청구주장 양도가액(198,000,000원)을 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO OOO OOOO에 주소를 둔 사람으로 같은곳 OO동 OOOOO 소재 답158㎡ 같은곳 OOOOOO 답60㎡ 도합 218㎡(약66평, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 개인으로 부터 ‘90.1.3 취득하여 ’90.5.17 OO연합OO조합에 양도한 바, 처분청은 위 거래가 1년이내 단기거래임을 이유로 취득가액은 검인계약서상의 가액 15,260,000원, 양도가액은 위 조합장 OOO로부터 확인받은 가액 726,000,000원으로 한 위의 실지거래가액에 의하여 자산양도차익계산하고 이건 90년 귀속분 양도소득세 426,236,150원 및 동 방위세 85,247,230원을 ’91.5.16결정고지한 바, 청구인은 이에 불복하여 ’91.7.11 심사청구를 거쳐 ’91.9.17이건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 청구인이 실직되어 생계수단(건축 신축임대)으로 취득하였으나, 청구외 OOO외 557명의 OO연합OO조합원의 압력에 의하여 부득이 양도한 것이나, 그 취득목적이 실질수요(상가신축)목적에 의하여 취득하고 부득이 양도한 경우 이므로 이건 기준시가에 의하여 과세하던지 설령 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한다 하더라도, 위 쟁점토지 양도와 관련, 청구외 OO연합OO조합으로부터 726,000,000원을 받았으나, 위 726,000,000 원중 실질적인 쟁점토지의 양도가액은 198,000,000원이며 나머지 528,000,000원은 생존권보전수단 박탈(쟁점토지지상에 건물 신축운영박탈)에 따른 손해배상금조로 받은가액이므로 실지양도가액 198,000,000원으로 하여 이건 과세하여야한다고 주장하고, 실질양도가액 이외의 손해배상금조로 528,000,000원을 더 받은 사실은 위 OO조합이 쟁점토지 인접지역토지를 매입하면서 평당 평균매입가액으로 약1,500,000원을 지급한 반면, 청구인 쟁점토지 양도와관련 무려 평당11,000,000원(약7.3배)를 지급받은 사실로 보아도 실질 양도대금이외 추가로 더 받은 사실이 객관적으로 확인될 뿐만아니라, 청구인과 매수인인 위 OO조합장 청구외 OOO간에 체결된 합의각서에 의하여도 확인된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 ’90.1.3 취득하여 ’90.5.17 양도하여 1년이내 단기거래에 해당함을 알수 있고, 취득가액은 전 소유자의 확인서에 의해 15,260,000원으로 확인되고, 양도가액은 취득자의 확인서 및 매매 계약서에 의해 726,000,000원으로 확인되고 있으므로 양도소득세법시행령 제170조 제4항에 의하여 실지거래가액에의하여 과세함은 달리 잘못이 없다고 판단되고 또한 청구인의 부동산거래 내역을 보더라도 86～90년 사이에 19회 취득 13회 양도한 사실이 있고 쟁점 부동산 거래자체가 1년이내 단기 거래로 투기성이 있다고 보여 진다는 의견이다.

4. 쟁점 이건 다툼은 청구주장 양도가액(198,000,000원)을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 우선, 이건 과세경위 및 청구주장을 보면, 청구인은 쟁점토지를 ’90.1.3 취득하여 약4개월후인 ’90.5.17 양도한 바, 처분청은 1년이내의 단기거래에 의한 부동산투기거래로 보아 이건 실지거래가액(취득가액 15,260,000원, 양도가액726,000,000원)으로 하여 이건 양도소득세 등을 과세한 사실을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지는 당초 생계수단 (상가건물신축)목적으로 취득하였으나, 위 OO조합조합원 OOO외 588명의 강력한 권고에 의하여 부득이 양도한 것이며 투기거래가 아니므로 기준시가에 의하여 과세하던지 설령, 실지 거래가액으로 과세한다하더라도, 양도가액에 대하여 청구인은 이건 양도와 관련 매수인으로부터 726,000,000원을 받은것은 사실이나 위 가액중 실지 쟁점토지의 양도가액은 198,000,000원이며 나머지 528,000,000원은 위 OO연합OO조합이 쟁점토지를 조합OO단지로 조성하고 청구인으로 하여금 양도케 하므로서 청구인의 생계수단이 박탈(생계보전책으로 쟁점토지 지상에 상가점포를 신축하여 운영코자 함)되어 이에 따른 손해배상금조로 실지양도가액 (198백만원)이외 더받은 가액(528백만원)이므로 이건 양도가액은 198,000,000원으로 하여 과세하여야 한다는 주장인 바, 살피건대, 먼저 이건 기준시가로 과세할 수 있는지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 ’90.1.3 취득하여 90.5.17양도한 1년 이내의 단기거래에 해당하고 청구인이 주장하는 쟁점토지지상에 상가건물을 신축코자 취득하였다고하나 실제, 청구인이 쟁점토지 지상에 건물등을 신축코자 설계를 하거나 지목변경, 건축허가등 건물신축을 위한 어떠한 준비절차를 한 사실이 발견 할 수 없어 청구주장 신빙성이 없고 과거의 부동산 거래실적(86～90년사이에 19회 취득 13회 양도)을 보아도 투기목적으로 이건 부동산을 취득한 것으로 보여져 이건 투기거래로 보아 소득세법 제170조 제4항에 의하여 실지거래가액에 의하여 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단되며, 다음, 이건 청구주장 양도가액(198,000,000원)을 인정할수 있는지를 보면, 첫째, 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련, 매수인으로부터 726,000,000원을 수령하였으나 실지 부동산 매매대금은 198,000,000원이며 나머지 528,000,000원은 생계수단박탈에 대한 보상금으로 받았다고 주장하면서 청구인과 위 OO조합 조합장 OOO간에 ’90.4.17자로 체결된 합의각서 및 위 OO조합이 쟁점토지 인근토지 소유자로 부터 매수한 토지매입현황표를 제시하고 있는 바, 이를 살펴보면, 쟁점토지의 인근 토지의 매입단가가 평당 평균가액이 약1,500,000원 내외 인점을 볼때, 이건 토지는 평당매입단가 11,000,000원으로 다른 인근토지 매매가액보다 무려 7.3배나 더 받은 사실은 발견할 수 있으나, 그렇다고 청구인이 쟁점토지를 양도하므로서 구체적이고 객관적인 어떠한 손해를 보았다는 단서를 발견할 수 없는 이건의 경우를 막연히 청구주장 상가건물 신축포기에 따른 손해배상금조 528,000,000원 더 받았다고 인정할 수 없다 할 것이고 또, 청구인 제시 위의 합의각서도 공증되어 있지 아니할 뿐만 아니라 위 합의각서내용이 매매계약서상에 전혀 언급이 없는 것으로 보아 이건 고지가되자, 추후에 소급 작성된 것이 아니라고 볼수도 없어 청구주장 신빙성 없다 할 것이다. 둘째, 당심은 처분청이 채택한 검인계약서상의 취득가액 15,260,000원이 사실과 다른 가액이 아닌가 하여 매도인인 청구외 OOO에게 공문조회 한바, 그 취득가액이 15,260,000원이 사실임을 확인하여 회신하면서 검인계약서를 송부하여 왔기 취득가액을 15,260,000원으로 보아 처분한 당초처분 또한 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서 위의 실지거래가액에 의하여 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.