청구인이 주장하는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부(경정)

[주 문] 관악세무서장이 91.5.20 결정고지한 90년도귀속분 양도소득 세 2,767,300원 및 동 방위세 276,730원의 처분은 양도가액 30,000,000원에서 취득가액 28,000,000원과 취득시 부대비용 133,100원을 차감하여 양도차익을 계산하고 그 과세표준과 세 액을 경정한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 관악구OO동 OOOOOOO에 거주하는 사람으로서 88.4.23 취득한 서울특별시 은평구 OO동 OOOOOO 소재 12평형 다세대OO(대지는 34.43㎡이고, 건물은 41.1㎡인 바, 이하 “쟁점OO”이라 한다)을 90.2.24 양도한 사실이 있는 바, 처분청이 기준시가로 그 양도차익을 계산하여 91.5.22 90년도 귀속분 양도소득세 2,767,300원 및 동 방위세 276,730원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복 91.5.31 시정요구와 91.7.19 심사청구를 거쳐 91.9.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 쟁점OO의 양도차익을 기준시가로 계산하여 이 건 양도소득세등을 결정고지하였으나 청구인 부부(OOO와 OOO)는 아들 하나를 갖고 있던 맞벌이 신혼부부로서 청구인의 처제인 청구외 OOO이 아이를 돌보아줄 것을 약속하여 본가는 관악구 OO동이지만 내집마련을 위해 그곳에서 멀리 떨어진 은평구 OO동 소재 쟁점OO을 28,000,000원에 구입하였으나 그 후 89년도말 청구외 OOO이 개인적인 사정으로 아이를 돌볼 수 없게 되자 본가로 이사를 하게 되어 부득이 동절기임에도 불구하고 급하게 쟁점OO을 30,000,000원에 양도하게 되었으므로 이 건 양도차익은 실지거래가액으로 계산하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 경우는 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 또는 제3호에 해당하여야 하나, 이 건의 경우는 위 제2호의 어느목에도 해당하지 않고, 또한 제3호에서 규정하고 있는 법 제95조에서 정한 자산양도차익예정신고나 법 제100조에서 정한 과세표준확정신고를 제출한 바 없으므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 그 양도차익을 계산할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액을 실지 거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 처분청은 청구인이 소정의 기한내에 자산양도차익예정신고를 이행한 바 없으므로 91.5.20 기준시가로 쟁점OO의 양도차익을 결정하였다는 의견인 반면, 청구인은 자산양도차익확정신고 기한일인 91.5.31 실지거래가액에 관한 증빙을 첨부하여 처분청에 시정요구를 한 바 있으므로 이 건 양도차익은 실지거래가액으로 경정하여야 한다고 주장한다. 먼저, 자산양도차익의 계산방법을 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하면, 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항 각호의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하도록 규정하고 있고, 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호는 실지거래가액이 확인되는 경우의 하나로서 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지 거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 소정의 자산양도차익예정신고를 이행한 사실은 없으나 처분청이 자산양도차익확정신고기한 이전인 91.5.20 이 건 양도소득세등을 결정하였고, 청구인은 그 자산양도차익확정신고 기한일인 91.5.31 실지거래가액에 대한 증빙을 처분청에 제시한 바 있으므로 그 가액이 진실된 가액임이 확인된다면 전시 규정에 의거 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는 경우에 해당된다고 할 것이다. 다음으로 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 가액인지의 여부에 대하여 살펴본다. 청구인은 91.5.31 쟁점OO의 취득 및 양도시의 매매계약서, 양도시 거래상대방이 인감증명첨부하여 작성한 매매확인서와 취득시의 부대경비명세서(취득세 86,640원과 사법서사수수료46,460원)를 그 증빙으로 하여 처분청에 시정요구서를 제출하였는 바, 그 증빙들의 원본을 보면, 첫째, 취득시의 매매계약서는 청구인이 88.3.24 청구외 OOO로부터 쟁점OO을 분양받으면서 작성한 것으로 그 분양가액을 28,000,000원으로 하여 계약을 체결(계약당일 계약금 1,000,000원, 88.4.15 중도금 5,000,000원, 88.4.23 입주금 14,000,000원을 각각 지급하고 잔금 8,000,000원은 OO은행 대출금 5,000,000원과 일반대출금 3,000,000원을 인수하되 매수인이 그 일반대출의 재정보증인 1인을 세우기로 하는 계약을 체결)하였고, 양도시의 매매 계약서는 청구인이 89.12.2 청구외 OOO에게 그 매매대금 30,000,000원으로 하여 계약을 체결(계약당일 계약금 3,000,000원, 90.1.15 중도금 10,000,000원, 90.2.24 잔금 17,000,000원을 각각 영수하는 것으로 계약을 체결)한 것으로 되어 있는 바, 위 매매계약서들은 그 지질이나 날인된 인장의 퇴색정도로 미루어 보더라도 신빙성이 있어 보이고, 둘째, 청구인이 제시하는 취득시의 부대비용에 대한 증빙을 보면, 청구인은 사법서사 OOO에게 수수료조로 46,460원을 지급하였고, 또한 88.5.30 취득세 86,640원을 납부한 사실이 각각 확인되며, 셋째, 당 심판소에서 91.11.19 쟁점OO 소재지에 현지출장하여 조사한 바에 의하면, 쟁점OO은 좁은 골목길의 막다른 곳에 위치해 있고, 사방은 OO으로 둘러 싸여 채광상태가 불량하며, 여유토지가 없는 등 그 주위환경이나 여건으로 보아 OO소유자가 급히 팔려고 할 때에는 원매자를 쉽게 구할 수 있는 OO으로는 보이지 않고, 또한 인근 부동산중개인들과 주민들을 상대로 탐문조사한 바에 의하면, 12평형 다세대OO의 경우 88년도초 그 매매가액은 25,000,000원 내지 28,000,000원 정도이었으나 새로이 분양하는 OO은 다소 높은 가액으로 거래되었고, 강북중에서도 은평구 OO동 지역은 다른지역보다 OO가격이 안정적이었으며, 큰OO에 비하여 소규모인 다세대OO은 그 가격 상승폭이 상대적으로 낮아 89년도말의 경우 88년도초 대비 이삼백만원 정도만 상승하였을 뿐이라고 진술하고 있고, 넷째, 청구인세대의 주민등록표등본과 청구인의 처제 OOO세대의 주민등록등본에 의하면, 청구인세대는 부부(OOO와 OOO)와 87.2.4 출생한 아들 OOO 세식구로 88.4.20 쟁점OO소재지에 전입하였다가 90.2.21 현재 거주하고 있는 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOO로 전출하였고, 청구인의 처제세대는 부부(OOO와 OOO)와 85.2.18 출생한 아들 OOO 세식구로 88.5.3 쟁점OO 소재지에 전입하였다가 90.2.22 서울특별시 은평구 OO동 OOOOOO으로 전출하였음이 확인되는 바, 처제인 청구외 OOO의 개인적인 사정(외국에 근무하고 있던 남편 OOO가 89년말 귀국하게 되어 처제 OOO이 청구인의 아들을 돌보아 줄 수 없게된 사정)으로 맞벌이 부부인 청구인 세대는 동절기이었지만 급히 쟁점OO을 매각하고 OO동 소재 본가로 이사를 하여야만 되었다는 청구주장은 진실성이 있어 보인다 할 것이다. 위에서 살펴본 제 증빙서류와 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점OO은 28,000,000원에 취득하였다가 30,000,000원에 양도하였고, 취득시 부대비용으로 취득세 86,640원과 사법서사 수수료 46,460원이 소요되었다는 청구주장은 일응 진실성이 있다 할 것이므로 이 건 쟁점OO은 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산할 수 있는 경우에 해당된다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.