실지거래가액중 토지 및 건물가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산하여 산출된 건물가액에 대하여 부가가치세를 과세하는 것이 타당한지 아니면 감정평가서에표시된 토지 및 건물가액으로 안분계산하여 산출된 건물가액에 대하여 부가가치세를 과세하는 것이 타당한지의 여부(경정)

[참조결정] 국심1991서1104

[주 문] 청량리세무서장이 91.5.16자로 청구인에게 경정고지한 88년도 제1기 부가가치세 32,841,480원의 처분은 청구인이 공급한 건 물의 과세대상 공급가액을 126,687,363원으로 하여 그 과세표 준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO OOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO에서 부동산임대업을 영위하기 위하여 87.6.22 사업자등록을 필하고 87.8.27(준공일자) 상가 및 주택겸용 건물(1,044.20㎡)을 신축, 임대사업을 하던중 동 부동산(건물용도-지하, 1층: 점포, 2·3층: 사무실, 4층: 주택, 5층: 옥탑)을 88.1.30 주식회사 OO양행에 400,000,000원에 양도한 사실에 대하여 처분청은 주식회사 OO양행이 청구인으로부터 이 건 부동산을 사옥용으로 취득하여 사업장을 이전하였으며 사업장 이외의 부분만 임대한 것이라 하여 이를 사업의 포괄양도로 보지 않고 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산한 건물분에 대하여 부가가치세를 과세함으로써 91.5.16 청구인에게 88년도 제1기분 부가가치세 32,841,480원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 심사청구를 거쳐 91.8.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO에서 부동산임대업을 영위하다가 건물신축에 의한 자금난 및 임대사업 부진으로 매각처분하기로 결정하고 청구외 주식회사 OO양행에게 임차인에 대한 임대보증금등 권리의무 일체를 포함하여 포괄양도한 바 이 건 부동산의 양도는 부가가치세법 제6조 제6항의 규정에 의한 사업의 양도에 해당되어 재화의 공급에 해당되지 아니하므로 이 건 부가가치세는 취소하여야 하며, 설사 과세대상이라 하더라도 매매계약서상에는 비록 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시는 되어 있지 않지만 매매계약서상에 기재된 금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매일과 시세차이가 발생하지 않는 기간내에 공인감정기관의 감정가액이 있으므로 동 감정평가서에 표시된 토지와 건물가액을 기준으로 안분계산하는 것이 보다 합리적이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 부동산의 건축물관리대장에 의하면 지하층은 다방, 1층 점포, 2층 사무실, 3층 사무실, 4층 주택 그리고 옥탑의 구조로 되어 있고 양도당시 청구인의 임대상황을 보면, 지하층 및 1층, 2층은 임대에 공하였고 3층은 공가, 4층 및 옥탑은 주택으로 사용하였음을 알 수 있고, 양수자인 주식회사 OO양행은 당초 서울특별시 동대문구 OOO동 OOOOO에서 제조도매업(피혁봉제품)을 영위하다가 이 건 부동산을 양수하면서 사업장을 이전하여 이 건 부동산의 3, 4층 및 옥탑을 사업장으로 사용하고 지하실 및 1, 2층은 임대에 공하였음이 관련서류에 의하여 알 수 있는 바, 4층 주택 및 옥탑을 제외한 지하층 및 1, 2, 3층은 부동산임대업의 사업용 자산임에도 양수자인 주식회사 OO양행은 3층을 임대사업에 공하지 아니하고 양수법인의 사업장으로 사용하므로 부동산임대업의 동질성이 유지된 사업의 양도·양수라고 할 수 없다는 의견이다(예비적청구는 불복치 아니하였음).

4. 쟁점

• 가. 이 건 부동산의 양도를 사업의 양도로 볼 수 있는지 여부 및
• 나. 실지거래가액중 토지 및 건물가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산하여 산출된 건물가액에 대하여 부가가치세를 과세하는 것이 타당한지 아니면 감정평가서에 표시된 토지 및 건물가액으로 안분계산하여 산출된 건물가액에 대하여 부가가치세를 과세하는 것이 타당한지의 여부에 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 “가”에 대하여 살펴본다. 이 부분 처분경위를 보면, 청구인이 87.8.27 신축하여 임대용에 공하던 건물을 88.1.30 주식회사 OO양행에 양도한 사실에 대하여 처분청은 주식회사 OO양행이 위 부동산을 인수한 후 주택으로 사용하던 4층과 미임대되어 있던 3층은 즉시 동 법인의 사옥으로 사용하였으며, 그 이외의 부분(지하, 1층, 2층)만 임대한 사실에 비추어 사업의 양도·양수에 해당되지 않는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세하였고, 이에 대하여 청구인은 사업의 양도임에도 이를 부인·과세한 것은 부당하다는 주장을 하고 있어, 이 건 부동산의 양도를 사업의 양도로 볼 수 있는지의 여부를 살펴본다. 관련 법규정을 보면, 부가가치세법 제6조 제6항에서 재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다고 규정하고 있으며, 동법 시행령 제17조 제2항에서는 사업의 양도는 사업장별로 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다라고 규정하고 있다. 부가가치세법 기본통칙(2-1-14...6)에서는 “법 제6조 제6항의 규정에 의한 사업의 양도는 당해 사업장의 사업에 관련된 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것으로 한다. 다만 사업과 직접 관련이 없거나 사업의 동일성을 상실하지 아니하는 범위에서의 일부 권리의무를 제외하여도 사업의 양도로 본다”라고 규정하고 있어, 사업의 양도는 양도자인 종전 사업자의 모든 권리의무가 일괄하여 승계되어 사업자체에는 하등의 변동이 없고 그 경영주체만이 변동될 뿐이므로 원칙적으로 종전 사업자의 사업은 그대로 계속 운영되고 있어야 함이 그 전제가 되고 있다 할 것이다. 다음으로 사실관계를 보면, 이 건 양도시 청구인은 지하, 1층, 2층을 각각 임대, 3층은 미임대, 4층과 옥탑은 주택으로 사용하다가 주식회사 OO양행에 양도하였으나 양수법인은 사업장을 이 건 부동산 양수 이후 즉시 동 부동산 소재지로 이전함과 동시에 3층 및 4층을 사옥용으로 사용하고 나머지 지하, 1·2층만 각각 임대한 것으로 되어 있어 사업의 동질성이 유지된 것으로 보기 어려우며, 더욱이 이 건 부동산의 양도가 사업의 양도임을 입증하는 증빙 즉 자산과 부채에 대한 증거자료를 제시못하고 있는 점등을 종합해 볼 때, 이 건 사업에 관한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계된 것인지의 여부가 불분명할 뿐만 아니라 종전 사업자의 사업이 변동없이 그대로 계속 운영되고 있는 것이라고 인정할 수도 없다 하겠다. 따라서 이 건 부동산의 양도는 부가가치세법 제6조 제6항의 규정에 의한 사업을 양도한 경우로 보기는 어렵다고 판단된다(동지: 91서1104, 91.8.19).
• 나. 쟁점 “나”에 대하여 살펴본다. 이 부분 처분경위를 보면, 처분청은 이 건 부동산 양도가액 400,000,000원중 토지 및 건물가액의 구분표시가 없다하여 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보고 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항의 규정에 의거 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산하여 산출된 건물가액(252,626,790원)에 대하여 부가가치세를 과세하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 매매계약서상에는 비록 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시 되어 있지 않지만 매매계약서상에 기재된 금액의 실지거래가액임이 확인되고 공인감정기관의 감정가액이 있으므로 동 감정평가서에 표시된 토지와 건물가액을 기준으로 안분계산하여 건물가액을 산출하는 것이 보다 합리적이라는 주장이므로, 어느방법으로 건물가액을 산출하는 것이 적법·타당한지의 여부를 살펴본다. 먼저 쟁점부동산 양도당시 시행되던 관계법규를 살펴보면, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 건축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다(80.12.31 신설).”고 규정되어 있는 바, 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 동 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시 된 토지와 건물가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지, 건물의 가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 건물의 공급가액으로 하는 데에 아무런 문제가 없으나 매매계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있다고 하더라도 그 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액인지 여부가 불분명하고 구분표시된 토지의 가액과 건물의 가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 않다고 인정되는 경우에 동 계약서상에 표시된 건물가액을 건물의 공급가액으로 할 수 없는 것과 같은 논리로 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 매매계약서 체결전에 계약당사자간의 합의로 공인감정기관의 감정을 받아 동 감정가액대로 거래를 하거나 동 감정가액을 일정비율 할증한 금액으로 거래를 한 경우, 양도당시 공인감정기관의 감정가액이 있어 토지와 건물가액이 구분되어 있는 경우, 거래당사자중 일방 또는 쌍방이 국가·지방자치단체 또는 법인으로서 거래당사자가 토지·건물가액을 관련장부상에 구분하여 기표하고 있고 동 기장내용을 신뢰할 수 있는 경우 등에는 감정가액, 감정가액을 일정비율 할증한 금액 또는 거래당사자의 기장금액 중에서의 건물가액 상당을 건물의 공급가액으로 하는 것이 실지거래가액중 토지 및 건물가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산한 가액을 건물의 공급가액으로 하는 것보다는 합리적이라고 할 것이다. 이 같은 해석은 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항이 90.12.31 신설되었는 바, 그 내용을 보면 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항 본문의 규정을 적용함에 있어 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 기타 구축물의 실지거래가액으로 보되 이 경우의 적용순서는 다음 각호의 순서로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 “주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액” 그 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 건축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액, 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.” 그 제3호에서 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”을 열거함으로써 위와 같은 해석내용이 대부분 입법화된 것으로도 뒷받침된다고 할 것이다. 이 건의 경우 청구인이 부동산임대업자로서 사업자인 사실, 청구인이 소유하고 있던 토지와 함께 그 지상에 정착된 건물을 함께 양도한 사실, 청구인이 이 건 토지·건물을 청구외 주식회사 OO양행에 400,000,000원에 양도하였으며 동 금액이 이 건 토지·건물의 실지거래가액인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 이 건 부동산 양도일(88.1.30)로부터 3일 후인 88.2.2 주식회사 OO양행이 OO은행으로부터 대출을 받기 위하여 한국감정원 동부지원에 이 건 부동산의 감정을 의뢰하여 받은 감정평가서(감정번호OOOOOO)를 확인한 바, 총감정가액이 351,675,000원으로서 토지감정가액이 198,768,000원, 건물감정가액이 152,907,000원(상가감정가액: 115,025,000원, 주택감정가액: 37,882,000원)으로 되어 있어 이를 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산한 건물의 가액과 감정가액을 기준으로 안분한 건물의 가액을 비교하여 보면 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산한 건물의 가액은 252,626,790원, 토지가액은 147,373,210원이고, 감정가액으로 안분계산한 건물의 가액은 126,687,363원 (400,000,000원 × (400,000,000원 × = 126,687,363원), 토지가액은 273,312,637원으로 산출되고 있는 바, 일반적으로 서울특별시 소재 부동산의 경우 토지의 가액이 건물의 가액보다 높은 점 등을 종합하여 볼 때, 이 건 토지 및 건물가액의 실지거래가액중 토지 및 건물의 가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산한 가액을 건물의 공급가액(252,626,790원)으로 하는 것보다는 이 건 부동산양도일(88.1.30)로부터 3일후인 88.2.2 청구인으로부터 이 건 부동산을 양수한 주식회사 OO양행이 한국감정원 동부지원에 의뢰하여 받은 감정평가서에 토지 및 건물가액이 구분되어 있으므로 동 감정평가서에 표시된 토지 및 건물가액으로 안분계산하여 산출된 건물의 공급가액(126,687,363원)으로 하는 것이 보다 현실적이며, 합리적인 방법이라고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.