쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산, 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 동대문구 OO동 OOOOO에 현 주소를 둔 사람으로서 서울시 강남구 OO동 OOOO주택(대지 299.3㎡, 건물 162.38㎡ 74.9.17 신축, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 88.8.12 청구외 OOO, OOO으로 부터 취득하여 89.7.4 청구외 OOO에게 양도하고 89.8.31 실지거래가액(양도 200,000,000원, 취득 194,500,000원)으로 자산양도차익예정신고 납부를 하였는 바, 처분청이 위 청구인 신고의 실지거래가액을 부인하고 기준시가(양도 180,941,880원, 취득 98,715,949원)로 양도차익을 계산, 91.2.23 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 54,264,950원 및 동방위세 11,226,690원을 부과처분하자, 청구인이 이에 불복하여 91.4.20 심사청구를 하고 91.6.18 심사결정서를 받은 후 91.8.16 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장 청구인은 청구인이 경영하던 OO기업(의류제조업)을 임금상승등 업황부진으로 89.6.15 폐업하면서 지고 있던 은행부채상환을 독촉받게 되었고 또 임의 폐업에 따른 종업원 43명의 퇴직금 일시지급과 기타 부채 일시상환등 자금수요가 급격하게 늘게되었고, 동 상환 자금마련 및 급격한 자금소요 충당을 위해 89.7.4 강남구 OO동 OOOO 주택(대지 299.3㎡, 건물 162.38㎡, 74.9.17 신축, 2층이상 건축제한지역 및 북향집)을 회급하게 청구외 OOO에게 200,000,000원에 양도하였고, 취득가 194,500,000원(88.8.12 청구외 OOO으로 부터 취득)과의 차액 발생에 따라 89.8.31 양도소득세등을 처분청에 자진신고 납부하였던 바 처분청은 청구인의 거래상대방 조회에서 취득시 양도자 청구외 OOO으로 부터는 거래내용이 정당하다는 회보를 받았으나 양도시 양수자 청구외 OOO으로 부터는 회보를 받지 못하여 현지 확인조사를 하였으며, 조사결과 취득시(88.8월경) 평당 3,000,000원정도, 양도시(89.7월경) 평당 4,000,000원 정도로 탐문되어 청구인 주장은 신빙할 수 없어 기준시가에 의거 결정하였다고 하나, 쟁점부동산 대지는 2층이상 건축제한 주거전용지역이며 북향으로 동일지역내에서 활용성이 낮은 토지이고 일반적으로 지가가 앙등하는 지역의 경우 처분 용이한 활용성 높은 토지가 지가를 선도하여 수차의 거래에 걸쳐 이러한 것들이 확인되는 등 상당기간 경과된 뒤에야 정체되었던 활용성 낮은 토지도 가격이 상승되는 경우가 있을 수 있을 것이나 청구인이 쟁점부동산을 취득하거나 처분할 당시에는 제시된 증빙이상의 거래금액이 있을 수 없었으며, 처분청이 탐문조사한 전시 지가가 어떠한 토지 가격인지는 알 수 없으나 쟁점부동산의 개별적 특성이 불량하고 자금압박을 받고 있던 청구인으로서는 쟁점부동산을 위 신고가액대로 거래한 것이 진정 사실이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액(양도 200,000,000원, 취득 194,500,000원)으로 자산양도차익예정신고 납부하였으나, 처분청의 조사에 의하면, 쟁점부동산이 소재하는 지역을 취득시부터 양도시까지 지가가 급등한 지역으로서 국세청 배율도 상향조정된 지역이며 현지 탐문조사 결과 취득당시인 88.8월경은 평당 3,000,000원정도, 양도당시인 89.7월경은 평당 4,000,000원 정도 거래되고 있었던 것으로 되어있어, 청구인 신고가액에 신빙성이 없다하겠는 바 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산, 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 본 건 과세기록과 청구주장에 의하면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산(서울시 강남구 OO동 OOOO 주택 대지 299.3㎡, 건물 162.38㎡)을 88.8.12 청구외 OOO·OOO으로 부터 취득하여 89.7.4 청구외 OOO에게 양도하고 89.8.31 실지거래가액(양도 200,000,000원, 취득 194,500,000원)으로 자산양도차익예정신고 납부를 한데 대하여, 위 청구인 신고 실지거래가액의 진위여부를 각 거래상대방에 조회한 결과 취득시 상대방으로 부터는 거래내용이 정당하다는 회보를 받았으나 양도시 상대방으로 부터는 회보를 받지 못하였으며 현지 확인한 바, 신고가액과 인근 거래시세간에 차이가 있다하여 동 청구인 신고 실지거래가액을 부인하고 기준시가(양도 180,941,880원, 취득 98,715,949원)로 양도차익을 계산, 이 건 과세한 것임이 확인되는데, 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 194,500,000원에 88.8.12 취득하여 200,000,000원에 89.7.4 양도한 것이 진정 사실이고 법정기간내 자산양도차익 예정신고 납부를 하였으며, 쟁점부동산의 보유기간 동안에는 부동산의 시세가 보합상태이었고, 청구인이 사업에 실패하여 쟁점부동산을 1년도 못되어 급히 처분한 것은 사실이나 그렇다고 하여 그 당시 시세보다 적게 받은 것으로는 생각되지 아니하며 또한 부동산은 개별적 특성이 강한 자산임에도 처분청이 일반적인 부동산 상승세를 이유로 들어 청구인 신고의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세하였음은 부당하다는 주장이다. 따라서 위 쟁점에 대하여 살피건대, 이 건 양도당시의 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 동법시행령 제170조 제4항 제2호·제3호 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에 의하면 자산양도차익계산의 근거가 되는 취득가액과 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 1년이내의 단기 양도이거나 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 소득세과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있고, 한편 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래가액에 대한 증빙을 갖추어 법정기간내 자산양도차익예정신고를 하였음이 과세기록에 의하여 확인되므로 이 건의 경우에도 실지거래가액이 확인되는 경우라면 실지거래가액으로 양도차익을 계산 할 것이나 그렇지 못한 경우에는 기준시가로 양도차익을 계산하여야 하는 것인 바,

(1) 양도가액의 경우에는 첫째, 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 매매계약서(검인계약서)와 매수인인 청구외 OOO의 인감증명이 첨부된 거래사실확인서에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 청구외 서울시 강남구 OO동 OOOOO OOO에게 매매대금 200,000,000원에 89.6.4 매매계약 체결하여 계약금 20,000,000원, 89.6.20 중도금 90,000,000원, 89.7.4 잔금 90,000,000원을 각각 수령하고 양도한 것으로 되어있고 매수인도 이를 확인하고 있으며 둘째, 처분청은 청구인 신고의 실지거래가액을 부인한 이유중의 하나로 당초 처분시 청구인 신고 양도가액에 대하여 매수인에게 조회하였으나 회신이 없었다고 하고 있으나, 당심의 조회(국심 22662-4679, 91.10.19)에 의하여 처분청이 제출한 자료(재산 22633-91.10.23, 당심접수 제2364호 91.10.26)에 의하면 90.10.27 제1차 조회시에는 매수인의 전 주소로 조회하였음이 확인되므로 송달이 안되었다 하겠고, 90.12.13 제2차 조회시에도 매수인의 현 주소지인 쟁점부동산 소재지로 조회는 하였으나 일반 왕복엽서로 조회한 관계상 송달여부가 확인되지 아니한다고 하였는 바 그 송달여부가 불분명하다 할 것이며, 만약 실제 송달되었다면 앞에서 본 바와 같이 인감증명까지 첨부하여 거래사실확인서까지 작성해 준 매수인이 그 회신을 안할리 없다 하겠고, 셋째, 매수인인 청구외 OOO은 당심의 조회(국심 22662-4686, 91.10.21)에 대하여 청구인의 주장과 같이 200,000,000원에 매입하였음을 확인하고 있으며, 넷째, 청구인은 자기가 84.8.1 개업하여 경영하던 OO기업(기성복 제조업, 서울시 중랑구 OOO동 OOOOO)에 자금을 대기위하여 쟁점부동산을 매도하려고 89.2월 중순경 그 인근 부동산에 매물로 내놓았다가 동 매도를 보류시켰었으나 급기야 동 OO기업을 경영실패로 89.6.15 폐업하는 지경에 이르자 종업원 43명에 대한 퇴직금 지급과 위 사업경영시에 발생, 누적된 단기 차입금 487,800,000원을 조속히 변제 정리하여야 할 자금이 필요하여 다시 급히 처분하느라 다소 저렴하게 양도한 것으로 볼 면도 있으나 그 당시 시세로서는 적정하게 받은 것이라고 주장하는 바, 이와같은 주장은 청량리세무서장이 91.10.30 발행한 OO기업의 89.6.15자 폐업사실 증명원과 89.6월 현재 OO기업의 대차대조표상 단기 채무액이 487,800,000원인 점, 그리고 OO은행 OOO지점이 91.10.29확인한 대출금 상환내역에 의하면 89년도 하반기에 상환한 금액이 거의 150,000,000원에나 달하는 점, 다섯째, 당심판소의 조사공무원이 91.11.1 현지 출장하여 조사한 바

① 쟁점부동산은 주거전용지역(도시계획확인원)으로 3층 이상의 건축이 제한되는 지역에 소재하고 74.9.17 신축하여 15년간 경과된 주택이며 북향문이고 대로에서 상당히 멀리 떨어진 곳임이 확인되고

② 쟁점부동산의 인근에 위치한 OO 공인중개사 사무소(OO동 OOOO, 전화 OOOOOOOO, 공인회계사 OOO)를 방문하여 문의한 바에 의하면, “현재의 높은 시세를 기준으로 해서 볼 때는 이 건 양도당시의 시세도 상당히 높았을 것으로 착각할 수도 있겠으나, 이 건 쟁점부동산의 경우에는 북향문이고 위치가 좋지 않으며 주거전용지역이었기 때문에(건물은 오래되어 거래시에 값을 계산하지 아니한다 함) 이 건 양도당시(계약일 89.6.4)에는 제대로 받았어야 2억원을 별로 초과하지 못했을 것이며 그렇지 않고 급히 매도한 경우에는 2억원이상 받지 못했을 것”이라는 답변이었고, 또한 OO공인중개사 사무소의 업주(OOO)는 89년도 당시의 매도물건 접수대장을 과거 수년도 전의 옛날서류과 함께 지함상자에 보관하고 있었는데 동 매도물건 접수대장에 의하면 청구인이 경영하는 OO기업의 관리부장(OOO)이 89.2.22에 와서 쟁점부동산의 매도를 의뢰한 것으로 되어있고 매도희망가격이 평당 260만원 내지 270만원이었던 것으로 기록되어 있어 청구인이 주장하는 실지양도가액과 큰 차이가 나지 아니하였음이 조사되는점 등. 이상 내용을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 양도가액(200,000,000원)이 전혀 허위의 것이라고 단정할 수는 없겠으나 그렇다고하여 그 대금수수에 따른 금융자료등을 제시하지 못하고있음을 볼때 실지양도가액이 확인되는 경우라고 할 수 없겠으며,

(2) 취득가액에 있어서도, 청구인이 제시하는 매매계약서의 경우 소개인도 없이 작성된 계약서이고 또 동 계약서에 기재된 취득가액 194,500,000원은 약11개월후의 청구인주장 양도가액이 2억원인점과 동기간동안의 기준시가상승율이 83.2%인점등에 비추어 볼때 실제보다 높게 기재된 금액으로서 실지취득가액이 아닌 것으로 인정된다 하겠다. 따라서 이상의 내용에 의할 때 이건은 실지거래가액이 확인되는 경우가 아니라 할 것인 바, 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 과세한 처분은 정당한 반면 이와 다른 청구주장은 이유없는 것으로 인정된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.