쟁점부동산의 양도소득세를 실지거래가액으로 과세한 당초처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 청구외 OOO와 공동명의로 같은구 OO동 OOOO OO 소재 대지 778.6평방미터 및 건물 118.4평방미터(청구인 소유지분은 대지·건물 각 1/2지분) (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 85.9.10 청구외 OOO로부터 취득하여 임대사업에 사용하여 오다가 89.12.12 청구외 OOO에게 양도하고 그 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 자산양도차익예정신고를 이행한데 대하여, 처분청은 청구인이 양도한 쟁점부동산중 토지의 면적이 778.6평방미터로서 국세청장이 정한 일정규모(330㎡)이상의 거래에 해당되고 또한 쟁점 부동산의 확인된 실지거래가액(2,590,000,000원의 1/2지분)과 검인계약서상 거래가액 (1,413,000,000원의 1/2지분)이 상이하기 때문에 국토이용관리법 제21조의 7 제1항(신고금액 허위기재)의 위반자로서 이는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 규정하는 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 양도함에 있어 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다고 보아 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액(2,590,000,000원의 1/2지분)으로 하고 취득가액은 환산한 가액(1,938,030,678원의 1/2지분)으로 하여 91.3.18 청구인에게 양도소득세 22,702,320원 및 동방위세 4,540,560원을 결정고지함에 따라, 청구인은 이에 불복하여 91.5.11 심사청구를 거쳐 91.6.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 내과의사로서 85.9.10 쟁점부동산을 병원건물 신축목적으로 청구외 OOO와 공동으로 취득하였으나 병원신축부지로서는 입지조건이 좋지 아니할 뿐 아니라 공동소유자 OOO와 이견이 있어 동 지상에 병원신축을 포기하고 4년이상 부동산 임대업을 영위하다가 강남구 OO동 OOOOO 소재에 건축중인 청구인의 병원신축자금에 충당하고자 89.12.12 양도한 것이므로 쟁점부동산의 양도를 투기성 있는 거래로 보아 이 건을 과세한 당초 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점부동산은 국세청장이 정한 일정규모를 초과하고 매매계약서를 허위 작성한 사실이 확인되고 있으며, 또한 청구인은 청구외 OOO와 공동으로 쟁점부동산을 병원신축 목적으로 취득하였다가 입지조건이 좋지 않고 공유자와 이견이 있어 병원신축을 포기하였다고 주장하나, 당초에 병원신축 부지로 사용할 목적이 있었다면 취득전에 입지조건등을 충분히 검토하고 공유자와도 사전 합의하여 취득하는 것이 통상적인 관례인 점을 미루어 볼 때 청구인의 주장은 객관성이 없을 뿐 아니라 청구인의 부동산 거래내역(82년부터 90년 사이에 실수요 목적없이 6회에 걸쳐 대지등 3,496.32평방미터의 부동산을 취득하고 4회에 걸쳐 1,336.63평방미터의 부동산을 양도)으로 보아, 이 건의 경우 투기성이 없다고 보기는 극히 어렵다 할 것이므로 처분청의 이 건 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도소득세를 실지거래가액으로 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건 관련 법령규정인 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 취득가액 및 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것이지만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정한 동법 시행령 제170조 제4항 제2호에 보면 『다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우...』라고 규정하면서 동호 (마)목에는 『국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』를 들고 있다. 또한 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산이라 함은 국세청 고시 제89-88(89.8.1)호에서 도시계획구역안의 토지의 경우 주거지역, 상업지역, 지역지정이 없는 지역은 330평방미터 이상의 경우라고 규정하고 있음을 알 수 있다. 이 건의 경우 쟁점부동산의 실지양도가액이 2,590,000,000원임에는 다툼이 없고, 다만 쟁점부동산의 양도소득세를 실지거래가액으로 하여 과세한 당초 처분의 당부에 대해서만 다툼이 있으므로 이에 대하여 살피건대, 첫째, 쟁점부동산중 토지 등기부등본 및 도시계획확인원을 보면 쟁점토지는 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OOOO에 소재하며 동 지역은 도시계획구역안의 상업지역으로서 동 대지의 면적이 778.6평방미터인 것이 확인되고 있으므로 이는 전시한 『국세청장이 정한 일정규모(330㎡)이상의 부동산』에 해당됨을 알 수 있고 둘째, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 양도시 실지매매계약서와 검인계약서 내용에 의하면 쟁점부동산의 실지양도가액은 2,590,000,000원인 반면 청구인이 쟁점부동산 거래신고시 제출한 검인계약서상 양도가액은 1,413,000,000원으로 기재되어 있고 또한 동 거래금액에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼이 없으므로 이는 청구인이 사실과 다른 허위계약서를 별도 작성하여 신고하였음을 알 수 있으며 셋째, 청구인이 현재 신축하여 운영하고 있는 병원의 등기부등본 및 건축허가서를 보면 청구인은 쟁점부동산의 취득일(85.9.10) 이전인 82.12.2 서울특별시 강남구 OO동 OOOO O 소재 대지 386.6평방미터를 이미 취득하여 보유하여 오다가 90.2월 동 지상에 병원건물 신축허가를 받아 90년도 말에 완공한 사실이 있고, 또한 청구인이 85.9.10 쟁점부동산을 취득하여 89.12.12 양도시까지 쟁점부동산에 병원을 신축할 계획서나 설계도 작성등 병원신축 준비를 이행한 실적이 전혀 없는 점 등 위의 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 병원신축부지 확보목적으로 취득하였다가 위치가 병원 입지조건으로 부적격하여 4년이상 보유하다가 양도한 것이므로 쟁점부동산의 양도는 투기거래가 아니라는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다 할 것이다. 따라서 처분청에서 청구인이 국세청장이 정한 일정규모(330평방미터)이상의 쟁점부동산 778.6평방미터를 양도함에 있어 허위계약서를 작성하여 부정한 방법등으로 거래하였음을 확인하고 양도가액을 실지거래가액으로 하고 취득가액을 환산한 가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.