청구법인이 이 건 토지를 미등기 양도함에 있어 청구외 ○○○에게 750,000,000원에 양도한 것인지 그렇지 않고 청구외 ○○○에게 573,000,000원에 양도한 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구법인은 90.1.30 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO 등 3필지 대지 231.4㎡와 동 지상건물 102.88㎡를 488,000,000원에 취득하여 이를 양도한 사실이 있는 바, 처분청은 청구법인이 이 건 토지를 취득하여 90.2.27(등기접수일)에 청구외 OOO에게 750,000,000원에 미등기양도한 것으로 인정하여 그 양도차익 262,000,000원을 89.4～90.3사업년도의 소득금액계산시 익금에 산입하고 특별부가세 과세표준으로 하여 91.5.20 청구법인에게 당해 사업년도분 법인세 260,694,160원 및 동 방위세 44,016,000원을 과세하였다.

2. 청구법인 주장 청구법인은 OOOOO문구시장의 중심부에 직영문구점을 개설하고자 이 건 부동산을 OOO으로부터 87.10.31 378,000,000원에 매매계약하고 동일자로 계약금 38,000,000원, 같은 해 12.30 중도금 100,000,000원을 지급하였으나 이 건 부동산중 OO동 OOOOO와 OO동 OOOOO 지상에 청구외 OOO, OOO 외1인의 건축물이 등기되어 있음을 뒤늦게 확인하고 이로 인하여 법률적분쟁이 야기되어 오랜 쟁송끝에 89.11.24 매매당사자간의 법정화해가 성립되어 화해조항에 따라 89.12.29 175,000,000원과 90.1.30 175,000,000원을 지급하고 2년여 경과후 취득하였으나, 그동안 여러가지 사업환경 변화로 이 부동산을 소유하고 있기에는 업무적으로나 재정적으로 부적당하고 법정화해에 따라 잔여매수대금을 시급히 지급하여야 하는 어려운 입장이어서 청구외 OOO에게 후불조건으로 양도하기로 합의하고 원소유자인 청구외 OOO으로부터 청구인 명의로의 소유권이전등기를 생략한 채 청구외 OOO에게 직접 소유권이전등기를 하기로 하여 청구외 OOO으로부터 청구외 OOO에게 소유권이전등기가 가능한 제반서류등을 잔금지급일인 90.1.30 잔금지급과 함께 교부하고, 청구외 OOO과는 매매대금 770,000,000원으로 하되 4개월(90.5.30)내에 50%에 상당하는 금액을 지불받고 잔금은 10개월(90.11.30)내 지불받으며 만약 4개월내 매매대금 전액 지불시에는 20,000,000원을 할인하여 주는 조건부매매계약을 체결하고 이를 사서증서인증등본으로 작성함과 더불어 소유권이전등기를 필하였으나, 청구외 OOO은 매수대금의 준비가 어렵고 이 건 부동산의 앞쪽 시유지에 불법건축된 건물의 철거내지는 인수협의가 여의치 않자 매매해약해제를 거듭요청하므로 계약해제를 합의하기에 이르렀다. 한편 청구법인은 자금사정이 급하던차 청구외 OOO과 새로운 매매계약이 협의되어 매매대금 573,000,000원을 90.6.3 전액 청산받고 양도가 이루어졌으며, 따라서 청구외 OOO과는 단 한푼의 부동산대금을 받지 아니한채 후불조건으로 매매계약을 체결하였으나 당사자간에 계약이 합의해제되었다면 자산의 양도는 이루어졌다 할 수 없는 것이어서 비록 잔금청산전에 소유권이전등기가 경료되었지만 유상양도가 이루어진 경우에 그 양도차익을 계산하는 것이므로 대금이 전혀 지급되지 않았거나 그 후 매매계약이 합의해제되었는데도 불구하고 대금을 전혀 받지 아니하고 소유권이전등기를 경료한 90.2.27을 양도가 있다고 보고 청구인에게 법인세등을 부과한 처분은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 이 건 부동산을 청구외 OOO으로부터 87.10.31 378,000,000원에 매매계약을 체결하였으나 법률적 분쟁으로 인하여 89.11.24 법정화해가 성립되어 90.1.30 화해조항에 따라 488,000,000원에 취득한 사실에 대하여는 처분청과 다툼이 없음을 알 수 있다. 청구법인은 취득시 화해조항에 따라 90.1.30 잔대금지급이 시급하여 매수자 OOO과 90.1.30 매매계약을 체결하여 4개월내 50%의 대금을 지급받고 10개월내 잔금을 완불받기로 하여 750,000,000원에 후불조건으로 거래하였고, 이때 아무런 매매대금의 수수도 없이 90.2.1을 매매원인으로 90.2.27 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 하였다고 주장하나, 부동산거래관행이나 사회통념상으로 납득하기 어렵다. 그리고, 소유권이전등기가 이미 이루어진 뒤 당초 매수계약자인 OOO이 해약을 요구하여 합의해약한 점과 위약금등의 지급없이 당초 매매계약대금이 770,000,000원임에도 청구외 OOO과의 재계약한 매매대금이 573,000,000원으로서 197,000,000원을 저렴하게 양도하기로 계약된 점은 납득하기 어려우며, 또한 재계약자인 청구외 OOO은 청구법인의 주주로서 청구법인과는 특수관계(주주)에 있음이 확인되고 재계약에 따른 계약서등 거래내용과 그 거래사실을 구체적으로 입증할 수 있는 금융자료등의 아무런 증거서류의 제시가 없어 이를 받아들이기 어렵다. 따라서 처분청이 90.2.1 공증서 인증받아 90.2.27 청구외 OOO에게 소유권이전등기한 사실등이 있어 이 건 양도대금 750,000,000원과 청구외 OOO으로부터 취득한 488,000,000원의 양도차익 262,000,000원에 대하여 법인세등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 청구법인이 이 건 토지를 미등기 양도함에 있어 청구외 OOO에게 750,000,000원에 양도한 것인지 그렇지 않고 청구외 OOO에게 573,000,000원에 양도한 것인지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단 청구법인이 이 건 부동산을 청구외 OOO으로부터 87.10.31 378,000,000원에 매수하는 매매계약을 체결하고 계약당일에 계약금 38,000,000원, 같은 해 12.30 중도금 100,000,000원을 지급하였으나 이 건 부동산중 토지에 청구외 OOO등의 건축물이 등기되어 있어 이로 인하여 법률적 분쟁이 야기되었으며, 그 후 89.11.24 법정화해가 성립되어 같은 해 12.29 175,000,000원, 90.1.30 175,000,000원을 지급함으로써 매매대금 총액 488,000,000원에 취득하였는 바 이에 대하여는 다툼이 없으며, 이 건 토지의 양도가액과 그 거래상대방에 대하여 다툼이 있는 바, 처분청은 청구법인이 청구외 OOO에게 750,000,000원에 양도하기로 하여 체결한 매매계약서와 90.2.27 위 OOO 앞으로 소유권이전등기가 경료된 것에 근거하여 이 건 법인세를 과세한 것인데, 청구법인은 위 OOO과의 당초 매매계약을 해제하고 청구외 OOO에게 573,000,000원에 양도하였다고 주장하나, 첫째, 위 OOO과 OOO이 모두 위 법인의 주주로서 청구법인과 특수관계에 있음에도 당초 매매계약의 체결 및 해약과 재매매계약의 과정에서 이 건 부동산의 매매대금이 750,000,000원에서 573,000,000원으로 감소되었다는 것은 위 거래당사자간의 관례로 미루어 볼 때 특별한 사정이 없는 한 믿기 어려운 점, 둘째, 통상적으로 부동산의 거래관행상 매매계약이 체결되면 계약금의 지급이 있기 마련임에도 이 건은 계약금에 관한 내용은 물론 그 지급도 없다는 것이고, 따라서 위 OOO의 위약에 따른 위약금이 없다는 것은 이 또한 믿기어려운 점, 셋째, 매매대금의 완불이 없이는 소유권이전등기가 경료될 수 없음이 일반적임에도 앞서 본 바와 같이 위 OOO에게 이미 소유권이전등기가 경료되어 있는 점등 이상과 같은 여러 점으로 미루어 볼 때, 청구법인이 이 건 부동산을 위 OOO에게 750,000,000원에 미등기 전매한 것으로 인정되며, 따라서 그러한 사실에 기초하여 과세한 처분청의 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.