청구인들 3인이 부동산매매업을 영위하였는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인들은 87.8.27 경기도 여주군 OO면 OO리 OOOO 외 4필지 임야 등 98,816평을 3억원에 공유로 취득(각 3분의1지분)하여 88.9.25～90.2.19까지 이 건 토지를 34필지로 분할하여 청구외 OOO 등 49명에게 매도하였는 바, 각 처분청은 청구인들 3인이 이 건 토지 98,816평을 공동으로 취득하여 분할양도한 행위에 대하여 이를 『부동산매매업』으로 인정하여 91.3.16 청구인 각 3인에게 별지 내역의 종합소득세 및 동 방위세를 과세하였다.

2. 청구인 주장 청구인들 3인은 87.8월경 이 건 토지(각 청구인 지분 1/3)를 3억원에 매수하여 중개업자인 청구외 OOO의 제의에 따라 88.11월 4억원에 매도(대금은 강동구 OOO동 OOOOO 소재 OO탕을 2억8천만원에 평가교환하기로 하고, 차액은 현금정산)하였으나 위 OOO이 청구인들과는 관계없이 사정에 의하여 이 건 토지를 60여 필지로 분할하여 미등기전매하였는 바, 처분청은 이를 청구인들이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 청구인들에게 종합소득세를 과세하였음은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제20조(사업소득) 제1항 제8호 및 동법시행령 제36조(금융, 보험업, 부동산업과 용역업의 범위) 제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있고, 동법 기본통칙 2-4-20(부동산매매업 등의 업종구분) 제1항 제3호에서 토지를 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할판매하는 경우는 부동산매매업의 범위로 규정하고 있고, 또한 부가가치세법 시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항에서 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다. 등기부등본에 의하면 이 건 토지를 청구인들이 청구외 OOO에게 소유권이전등기함이 없이 직접 청구외 OOO 등 49명에게 88.9.25～90.2.19까지 기간동안 분할이전등기한 것으로 되어 있으며 처분청이 이 건 조사시 징취한 확인서에 의하면 이 건 토지취득자 중 청구외 OOO 외 2명을 제외하고는 대다수의 취득자가 청구외 OOO 등의 소재로 청구인들로부터 직접 이 건 토지를 취득하였다고 진술하고 있으며 소유권이전등기도 청구인들로부터 직접 청구외 OOO 등에게 이전등기된 것으로 보아도 청구인들이 이 건 토지를 분할하여 양도하였음이 인정된다 하겠으며, 위와 같이 청구인들이 부동산매매를 계속적으로, 반복적으로 한 경우 이를 사업목적으로 나타내었는지의 여부에 관계없이 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 볼 때 전시한 법령 등에 의하여 부동산매매업의 범위에 해당한다 할 것이므로 이 건을 처분청에서 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 청구인들 3인이 부동산매매업을 영위하였는지 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인들이 87.8.27 이 건 토지 98,816평을 취득하여 34필지로 분할하여 청구외 OOO 등 49명에게 소유권이전등기를 경료한 사실에는 다툼이 없는 바, 청구인들은 위 OOO 등에게 직접 양도한 것이 아니고 청구외 OOO에게 이 건 토지를 4억원에 양도하면서 다른 부동산(OO목욕탕 등)과 교환하였다고 주장하나, 청구인들이 제시한 매매계약서에 의하면 현금 4억원을 일시지불한 것으로 되어 있을 뿐 교환계약에 의하여 양도한 사실이 입증되지 아니하며, 또한 이 건 토지를 약 3년에 걸쳐 분할양도하면서 각 매도인 앞으로 인감증명을 수십차례에 걸쳐 직접 발급한 사실이 인정된다. 한편, 이러한 거래가 관련법령규정인 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 동법시행령 제36조 제3호에 규정하는 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 실질내용에 따라 판단하여야 하는 바 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는 지와 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것이다(대법원 90누1045, 90.9.25 동지임). 그렇다면, 이 건의 경우 앞의 사실관계에서 본 바와 같이 청구인들이 이 건 토지를 청구외 OOO에게 양도한 사실을 인정할 수 없는 반면에 청구외 OOO 등 49명에게 분할양도한 사실을 인정할 수 있는 바, 이러한 분할양도행위의 회수와 이 건 양도토지의 규모 및 그 거래금액 등에 비추어 볼 때 이러한 부동산매매행위는 사업상의 목적을 띤 사업활동으로서 부동산매매업에 해당한다 할 것이다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 이를 심리한 결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 〔별지〕 (청구인별 각 과세처분 내역) 처분청 노원세무서장 노원세무서장 서대문세무서장 청구인 별 과세 기간별 서원식 OOO 방정길 종합소득세 방위세 종합소득세 방위세 종합소득세 방위세 88 20,879,290 4,177,580 20,951,280 4,190,250 20,951,280 4,190,250 89 35,232,040 7,054,190 35,216,460 7,048,270 34,870,860 6,974,170 90 3,690,610 738,120 3,690,610 738,120 3,690,610 738,120 합계 59,801,940 11,969,890 59,858,350 11,976,640 59,512,750 11,902,540