[요지] 처분청이 이 건 조사?확인한 매매실례가액을 양도가액으로 보아 이 건 양도차익계산함은 부당할 뿐만 아니라, 청구인이 주장하는 양도가액이 위의 거증자료에 의하여 신빙성이 더 있는 것으로 판단됨
[요지] 처분청이 이 건 조사?확인한 매매실례가액을 양도가액으로 보아 이 건 양도차익계산함은 부당할 뿐만 아니라, 청구인이 주장하는 양도가액이 위의 거증자료에 의하여 신빙성이 더 있는 것으로 판단됨
[주 문] 청량리세무서장이 90.11.16 청구인에게 한 90귀속분 양도소득 세 27,769,230원 및 동방위세 5,553,840원의 부과처분은 쟁점 토지의 양도가액을 170,274,,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 사실 청구인 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOOOOOO에 주소를 둔 사람으로 대구직할시 OO동 OOOOOOOO 대지 138평방미터 동소 OOOOOOOO 대지 129평방미터, 동소 OOOOOOOO 대지 164평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 국방부로 부터 국유재산 매각입찰에 의하여 경락받아 90.4.19 취득등기하고, 이를 90.5.8 청구외 OOO외 2인에게 양도한 바 처분청은 청구인이 위의 거래를 1년이내의 단기거래한 사실을 북대구 세무서장으로 부터 통보받고 90귀속분 양도소득세 27,769,230원 및 동방위세 5,553,840원을 90.11.16 결정고지한데 대하여 청구인은 이에 불복하여 90.3.30 심사청구를 거쳐 91.7.15 이 건 심판 청구를 제기하기에 이르렀다.
2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지의 실지거래한 당사자(매도인, 매수인)에게 일체의 연락이나 확인도 없이 일방적으로 인근주민, 복덕방의 이야기만 듣고 이 건 실지거래가액 201,560,000원으로 보아 과세함은 부당하고 실제 양도가액은 170,274,000원으로 당시 주택사업목적으로 매수하였으나, 채무의 과다등 자금사정이 여의치 못하여 건축사업을 포기함과 동시에 부득이 매매하였다면서 그 입증자료로 양도시 검인계약서(3매), 양도대금 사용처, 매수인(3인)의 실지거래가액확인서(인감첨부)를 제시하고 위의 실지거래가액에 의하여 이 건 과세하여야 한다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 청구인의 쟁점부동산 거래는 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에 해당되어 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (다)목에 의거 실지거래가액에 의하여 결정한 당초 처분에는 잘못이 없고 실지양도가액에 있어 처분청은 201,560,000원이라 하고 청구인은 실지양도가액이 검인계약서상의 금액인 170,274,000원이라는 주장에 대하여 처분청의 조사내용 및 관계서류에 의하면, 양수인들의 실지거래하였다는 거래확인서상에서 실지거래가액이 금융자료등의 객관적인 거증의 뒷받침이 없어 진실성이 있다고 보여지지 아니하고 청구인은 일반적인 관행을 벗어나 중개인도 기재되어 있지 아니하는 검인계약서만을 제시하고 있을 뿐만 아니라 금융자료등 객관적이고 구체적인 거증제시도 없이 단순히 검인계약서만을 제시하며 계약서상의 양도금액 170,274,000원이 실지거래가액이라고 주장하고 있어, 처분청에서 확인한 양도가액이 임의적으로 작성된 것이라고 하는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 판단되며, 공동취득자 청구외 OOO, OOO의 인근토지 양도가액에 비추어 볼 때 당초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.
4. 쟁점 청구주장 실지거래가액(양도가액 170,274,000원)을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.
5. 심리 및 판단 우선 이 건 과세경위 및 청구주장을 보면, 청구인은 청구외 OOO등 3인 공동으로 대구직할시 북구 OO동 OOOOO외 2필지 대지 1,251.155평을 89.12.28 국방부로 부터 경락받아 90.4.30 위 토지를 24필지로 분할하여 그 중 청구인 지분에 해당하는 4필지 277·635평중 3필지 130·375평(쟁점토지임)을 90.5.10 청구외 OOO외 2인에게 양도한 바, 처분청은 북대구세무서장으로 부터 이 건 거래가 1년이내 단기거래한 사실과 동세무장이 쟁점토지의 인근 복덕방 및 주민으로 부터 조사확인한 매매실례가액인 201,560,000원을 쟁점토지의 양도가액으로 하고, 취득가액은 경락가액에 의한 안분한 가액을 취득가액으로 하여 자산양도차익 계산하고, 이 건 과세한 사실을 과세기록에 의하여 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 대하여 다툼이 없으나, 양도가액에 대하여 다툼이 있는 것으로 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 처분청이 채택한 매매실례가액(공동 지분권자의 양도가액) 201,560,000원이 아니라 그 실질양도가액이 170,274,000원이라는 주장인 바, 우선 이 건 관련 소득세법 관계규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항은 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조(89.8.1 개정) 제4항 제2호에서 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 거래등에 있어서 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 같은법시행령 제170조 제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는, 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 환산가액에 의하여 결정하여야 한다(90.5.1 개정)”라고 규정하고 있으며, 위 같은령 제115조(90.5.1 개정) 제1항 제1호에서 토지의 경우 공시지가 있는 경우는 공시지가로, 공시지가가 없는 경우 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액등으로 하도록 되어있고, 같은 법 시행규칙 제56조의 5 제5항에서는 기준시가등의 계산방법을 규정하고 있다. 다음, 처분청의 과세근거가 타당한지를 보면 처분청의 과세기록에 의하면, 쟁점토지의 취득가액은 경락가액을 안분한 가액과 취득제비용 합계액 147,043,509원으로, 양도가액에 대하여는 쟁점토지의 인근 주민 및 복덕방등에 탐문조사한 가액 201,560,000원으로 이 건 과세한 사실을 과세기록에 의하여 확인할 수 있는 바, 위 처분청의 양도가액 결정방법은 자산의 개별적 특성, 상태, 주위여건등에 따라 그 경제적 실질가치가 각각 다름에도 이를 무시하고 처분청이 자의적·임의적으로 선택한 인근지역의 매매실례가액에 의하여 이 건 양도차익을 계산한 것은 전시 법령에 의한 적법한 양도차익 계산방법이라 볼 수 없다 할 것이다. 그렇다면, 청구주장 총 양도가액 170,274,000원을 인정할 수 있는지 여부를 본다. 첫째, 청구인 제시 매매계약서에 의하면, 쟁점토지중 대구직할시 북구 OO동 OOOOOO 대지 138평방미터는 90.5.8 청구외 OOO에게 매매가액 50,094,000원에 양도키로 계약체결한 바 있고, 같은시 OO동 OOOOOO 대지 129평방미터는 90.5.8 청구외 OOO에게 매매대금 50,726,000원에 양도키로 매매계약 체결한 바 있고 같은시 OO동 OOOOOO 대지 164평방미터도 같은 날 청구외 OOO에게 69,454,000원에 양도키로 매매계약 체결한 바 있고 매수인 3인 모두는 자신의 인감을 첨부하여 위의 거래가 사실임을 입증하고 있고 둘째, 쟁점토지중 OO동 OOOOOOOO 대지 138평방미터의 매매를 중개한 소개자 청구외 OOO도 위의 거래사실을 인감첨부 확인하고 있고 셋째, 위 쟁점토지 3필지의 매매계약에 의하면 총 매매대금 170,274,000원중 90.5.8 계약금 23,000,000원을 수수하여 동년 5.10 청구외 OOO 차입금 20,000,000원을 상계한 사실을 위 OOO가 청구외 OOO(54년생으로 청구인과 같이 거주하는 청구인 시누이)소유 서울 동대문구 OO동 OOOOOOOOO 주택(현재 청구인 거주)을 88.8.12 근저당권설정하고 90.5.10 해지한 사실과 89.12.11부터 90.5.10까지 매월 500,000원씩(월 2부5리) 이자로 청구인의 남편 OOO이 지급하고 그 영수증을 위 OOO가 발행한 이자 지급영수증 5매에 의하여 확인되고, 90.5.18 수령한 잔금 147,274,000원에 대하여도 청구외 OOO, OOO, OOO로 부터의 차입금 140,000,000원을 90.5.18 상계한 사실을 해지증서 및 청구인 남편 OOO의 OO은행 보통예금통장(OOOOOOOOOOOOOOO), 및 이자지급영수증(10매)등에 의하여 각각 확인되어 그 신빙성이 있는 것으로 보여지고 넷째, 처분청이 조사·확인한 인접토지의 매매실례가액 평당 최저 1,206,000원과 청구주장 실지거래가액 1,220,000 내지 1,400,000원을 비교하여 보더라도 구체적 반증이 없는 한 청구주장 실지거래가액을 부인키는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 이 건 조사·확인한 매매실례가액을 양도가액으로 보아 이 건 양도차익계산함은 부당할 뿐만 아니라, 청구인이 주장하는 양도가액이 위의 거증자료에 의하여 신빙성이 더 있는 것으로 판단된다.
6. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.