청구인의 쟁점임야 거래를 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 해당하는 투기거래로 본 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 청구외 OOO, OOO와 함께 충북 음성군 O북면 O리 O OOOO 소재 임야 58,211평방미터를 87.1.23 청구외 OOO으로부터 취득하여 90.4.9 청구외 OO개발주식회사에게 350,000,000원에 골프장 부지로 양도한데 대하여, 처분청은 청구인이 그 소유지분에 해당하는 임야 58,211평방미터의 1/3 지분(이하 “쟁점임야”라 함)을 116,666,666원(350,000,000원×1/3)에 양도하기로 계약하고도 국토이용관리법에 의한 거래계약신고시에는 5,871,000원에 양도하는 양 신고하였다는 이유로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 해당하는 투기거래로 인정하여 양도가액은 실지양도가액 116,666,666원으로 하고 취득가액은 실지양도가액을 기준으로 환산한 기준시가 30,107,526원으로 결정하여 91.3.16 청구인에게 90년도 귀속분 양도소득세 36,012,700원 및 동방위세 7,202,540원을 부과한 바, 청구인은 이에 불복하여 91.5.13 심사청구를 거쳐 91.7.31 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 국토이용관리법상 기준시가의 120% 이상으로 거래하는 경우 거래허가가 되지 아니하여 양도금액을 5,871,000원으로 조정하여 신고한 것으로서 투기목적이나 조세포탈목적이 전혀 없으므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목의 투기거래에 해당하는 것으로 보아 양도가액을 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산한 기준시가로 한 것은 부당하니 취득가액과 양도가액 모두를 기준시가로 하여 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점임야가 소재한 지역은 국토이용관리법의 규정에 의한 토지거래신고지역이고 또한 국세청장이 정한 일정규모이상의 토지(임야 및 초지: 10,000㎡ 이상)를 거래하면서 2중으로 계약서를 작성한 것은 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에서 규정한 허위계약서 작성에 해당됨과 동시에 국토이용관리법 제21조의 7 제1항의 규정을 위반한 것이므로 처분청에서 청구인의 쟁점임야 거래가 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 투기거래에 해당함을 이유로 양도가액은 실지 양도가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인의 쟁점임야 거래를 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 해당하는 투기거래로 본 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 쟁점임야의 양도당시에 시행된 관련법 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항에서 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하나 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제1항에서 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정되어 있으며, 동조 제4항 제2호에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득, 양도 경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(89.8.1 개정)”라고 규정하면서 그 (마)목에 “국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”라고 규정하고 있고, 한편, 국토이용관리법 제21조의 2(규제구역의 설정) 제1항에서 “건설부 장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있고 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 구역을 5년간의 기간을 정하여 규제지역으로 지정할 수 있다”고 규정하고, 동법 제21조의 7(토지등의 거래계약신고) 제1항에서 신고구역내에 있는 토지에 관한 소유권등을 이전하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액등 계약내용과 그 토지의 이용계획등을 관할시장·군수를 거쳐 도지사에게 신고하도록 규정하고 있으며, 동법 제33조(법칙)에서 “제21조의 7 제1항의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 허위의 신고를 하고 토지등의 거래계약을 체결한 자는 6월 이하의 징역 또는 50만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있는 바, 위 규정을 종합하여 고찰하여 보면, 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 거래함에 있어 국토이용관리법등 관계법령의 규정을 위반하여 거래한 경우에는 당해 부동산의 거래에 투기성이 없다고 인정되지 않는 한 그 거래는 전시한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 해당하는 투기거래로써 그 양도차익은 실지거래가액(양도가액과 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 환산한 가액)에 의하여 결정하게 됨을 알 수 있다. 다음으로 이 건 사실관계를 살펴보면, 이 건 임야의 면적이 58,211평방미터의 1/3로서 국세청장이 정한 일정규모(10,000평방미터)이상의 부동산에 해당되고, 청구인이 쟁점임야를 116,666,666원에 양도하기로 계약하고도 국토이용관리법 제21조의 7 제1항의 규정에 의한 토지등의 거래계약신고시에는 위 실지거래가액의 약5%에 불과한 5,871,000원에 매매하는양 허위의 신고서를 작성·제출한 사실이 처분청에서 제출한 관련자료에 의거 확인되고 있어 청구인이 쟁점임야를 양도하면서 국토이용관리법을 위반하였음을 알 수 있으며, 또한 청구인은 실수요 목적없이 임야를 취득하여 단기간에 양도한 점으로 보아 그 거래에 투기성이 있었다고 할 수밖에 없다 하겠다. 사실이 위와 같다면 처분청이 청구인의 쟁점임야 거래를 소득세법시행령 제170조 제4항 (마)목에 해당하는 투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산한 가액으로 하여 과세한 처분은 적법타당하다 할 것이고, 따라서 이를 다투는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.