청구인등의 쟁점토지거래를 법인과의 거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 마포세무서장이 91.4.1 자로 청구인에게 결정고지한 양도소득 세 3,194,650원 및 동 방위세 319,460원의 부과처분은, 쟁점토 지중 서울시 마포구 OO동 OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO 및 OOOOO 토지(5,845㎡)의 양도 및 취득가액은 실지거래가액 으로, 나머지 토지(5,381㎡)의 양도 및 취득가액은 기준시가로 그 양도차익을 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울시 마포구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서, 청구인등 100인은 자립주택건립을 목적으로 서울시 마포구 OO동 OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO 및 OOOOO 토지 5,845㎡를 청구외 OOOO공사로부터 79.11.21 취득하고, 위 같은동 OOO, OOO, OOOOO, OOOOO 및 OOOOO 토지 5,381㎡를 청구외 OOO으로부터 79.11.21 취득(계 11,226㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)하여 쟁점토지중 청구외 OOOO공사로부터 취득한 토지는 88.11.4 청구외 OOO등에게, 나머지토지는 88.11.21 청구외 OOO등에게 양도하고, 청구인이 양도 및 취득가액을 기준시가로 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인등 조합원 100인의 쟁점토지 거래를 법인과의 거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 91.4.1 청구인에게 양도소득세 3,194,650원 및 동 방위세 319,460원을 과세하자, 청구인은 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 91.8.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인등 100인은 통일로주변의 철거민으로서 79.11월 자립주택건립을 목적으로 OOOO조합을 결성한 후 쟁점토지중 서울시 마포구 OO동 OOOOO외 7필지 토지 5,845㎡는 79.11.21 대한주택공사로부터, 나머지 토지인 위 같은동 OOOOO외 4필지 토지 5,381㎡는 79.11.21 청구외 OOO으로부터 각 각 취득하여 조합원들의 다세대주택을 건립하고자 하였으나 서울시의 건축불허로 부득이 88.11.4 및 88.11.21 청구외 OOO등에게 양도한 데 대하여 처분청은 청구인등의 쟁점 토지거래를 모두 법인과의 거래로 보고 실지거래가액으로 과세하였으나 청구인은 청구외 OOO으로부터 취득한 토지는 등기부내용대로 개인으로부터 취득한 것이 사실이고 등기부상 OOOO공사로부터 취득한 토지도 실제 내용을 보면, 당초 소유자는 청구외 OOO이었으나 그가 대표로 있는 OOOO주식회사가 78.12월부도발생으로 OOOO공사의 석탄산업관련자금을 상환하지 못하게 되자 그 채무보증인인 OOOOO주식회사가 78.12.11 OOO 소유의 위 토지에 가등기를 설정하였다가 79.2.27 이를 해제하였고, OOOO공사가 채권확보목적으로 79.2.15 위 토지를 취득하여 79.6.20 채무전액이 상환되자 79.11.21 이를 OOOO조합에 양도한 것으로서 실제로는 청구외 OOO으로부터 취득하였다고 보아야 할 것이므로 쟁점토지거래를 개인간의 거래로 보아 기준시가에 의하여 과세하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 청구인등 100인은 OOOO조합의 조합원으로 연립주택건축을 목적으로 쟁점토지를 79.11.21 취득하여 소유하고 있었으나 서울시 당국의 건축불허로 그중 일부인 OO동 OOOOO 토지 730㎡에는 다세대주택 12세대를 신축하여 88.11.4 공동으로 양도하고 나머지토지는 전부를 88.11.2 청구외 OOO외 4인에게 1,030,000,000원에 양도한 사실이 확인되고 있으며, 처분청에서 쟁점토지 취득가액을 전소유자인 청구외 OOOO공사 및 청구외 OOO에게 확인한 바, 청구외 OOO은 쟁점토지 소재지에서 OOOO주식회사를 경영하다가 부도가 발생하자 OOOO공사에 부채정리를 위해 쟁점토지를 양도한 사실이 확인되어 쟁점토지의 소유주가 OOOO공사임이 확인되며, 또한 OOOO조합은 OOOO공사로부터 쟁점토지를 매입하면서 건물 563.01㎡는 낙후되어 계산하지 아니하고 토지에 대하여만 평당 45,000원씩 계산하여 152,812,800원에 취득하였음이 그 조합장 OOO과 조합원 OOO이 연서한 확인서에 의하여 확인되고 있어 처분청이 이 건 거래를 법인과의 거래로 보아 취득가액은 OOOO공사로부터 매입한 152,812,800원으로 하고, 양도가액은 청구외 OOO외 4인에게 양도한 1,030,000,000원으로 하여 과세한 이 건 처분에 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인등의 쟁점토지거래를 법인과의 거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항은 『자산의 양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제4항 제1호는 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 『국가·지방자치단체·기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우』를 규정하고 있으며, 또한 같은법시행령 제170조 제1항 본문은 『양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』라고 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인들이 쟁점토지를 법인으로부터 취득하였는지를 보면, 청구인은 쟁점토지중 등기부상 OOOO공사로부터 취득한 토지(마포구 OO동 OOOOO외 7필지, 5,845㎡)는 당초 청구외 OOO이 그 소유자였으나 그가 대표로 있던 OOOO주식회사가 78.12월 부도가 발생, OOOO공사의 석탄산업 관련자금을 상환하지 못하게 되자 그 채무보증인인 OOOOO주식회사가 78.12.11 위 토지에 대해 가등기를 설정하였다가 79.2.7 해제하였고, OOOO공사가 채권확보목적으로 79.2.15 이를 취득한 후 채무전액이 상환되자 79.11.21 OOOO조합에 양도한 것이므로 위 토지거래는 사실상 청구외 OOO과의 거래로서 처분청이 OOOO공사(법인)와의 거래로 본 것은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 청구인은 쟁점토지 취득시의 매매계약서를 제시하지 못하고 있고, OOOO공사도 동 매매사실조회에 대하여 확인불능이라고 통보(회계 232-648, 88.12.22)한 바 있으며, 또한 청구외 OOO이 대표로 있는 OOOO주식회사의 OOOO공사에 대한 채무 및 동 채무에 대한 OOOOO주식회사의 보증등 관련증빙자료의 제시가 없어 청구주장 사실을 수긍하기 어려우므로 처분청이 등기부에 나타난대로 위 토지(5,845㎡)를 OOOO공사로부터 취득한 것으로 본 데에는 잘못이 없다고 할 것이나 등기부상 OOO으로부터 취득한 나머지 토지는 개인으로부터 취득한 것으로 보는 것이 합당하다고 판단된다. 따라서 쟁점토지중 OOOO공사로부터 취득한 서울시 마포구 OO동 OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOOO, OOOOO, OOOOO 및 OOOOO 토지(5,845㎡)는 그 양도 및 취득가액을 실지거래가액(쟁점토지 전체의 양도가액 1,030,000,000원 및 그 취득가액 152,812,800원을 OOOO공사로부터 취득한 토지의 기준시가로 안분한가액)으로, 청구외 OOO으로부터 취득한 나머지 토지(5,381㎡)는 기준시가로 각 각 그 양도차익을 계산하여 과세하여야 할 것이다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.