밖에 없었던 별단의 사유가 밝혀지지 않는 한 청구인이 주장하는 거래가액은 실지거래가액으로 믿기에 신빙성이 부족하며, 청구인은 거래당사자 사이에 작성된 서류외에 실지거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 증거서류를 제시하지 못하고 있다. 이상의 검토내용을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 실지거래가액과 실지거래가액 입증서류는 그대로 믿고 받아들이기 어려우므로 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되는 것으로 보아야 하며, 따라서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 결정고지한 처분청의 과세처분이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.