청구인의 이 건 부동산 취득·신축 및 양도에 대해 부동산매매업을 영위한 것으로 인정할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOO O에 주소를 둔 사람으로, 88.2.29 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OO 대지 329.4㎡를 취득하고 동년 7.26 동 지상에 근린생활시설용 4층건물 909.37㎡를 준공하여 동년 9.23 보존등기를 한 후 동년 12.27 동 토지·건물을 청구외 OOO 등 2인에게 양도하고, 89.4.10 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OO 대지 268.8㎡를 취득하고 동년 11.18 동 지상에 주택 및 근린생활시설용 4층건물 642.6㎡를 준공하여 동년 12.29 보존등기를 한 후 동 일자로 동 토지·건물을 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있는 바, 처분청에서 청구인의 위 부동산 취득·신축 및 양도에 대해 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 88년 및 89년 양도부동산의 양도시 실지거래가액 650,000,000원과 500,000,000원에서 건물분 부가가치세 43,496,280원과 34,765,802원을 각각 차감한 606,503,720원 및 465,234,198원에 소득표준율(24.7%)을 적용하여 소득금액을 149,806,418원과 114,912,846원으로 결정하여 88년도 귀속 종합소득세 85,925,430원 및 동 방위세 16,945,080원과 89년도 귀속 종합소득세 82,101,250원 및 동 방위세 16,547,440원을 91.4.16 납세고지하고, 동 일자로 88년 및 89년 양도부동산의 건물양도가액 434,962,808원 및 347,658,022원에 대해 88년 제2기분 부가가치세 52,195,536원과 89년 제2기분 부가가치세 41,718,960원을 납세고지함에 따라 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 91.9.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 88년도 양도부동산의 경우 임대목적으로 건물을 신축하여 임대에 공하다가 이를 양도한 후 양도차익이 없어 양도소득세 신고를 생략하였고, 89년도 양도부동산의 경우 주거 및 임대목적으로 건물을 신축하여 주택부분은 청구인이 거주하고 상가부분은 임대업에 대한 사업자등록을 하여 일부 임대에 공하다가 이를 양도한 후 양도소득세 43,372,870원 및 동 방위세 8,674,570원을 자진신고·납부하였는 바, 사업상 목적으로 부동산을 매매한 것으로 볼 수 없고, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항의 부동산매매업의 요건(1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우)에도 해당되지 아니하며, 과거의 부동산 거래회수와 규모, 임대기간, 임대수입금액이 부동산매매업 업종구분의 기준이 될 수 없음에도 과거의 부동산 거래회수가 많고, 이 건 건물의 임대기간이 단기이며 임대수입금액이 적다하여 부동산매매업에 대한 명문화된 법령을 확대해석 내지 유추해석하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세 및 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 위법부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은, 88년도 양도부동산의 경우 임대목적으로 신축하여 임대에 공하였음을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있고, 89년도 양도부동산의 경우 주택부분을 거주용으로 사용하였음을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있고, 상가부분은 89년 제2기의 임대수입금액이 1,370,700원에 불과하고, 이 건 부동산의 양도사유가 불분명하며, 국세청전산출력자료에 의하면, 청구인은 81년 내지 90년 사이에 15회에 걸쳐 8,060.82㎡(2,438평)의 부동산을 취득하고 82년 내지 89년 사이에 20회에 걸쳐 5,455.72㎡(1,650평)의 부동산을 양도한 것으로 나타나고 있는 바, 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세 및 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은 청구인의 이 건 부동산 취득·신축 및 양도에 대해 부동산매매업을 영위한 것으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 위 쟁점사항에 대해 살피건대, 먼저 부가가치세법 시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항에 의하면, 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고, 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다』고 규정되어 있고, 소득세법 제20조(사업소득) 제1항 제8호와 동법시행령 제36조 제3호에 의하면, 부동산매매업을 사업소득의 한 종류로 열거하고 있으며, 소득세 기본통칙 2-4-8...20(부동산매매업등의 업종구분) 제1호를 보면, 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당된다』고 규정되어 있고, 대법원판례(90누6217, 91.2.26)에 의하면, 부동산매매업에 해당되는지의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 회수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려야 한다고 되어 있다. 다음으로 이 건 사실관계에 대해 살피건대, 첫째, 국세청 전산출력자료에 의하면, 청구인은 81년부터 90년 사이에 15회에 걸쳐 8,060.82㎡의 부동산을 취득하고 82년부터 89년 사이에 20회에 걸쳐 5,455.72㎡의 부동산을 양도한 것으로 나타나고 있고, 둘째, 88년 양도부동산의 경우 88.2.29 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OO 대지 329.4㎡를 취득하여 동년 7.26 위 지상에 근린생활시설용 4층건물 909.37㎡를 준공하고 동년 9.23 동 건물에 대해 청구인명의로 보존등기를 마쳤고, 위 보존등기일 이전인 동년 9.15 청구외 OOO등 2인과 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결하여 동년 12.27 양수인명의로 이전등기를 하여 준 것으로 나타나고 있고, 청구인은 위 건물을 당초 임대사업목적으로 신축하여 88.5.15 부터 동년 8.30 사이에 청구외 OOO등 7인에게 모두 임대하였는데 신축시 상당한 차입금이 있었기에 이를 변제키 위해 부득이 위와 같이 단기양도하게 되었다고 주장하면서 그 증빙으로 임대차계약서사본을 제시하고 있으나, 청구인 주장 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 임대업에 대한 사업자등록도 하지 아니한 것으로 나타나고 있으며, 셋째, 89년 양도부동산의 경우 89.4.10 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OO 대지 268.8㎡를 취득하여 동년 11.18 위 지상에 주택 및 근린생활시설용 4층건물 642.6㎡를 준공하고 동년 12.29 동 건물에 대해 청구인명의로 보존등기를 마쳤고, 위 건물준공일 이전인 동년 11.2 청구외 OOO과 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결하여 위 보존등기일인 동년 12.29 양수인명의로 이전등기를 하여준 것으로 나타나고 있고, 청구인은 위 건물을 당초 주거 및 임대사업목적으로 신축하여 주택부분은 청구인이 거주하고 상가부분은 임대사업에 대한 사업자등록을 하여 일부 임대에 공하였는데 신축시 상당한 차입금이 있었기에 이를 변제키 위해 부득이 위와 같이 단기양도하게 되었다고 주장하면서 그 증빙으로 청구인의 주민등록표와 임대차계약서사본, 89년 제2기분 부가가치세 신고서를 제시하고 있으나, 청구인의 주민등록등본에 의하면, 청구인이 89.12.23 부터 90.12.4 까지 이 건 건물중 주택에 주소를 두었던 것으로 나타나고 있고, 이 건 매매계약서에 의하면 청구인은 그 이전인 89.11.2 자로 이미 양수인 OOO과 매매계약을 체결한 것으로 나타나고 있으며, 이 건 부동산 임대에 대한 89년 제2기분 부가가치세의 공급가액이 1,370,700원에 불과하고 임대기간이 89.9.20 부터 동년 12.29 까지 약 3개월 정도에 불과한 것으로 나타나고 있다는 점 등을 종합하여 볼 때, 88년 및 89년 양도부동산을 당초 주거 및 임대사업목적으로 취득(신축)하여 주거 및 임대에 공하다가 건물신축시의 차입금을 변제하기 위해 부득이 단기양도하게 되었다는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니하고, 청구인은 사업상의 목적으로 부동산을 취득(신축)·양도함으로써 부동산매매업을 영위한 것으로 인정된다 하겠다. 그러하다면 처분청에서 청구인의 88년 및 89년 양도부동산에 대해 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세 및 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 정당하다 하겠고, 이에 반하는 청구인의 주장은 이유없다 할 것이다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.