"갑" "을" 및 "병"부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 적용한 실지거래가액이 적정하게 결정되었는지 여부(경정)

[주 문] 강남세무서장이 91.2.16 청구인에게 한 89귀속분 양도소득세 46,173,900원 및 동 방위세 9,234,780원의 부과처분은 서울시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 318.6평방미터와 지 상건물 596.4평방미터의 취득가액을 480,000,000원으로 하고 필요경비 공제액을 8,471,050원으로 하여 그 과세표준과 세액 을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 강남구 OOO동 OOOOO OOO OOOO에 주소를 둔 사람으로 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 318.6평방미터 및 지상건물 596.4평방미터(이하 “갑부동산”이라 한다)를 89.4.21 취득하여 89.12.1 양도하고 강동구 O동 OOOOO 소재 대지 547평방미터 및 지상건물 97.39평방미터(이하 “을부동산” 이라 한다)를 85.7.20 취득하여 86.1.8 양도한 사실, 그리고 용산구 OO동 OOOO외 3필지 대지 232평방미터 및 지상건물 221.42평방미터(이하 “병부동산”이라 한다)를 87.10.15 취득하여 88.3.26 양도한 사실에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 거래를 1년미만의 단기거래로 보아 거래상대방으로부터 확인한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 86귀속 양도소득세 13,074,460원과 동 방위세 2,614,890원, 88귀속 양도소득세 7,535,830원 동 방위세 1,471,160원 및 89귀속 양도소득세 46,173,900과 동 방위세 9,234,780원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 91.3.27 심사청구를 거쳐 91.7.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 “갑”부동산을 89.4.21 취득하여 89.12.1 양도하고 “을”부동산을 85.7.20 취득하여 86.1.8 양도한 사실과 “병”부동산을 87.10.15 취득하여 88.3.26 양도한 사실에 대하여 처분청은 청구인의 위 부동산 거래가 1년미만의 단기거래에 해당된다고 하여 거래상대방으로부터 확인한 실지거래가액에 의하여 과세하였는 바,

(1) 처분청은 “갑”부동산의 취득가액을 거래상대방(양도인)인 OOO으로부터 징취한 확인서상의 매도대금 430,000,000원으로 결정하였으나 당해 금액은 OOO이 착오에 의하여 기재한 것으로 그 후 동인이 480,000,000원으로 양도한 것을 확인한 바 있고 제증빙서류에 의하여 480,000,000원에 취득한 사실이 확인되므로 취득가액을 480,000,000원으로 하여 양도차익 산정과세함이 타당하고 처분청이 “갑”부동산의 필요경비를 취득당시의 기준시가에 의하여 계산·공제하였으나 “갑”부동산의 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익산정하였으므로 영수증등 증빙서류에 의하여 확인되는 등록세, 취득세 납부금액을 필요경비로 공제하여야 하며, 법무사 수수료·인지대등도 지급사실이 증빙자료에 의하여 확인되므로 이를 필요경비로 인정공제함이 타당하다는 주장이다.

(2) 청구인은 OOO와 공동으로 85.7.20 “을”부동산을 170,000,000원에 취득하여 각각 지분 1/2씩 소유하다 86.1.8, 190,000,000원에 양도하였는 바 “을”부동산의 청구인 지분에 대한 취득가액을 85,000,000원으로 양도가액을 95,000,000원으로 하여 양도차익을 산정 과세함이 타당하며,

(3) 청구인은 “병”부동산을 87.10.15 OOO으로부터 300,000,000원에 취득하여 88.3.26 OO에게 315,000,000원에 양도한 것으로 하여 당해 취득 및 양도가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하였으나, 당해 부동산은 OOO에게 285,000,000원에 미등기 양도하여 15,000,000원의 양도차손이 발생하였으므로 “병”부동산의 양도에 따른 양도소득세 부과는 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 “갑” “을” 및 “병” 부동산을 취득 후 4개월 내지 8개월간 보유하다 양도한 것으로 처분청이 거래상대방으로부터 조사확인한 실질거래가액에 따라 과세하였는 바, 이에 대하여 청구인은 “갑”부동산의 경우 처분청이 확인한 취득가액은 거래상대방인 청구외 OOO으로부터 청구인에게 430,000,000원에 양도하였다는 90.11.28자 확인서를 근거로 한 것임에 비하여 청구인은 같은 OOO으로부터 480,000,000원에 양도하였다는 90.12.15자 작성한 확인서를 받아내어 제시하고 있으나 금융자료등 청구주장에 대한 객관적 거증은 전혀 제시하지 못하고 있으므로 같은 사람의 나중 작성한 확인서만을 믿고 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠으나, “갑”부동산을 취득함에 따른 등록세 및 취득세는 실지거래취득가액이 430,000,000원임에도 등기를 위하여 작성한 계약서의 기재금액은 480,000,000원이고 이에 따라 납부한 등록세 및 방위세 5,184,000원과 취득세 2,880,000원인 점이 확인되므로 그 전액을 공제할 수는 없고 조사관청이 확인한 취득가액 430,000,000원에 상당하는 등록세 및 방위세 4,644,000원과 취득세 2,580,000원에서 기왕 공제한 필요경비 5,869,568원을 뺀 금액 1,354,432원만은 추가공제하여 줌이 타당하다고 판단되고, 또한 “을”부동산의 경우 청구인 지분이 1/3이라고 주장하나, 등기부등본상 청구인 지분이 1/2임에도 청구인은 청구주장에 대한 거증으로 공동 소유자였던 청구외 OOO의 확인서만을 제시하고 있으므로 청구주장 받아들이기 어렵다 할 것이며, “병”부동산의 경우 처분청이 확인한 양도가액은 90.11.28 청구인 자신이 확인한 가액 315,000,000원으로 결정한 것인데, 청구인은 이 건 청구에서 청구인이 양도한 거래상대방은 청구외 OOO이고 대금은 285,000,000원이라고 주장하면서도 청구인과 청구외 OOO과의 거래를 인정할 만한 계약서나 금융자료는 전혀 제시하지 못하고 있는 점으로 보아 청구주장은 받아들이기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점

(1) 쟁점 “갑” “을” 및 “병”부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 적용한 실지거래가액이 적정하게 결정되었는지 여부와

(2) 쟁점 “갑”부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 필요경비가 적정하게 계상되었는지 여부에 이 건의 다툼이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

(1) 청구주장 (1)에 대하여 살펴본다. 청구인은 처분청이 “갑”부동산의 거래상대방인 OOO으로부터 징취한 확인서를 근거로 “갑”부동산의 취득가액을 430,000,000원으로 결정하였으나 당해 확인서상의 금액은 OOO이 착오로 잘못 기재한 것으로서 실제 취득가액은 480,000,000원이므로 당해 금액에 의하여 과세함이 타당하다고 주장하고 OOO이 90.12.15 재작성한 확인서와 OOO이 “갑”부동산의 양도에 따른 처분청의 양도소득세 부과처분에 불복, 국세청장에게 제기한 심사청구에 대한 결정서 서울 91-1308(91.8.8) 및 “갑”부동산의 취득에 따른 취득세·등록세등의 영수증을 제시하고 있어 살펴본 바 위 확인서에서 OOO은 “갑”부동산의 매도가액을 480,000,000원으로 확인하고 있고, 동인이 “갑”부동산의 양도에 따른 서부세무서장의 양도소득세 부과처분에 불복하여 국세청장에게 제기한 심사청구에 대하여 “갑”부동산의 양도가액을 480,000,000원으로 보는 것이 타당하다고 결정한 사실이 국세청 심사결정서 서울 91-1308 (91.8.8)에 의하여 확인되고 “갑”부동산 취득과 관련하여 청구인이 납부한 취득세, 등록세등의 금액이 “갑”부동산의 취득가액을 480,000,000원으로 하여 산정된 것임이 확인되는 바 위 사실로 미루어 볼 때 “갑”부동산의 취득가액은 480,000,000원으로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 한편 청구인은 “갑”부동산 취득에 따라 납부한 취득세 및 등록세, 방위세 등 필요경비를 실제 취득가액인 480,000,000원을 기준으로 산정, 납부한 금 2,880,000원과 금 5,184,000원이 영수증등 증빙자료에 의하여 확인되는 데도 당해금액을 필요경비로 계상하지 아니하고 취득당시 “갑”부동산의 기준시가를 기준으로 계산한 비용을 필요경비로 공제함은 부당하고 “갑”부동산의 취득과 관련 지출된 법무사 수수료 214,000원과 인지대 150,050원도 필요경비로 계상 공제함이 타당하다고 주장하고 취득세, 등록세 영수증 및 법무사 수수료, 인지대등의 지급관련의 간이세금계산서등을 제시하고 있어 살피건대, 소득세법 제45조 제1항의 규정에 의거 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우에는 증빙에 의하여 확인되는 취득, 소요비용을 필요경비로 계상하여야 함에도 처분청이 지방세법상의 과세시가표준액을 기준으로 계산한 금액을 필요경비로 계상하였는 바, 이는 위 법적용을 그르친 잘못이 있다 할 것이다. 이 건의 경우 청구인이 제시하는 취득세 및 등록세·방위세 영수증에 의하여 “갑”부동산 취득에 따른 청구인 납부취득세는 2,880,000원으로 등록세 및 동 방위세는 5,184,000원으로 확인되는 바 당해 비용을 필요경비로 인정 공제함이 타당하다고 판단되며, 법무사 수수료 214,000원과 인지대 150,050원도 “갑”부동산의 소유권이전등기 업무를 대행한 법무사 OOO 발행의 간이 세금계산서등 증빙에 의하여 지급사실이 확인되므로 이 또한 필요경비로 공제함이 타당하다고 판단된다.

(2) 청구주장 (2)에 대하여 살펴본다. 청구인은 85.7.20 청구외 OOO와 공동으로 “을”부동산을 OOO으로부터 170,000,000원에 취득하여 지분 1/2씩 소유하다 86.1.8 다시 OOO에게 190,000,000원에 양도한 데 대하여 처분청이 취득가액을 55,000,000원으로 양도가액을 78,500,000원으로 하여 양도차익 산정, 양도소득세 부과하였는 바, 이는 과세근거가 불분명하여 부당하므로 위 “을”부동산의 취득 및 양도가액을 등기부상의 청구인 지분에 따라 안분하여 청구인 지분에 대한 취득가액을 85,000,000원으로 양도가액을 95,000,000원으로 하여 양도차익 산정, 과세함이 타당하다고 주장하고 있어 살피건대, 처분청은 “을”부동산의 취득 거래상대방(양도인) 이자 양도거래 상대방(양수인)인 OOO의 90.12.3자 확인서와 공유지분 소유자 OOO의 90.12.12자 확인서를 근거로 청구인이 “을”부동산 취득시 부담한 금액을 55,000,000원으로 계산하고 양도시 OOO으로부터 지급받은 금액을 78,500,000원으로 계산하여 각각 취득 및 양도가액으로 결정한 사실이 이 건 양도소득세 결정결의서와 OOO 및 OOO 작성의 확인서에 의하여 확인되고 있어 청구인 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

(3) 청구주장 (3)에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인이 87.10.5 “병”부동산을 청구외 OOO으로부터 취득하여 88.3.26 청구외 OO에게 소유권이전한 데 대하여 청구인과 거래상대방인 OO으로부터 징취한 확인서를 근거로 취득가액을 300,000,000원으로, 양도가액을 315,000,000원으로 하여 양도차익 산정하여 과세하였는 바, 청구인은 “병”부동산을 OO에게 315,000,000원에 양도한 것이 아니라 청구외 OOO에게 285,000,000원에 미등기 양도하여 15,000,000원의 양도차손이 발생하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다고 주장하고 있으나 청구인은 서울지방국세청장의 부동산 거래조사시 OO에게 315,000,000원에 양도한 것으로 확인한 바 있을 뿐만 아니라 청구인 주장을 객관적으로 입증할 만한 증빙을 제시하지 않고 있어 청구인 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.