처분청이 조사·결정한 쟁점부동산의 양도가액의 타당성 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울시 영등포구 OOO동 OOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 88.1.23 같은 시 OO구 OO동 OOOOO OO OOOO(34평형, 이하 “갑부동산”이라 한다)를 취득하여 89.1.4 양도하고 89.6.30 같은 시 영등포구 OOO동 OOOO OOOOO OO OOOO(38평형, 이하“을부동산”이라 한다)를 취득하여 90.5.3 양도한 사실에 대하여 처분청은 청구인의 “갑”부동산 및 “을”부동산의 거래가 1년 미만의 단기 거래임을 이유로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 89년도 귀속분 양도소득세 12,497,810원 및 동 방위세 2,502,140원과 90년도 귀속분 양도소득세 12,288,000원 및 동 방위세 2,457,000원을 부과하자, 청구인은 이에 불복하여 89.6.3 심사청구를 거쳐 89.8.22 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 “갑”부동산을 88.1.23, 39,489,000원에 취득하여 89.1.4 청구외 OOO에게 43,000,000원에 양도하고, “을”부동산은 89.6.30, 165,000,000원에 취득하여 90.5.3 청구외 OOO에게 170,000,000원에 양도하였는 바, 처분청이 “갑”부동산의 양도가액은 양수인 OOO의 모 OOO으로부터 확인서를 징취하여 당해 확인서상의 매매가액인 60,000,000원으로 결정하고 “을”부동산의 양도가액은 “을”부동산의 양수인 OOO의 모 OOO으로부터 확인서 징취하고 당해 확인서상의 매매가액인 190,000,000원으로 결정하였으나, “갑”부동산과 “을”부동산의 양도가액 모두 거래당사자가 아닌 자의 확인서를 근거로 결정한 것으로서 이는 부당하므로 “갑”부동산과 “을”부동산의 양도가액 모두 검인계약서상의 양도가액인 43,000,000원과 170,000,000원으로 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 처분청은 청구인의 “갑”부동산 및 “을”부동산의 거래 모두 1년 미만의 단기거래임을 이유로 매매계약서와 거래상대방 등으로부터 확인한 실지거래가액으로 과세함에 있어서 “갑”부동산의 양도가액은 “갑”부동산의 양수인 OOO의 모 OOO으로부터 확인한 금액 60,000,000원으로 “을”부동산의 양도가액은 “을”부동산의 양수인 OOO의 모 OOO으로부터 확인한 금액 190,000,000원으로 결정하고 당해 양도가액 등에 의하여 양도차익을 산정, 과세한데 대하여 청구인은 거래당사자가 아닌 자가 확인한 거래가액으로 과세함은 부당하다고 하고, “갑”부동산과 “을”부동산의 양도가액을 각각 43,000,000원과 170,000,000원으로 주장하는 한편, 그 증빙으로 각 부동산 양도관련의 검인계약서를 제시하고 있으나 청구인 주장 양도가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙은 제시하고 있지 아니하여 청구인 주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 다툼은 처분청이 조사·결정한 쟁점부동산의 양도가액의 타당성 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단 먼저, 쟁점부동산의 양도당시 시행되고 있던 관련 법규정을 보면 소득세법 제23조 제4항 단서 및 같은 법 제45조 제1항 단서의 규정에 거주자의 자산양도 차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하여 결정함을 원칙으로 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의하여 결정하도록 하고 있고 소득세법 시행령(82.12.31 개정) 제170조 제4항에서 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하고, 제2호에 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정되어 있고 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항 제5호에 “부동산을 취득하여 1년 이내에 양도한 때”를 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우로 규정하고 있으며, 개정(89.8.1 개정)된 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에서는 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우”를 규정하고 (다)목에서 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우”를 규정하고 있다. 처분청은 청구인이 88.1.23 “갑”부동산을 취득하여 89.1.4 청구외 OOO에게 양도하고 89.6.30 “을”부동산을 취득하여 90.5.3 청구외 OOO에게 양도한데 대하여 “갑”부동산과 “을”부동산의 거래가 공히 1년 미만의 단기 거래임을 이유로 전시한 규정에 의거 실지거래가액으로 과세함에 있어서 “갑” 부동산과 “을”부동산의 취득가액을 매매계약서 등에 의하여 확인한 금액 39,489,000원과 165,000,000원으로 각각 결정하고, “갑”부동산의 양도가액은 “갑”부동산의 양수인 OOO의 모 OOO으로부터 확인한 금액 60,000,000원으로 “을”부동산의 양도가액은 “을”부동산의 양수인 OOO 의 모 OOO으로부터 확인한 금액 190,000,000원으로 결정, 과세한데 대하여 청구인은 “갑”부동산과 “을”부동산의 취득가액은 다투지 아니하고 “갑”부동산의 양도가액은 43,000,000원으로 “을”부동산의 양도가액은 170,000,000원으로 주장하고 그 입증자료로 검인계약서 등을 제시하고 있으나 우리 나라의 경우 부동산 거래에 있어 검인계약서 작성, 사용이 법제화된 이래(88.10.1 시행) 그간의 거래상황을 볼 때 특단의 경우를 제외하고는 검인계약서상 거래가액이 실지거래가액보다 낮게 작성되어 왔음이 공지의 사실이라 할 수 있으며, 검인계약서상의 매매가액 정산에 대한 금융자료 등 청구인의 주장을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 아니하고 있는 한 청구인 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.