[요지] 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 과세처분한 것은 정당함
[요지] 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 과세처분한 것은 정당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 서울시 성북구 OOO동 OOO OOOO OOOO OOOO OOO OOOO에 현 주소를 둔 사람으로서 청구외 OOO와 함께 서울시 강동구 OO동 OOOOO OOOO OO OOO 점포를 80.6.26 취득하여 89.7.10 양도하고 그 1/2지분(건물 108.5㎡×1/2, 대지 49.48㎡×1/2, 이하 “쟁점점포”라 한다)에 대하여 90.5.31 실지거래가액(양도 46,604,400원×1/2=23,302,200원, 취득 44,500,000원×1/2=22,250,000원)으로 자산양도차익을 계산, 과세표준확정신고를 하였는 바, 처분청이 위 청구인 신고의 실지거래가액을 부인하고 기준시가(양도 32,612,420원, 취득 11,063,984원)로 양도차익을 계산, 91.4.15 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 8,541,840원 및 동 방위세 1,708,360원을 부과처분하자, 청구인이 이에 불복하여 90.5.16 심사청구를 하고 91.6.29 심사결정서를 받은 후 91.8.7 이 건 심판청구에 이르렀다.
2. 청구인 주장 청구인은 준공일 이전 80.6.26에 서울시 강동구 OO동 OOOOO OOOO OO OOO 점포를 청구외 OOO와 함께 44,500,000원(각자지분 1/2, 44,500,000원×1/2=22,250,000원)에 청구외 OOO으로부터 취득함에 있어서 잔금지급액 10,000,000원이 모자라 청구외 OOO와 함께 동 점포를 기독교 교회에 전세를 놓아 잔금지급에 충당함으로써 취득하였다가 9년후인 89.7.10 동 교회목사인 OOO 목사에게 위 분양가격 거의 그대로인 46,604,400원(각자지분 1/2, 46,604,400원×1/2=23,302,200원)에 양도한 것이 진정 사실임에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 과세처분한 후, 청구인이 남편을 사별한 채 아이들 세명을 데리고 현재 살고있는 주택으로서 청구인의 전 재산인한 후, 연립주택 20여평을 압류하였는 바, 9년동안이나 보유했고 그 동안 일반적인 부동산 시세가 대단히 크게 상승한 것이 사실임에도 이 건의 경우 결국 손실을 보고 양도하게된 경위로서는
① 분양당시에 중개인의 말에 의하면, 쟁점점포 건물이 OO동아파트 건너편 대로변으로서 위치가 좋기 때문에 앞으로 학교, 교통, 시장형성, 지역발전등으로 무엇을 하든지 장사가 잘되고 번창한 곳이 될거라 하여, 남의 돈까지 빌어서 분양을 받았으나
② 준공 검사후부터 건물벽에 금이 가고 물이 샐 뿐만 아니라 2·3층 계단이 비좁고 평탄치 못하며, 분양당시 현혹적인 말과는 정반대로 지역의 발전도 없었고
③ 지금까지 수도시설공사가 안되어서 지하수(펌푸)를 사용하고 있으며
④ 작은 한 동의 건물에 상가 주인들이 70여명이 넘는 관계상 점포 주인들간에 협조가 안되고 업종이 제멋대로이며 건물수선도 잘 안되어 손님이 찾아올 분위기가 아닌 바, 이는 분양 가격이상으로 실거래가격이 오를지 모른다고 계속 믿고 있다가 건물이 죽어버리니까 영세 상인들에게 세만 놓고 주인이 나타나지도 않고 있어 세들은 상인들끼리 돈을 거둬 건물을 운영하고 있는 실정이기 때문이고
⑤ 동 건물에 점포를 소유하고 있는 사람들 대부분은 이제 지칠대로 지쳐서 당초 분양가격에서 크게 밑지지 아니하는 범위내에서라도 처분하고 나왔으면하는 상황이므로, 청구인이 쟁점점포의 거래에서 이익을 남기기는 커녕, 그나마 분양가격에라도 처분하고 나온 것이 다행인 실정이며 계약한지 10년이 되고보니 최초 계약서가 분실되어, 당초 분양해 준 OOO으로 부터 계약서를 소급작성 받아서 심사청구때 서류에 첨부시켰더니, 중도금 일자가 잘못 기재되었음을 이유로 신빙성이 없다고 인정하여 국세청에서 기각통보를 하였으나, 매매계약서상에 기재된 매매총대금은 진정 사실이며 팔고 산 사람들이 현주소에 살고 있으니까 현장에 가보면 확실히 확인이 되는 사항인 바 책상에서만 판단하지 말고 부디 현지에 한번 가서 확인해 주기 바라며, 그러면 옆에 건물점포는 평당 3,500,000원 정도를 호가하는데, 이 건 쟁점점포의 경우에는 얼마나 불량하고, 인기가 없으면 평당 1,420,000원(46,604,400÷32.8평)정도 밖에 받지 못하였는가 충분히 이해될 것이므로, 부디 현지확인조사 결과 청구인 주장의 거래가액이 실지거래가액임이 밝혀져 본 건 과세처분이 마땅히 취소되어야 한다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 양도자산의 취득가액이 44,500,000원×1/2(=22,250,000원)이고, 양도가액은 46,604,400원×1/2(=23,302,200원)이라 주장하면서 그 거증으로 취득 및 양도당시 매매계약서와 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으므로 객관적 타당성에 의해 청구주장의 진실성 여부를 본 바 청구주장의 취득가액이 22,250,000원인 점으로 보아 취득후 9년여를 보유하였다가 등록세, 취득세등 취득비용과 은행금리등 비용감안할 때 사실상 손해 본 가격인 23,302,200원에 양도하였다는 것은, 부동산 가격의 상승추세를 반영한 것으로 인정되는 기준시가가 취득당시에 비하여 양도당시 194.76%가 상승된 점으로 볼 때 신빙성이 없는데도 청구인이 양도당시에 당해부동산의 실제시세에 불구하고 특별히 손해보고 양도할 만한 사유도 제시하지 못하고 있다. 그렇다면 취득 및 양도당시 정황의 진술 및 그에 따른 입증과 대금결제 내용에 대한 금융거래 자료등 거증에 의해 청구주장의 실지거래가액을 입증하지 아니하는 한 사인간에 작성된 계약서나 확인서만을 믿고 청구주장의 실지거래가액을 받아들이기는 어렵다 할 것이고, 청구인이 이 건 심사청구시 제시한 취득당시 계약서에 의하면 중도금 지급일자가 90.4.14일로 기재되어 있는 등 진실성이 없다고 인정된다. 또한 처분청이 인근복덕방을 상대로 주변 상가의 현재시세를 조사한 바에 의하면 그 시세가 평당 3,500,000원 정도인 점으로 미루어 보더라도, 이 건 쟁점점포를 평당 1,420,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다는 의견이다.
4. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인주장 실지거래가액(양도 23,302,200원, 취득 22,250,000원)에 의하여 양도차익을 계산, 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.
5. 심리 및 판단 먼저 본 건 과세기록에 의하면, 처분청은 청구인이 쟁점점포(서울시 강동구 OO동 OOOOO OOOO OO OOO 점포의 1/2지분, 건물108.5㎡×1/2, 대지49.48㎡×1/2, 청구외 OOO와 함께 공유로 취득했기 때문에 청구인의 지분이 1/2이 된 것임)를 80.6.26 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.7.10 청구외 OOO에게 양도하고, 실지거래가액(양도46,604,400원×1/2=23,302,200원, 취득44,500,000원×1/2=22,250,000원)에 의하여 90.5.31 자산 양도차익예정신고납부를 한데 대하여, 그 양도시의 기준시가가 취득시의 기준시가보다 194.76%나 상승한 점에서 볼 때 4.73%의 상승에 그친 청구인 신고 실지거래가액은 그 신빙성이 없는 것으로 인정된다는 이유로 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산, 본 건 부과처분 한 것임이 확인된다. 이에대하여 청구인은 청구인이 쟁점점포를 80.6.26 취득하여 89.7.10 양도할때까지의 기간동안에 그 기준시가가 얼마나 상승하였는가에 불구하고 22,500,000원에 취득하여 23,302,200원에 양도한 것이 진정사실로서, 이는 부동산의 일반적인 상승추세에 따른 심증에만 의존치 말고 현지 확인조사를 하게되면 충분히 인정될 것이라는 주장이다. 따라서, 위 쟁점에 대하여 살피건대,
(1) 쟁점점포는 강동구 OO동 OO아파트 건너편 대로변에 위치한 OO빌딩 OO OOO 점포로서 대한감리교회 OOO교회(목사: 이 건 매수인 OOO 목사)가 현재 사용중이고, 2층 뒷편에 소재하여 위치가 좋지 않음이 확인되며
(2) 1층 관리사무실에 근무하는 OOO(OOOOOOOOOOOOOO)을 면담, 조사한 결과,
① 작년까지만 해도 분양가에 미달했으며 현재에도 지하실의 경우는 분양가에 미달하고
② 당초 분양시에는 이 건 건물만 있었고 도로 건너편이 OO아파트이기 때문에 앞으로 상권이 크게 형성될 것이라는 기대속에 인기가 있어 고가로 분양되었으나 현재에는 가장 낙후된 건물로서 인기가 전혀 없어 원매자를 만나기 힘든 실정이고,
③ 당초 분양시 OO빌딩의 각 점포가 전부 분양된 결과, 집주인이 70여명에 달하기 때문에 집주인간의 횡적인 협조가 안되고 업종이 제멋대로 엉망이므로(얼마전까지만 해도 지하실은 기계공장등으로 사용되었음) 장사가 안되어 기회만 있으면 매도하고 나가려는 사람들이 대부분이며,
④ 엘리베이터시설이 안되어 있음은 물론 계단도 급경사지고 좁으며 현재에도 1～3층은 수도시설이 되어있지 아니하여 지하수를 사용하고 있는 실정이고,
⑤ 이 건 쟁점점포의 경우 89.7월 당시의 시세는 평당 150만원에 미달되었던 것으로 기억된다는 답변이었으며,
(3) 인근에 위치한 OO부동산과 OO부동산 및 OO부동산(OOOOOOOO, OOOO, OOO)등을 면담 조사한 결과,
① 쟁점점포 건물의 분양당시에는 그 건물만 있었고 앞으로 길 건너편 아파트로 인해 상권이 크게 형성될 것이라는 기대감이 높아 상당히 고가(2층 뒷쪽의 경우 평당 약136만원)로 분양되었으나 현재에는 이 곳에서 가장 낙후되고 설계 및 시설이 잘못된 건물로서 인기가 전혀 없어 하루라도 빨리 처분하고 나가려는 사람이 대부분이고
② 최근에 들어 1층은 그래도 10년전의 분양가보다는 시세가 있는 편이나 2～3층은 10년전의 분양가와 별 변동이 없으며,
③ 쟁점점포 건물의 경우 구옥이고 시설이 나쁨은 물론 그 소유자가 70여명에 달하는 데다가 당초 분양자는 이미 그당시 전부 분양후 떠나 버렸고 관리사무실은 유명무실하기 때문에 점포운영상 문제점이 많아 건물을 버리게 되었고,
④ 건물 전체를 거래하는 것이 아니라 그중에서 낱개의 점포를 거래하는 경우 토지의 면적(지분면적)은 별 의미가 없으며,
⑤ OO빌딩내의 쟁점점포와 같은 경우 89.7월당시의 시세는 평당140～150만원에 불과 했었다는 답변이는바, 이상의 내용을 모두어 볼 때, 객관적인 근거도 없이 청구주장 실지양도가액(23,302,200원, 건물기준 평당가액 1,355,000원)을 부인하기는 어렵다 하겠으나,
6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장에 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.