쟁점토지의 소유권이전이 채권 담보목적의 소유권이전인지 또는 자산의 양도인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 양천구 OO동 OOO OOOOO OOOOO OOOO에 주소를 둔 자로서 89.6.23 충북 괴산군 청천면 OO리 OOOO 소재 답 2,733평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 90.4.24 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여 처분청은 쟁점토지의 양도를 미등기전매로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정하고, 양도소득세율 100분의 75를 적용하여 91.2.16 양도소득세 32,910,300원과 동 방위세 6,582,060원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 91.4.8 심사청구를 거쳐 91.7.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 89.6.23 OOO등 2인으로부터 13,300,000원에 취득하여 90.4.24 OOO에게 50,000,000원에 양도한 데 대하여 처분청이 미등기전매로 보아 과세하였으나 쟁점토지는 농지로서 현지 거주자가 아니면 소유권이전등기가 불가능하여 부득이 가등기한 상태에서 양도한 것으로 이를 미등기전매로 보아 과세함은 부당하며

(2) 청구인은 89.10.16 및 89.10.23 2회에 걸쳐 OOO으로부터 50,000,000원을 차용하고 채무변제완료 후 소유권환원하는 조건으로 쟁점토지의 소유권이전해 준 것이므로 이 건 양도소득세 부과는 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지는 농지로서 현지에 거주하는 자가 아니면 소유권이전등기가 불가능하기 때문에 취득 후 가등기 상태로 보유하다 양도한 것으로 이를 미등기 양도자산으로 봄은 부당하며, 또한 이 건의 부동산은 청구외 OOO으로부터 50,000,000원을 차입하고 후일채무를 변제하면 원상회복하는 조건으로 소유권이전한 것이므로 양도소득세를 부과함은 부당하다는 주장인 바, 쟁점토지는 소득세법시행령 제121조의 2 각 호에 규정하고 있는 ‘미등기 양도자산에서 제외되는 경우’에 해당하지 아니하므로 청구인의 명의로 소유권이전등기를 하지 아니하고 양도한 이 건의 경우는 미등기 양도자산에 해당한다 할 것이며, 또한 소득세법시행령 제45조(자산양도로 보지 아니하는 경우) 제1항에서 “채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우 다음 각 호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다고 하고 제1호에 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한다는 의 사표시가 있을 것, 제2호에 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용 수익한다는 의사표시가 있을 것, 제3호에 원금, 이율, 변제기한, 변제방법등에 관한 약정이 있을 것”이라고 규정하고 있으나 청구인은 위의 규정에 의한 요건을 갖추어 과세표준확정신고를 한 사실이 없으므로 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우라고 보기 어렵고, 또한 쟁점토지의 매수자 OOO이 쟁점토지 거래와 관련하여 서울지방검찰청 남부지청에 청구인을 사기죄로 고소한 사건에서의 진술조서에 의하면 당초 매매가액을 60,000,000원으로 정하였다가 50,000,000원으로 거래한 것이 확인되므로 이 건 부동산은 청구인이 OOO에게 양도한 자산으로 보아야 할 것이므로 청구인 주장 모두 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은

(1) 쟁점토지의 양도가 자산의 미등기전매에 해당되는지 여부와

(2) 쟁점토지의 소유권이전이 채권 담보목적의 소유권이전인지 또는 자산의 양도인지 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단 먼저 과세경위 및 청구인 주장을 살펴보면, 청구인이 쟁점토지를 89.6.23 청구외 OOO등 2인으로부터 취득하여 90.4.24 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 소유권이전한 데 대하여 처분청은 이를 자산의 미등기 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 산정하고, 양도소득세율 100분의 75를 적용하여 양도소득세를 부과하였고 이에 대하여 청구인은 쟁점토지는 농지(상대농지)로서 현지 거주사실이 없으면 취득할 수 없어 가등기한 상태로 보유하고 있었던 것이므로 쟁점토지의 소유권이전을 자산의 미등기 양도로 보아 과세함은 부당하다고 주장하는 한편, 쟁점토지는 청구인이 89.10.16 및 10.23 2회에 걸쳐 청구외 OOO으로부터 50,000,000원을 차용하고 당해 채무변제의 담보목적으로 쟁점토지의 소유권을 이전한 것이므로 이를 자산의 양도로 보아 과세함은 부당하다고 주장함을 알 수 있다. 우선, 쟁점토지의 거래를 미등기전매로 보아 과세함은 부당하다는 청구인 주장의 타당성 여부에 대하여 살펴본다. 이 건 양도당시 시행되고 있던 관련 법규정을 보면 “소득세법 제70조 제7항에 “미등기 양도자산”이라 함은 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다”고 규정하고 동법시행령 제121조의 2에 “법 제70조 제7항 단서에서 대통령령이 정하는 자산이라 함은 다음 각 호에 게기하는 것을 말한다”고 하고 제1호에 할부 또는 연불로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 제2호에 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 제3호에 법 제5조 제6호(라), (마) 및 (차)에 규정하는 토지 제4호에 법 제5조 제6호(자)에 규정하는 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산을 규정하고 있다. 청구인은 쟁점토지가 농지로서 농지 소재지에 거주한 사실이 없어 취득에 따른 소유권이전등기가 불가능하여 가등기한 상태로 소유하다 청구외 OOO에게 소유권이전한 것으로서 이를 미등기자산의 양도로 보아 과세함은 부당하다고 주장하고 있어 살피건대 농지개혁법 제27조 제1호의 규정에 의하면 자경하지 않는 농지의 매매와 증여는 금지하고 있으며, 동법 제19조의 규정에는 “본 법에 의하여 분배받지 않는 농지 또는 상환을 완료한 농지는 소재지관서의 증명을 얻어 당사자가 직접 매매할 수 있다”고 규정하고 있고 동법 시행규칙 제51조 제1항에 법 제19조의 규정에 의하여 직접농지를 매매하고자 할 때에는 농지 매매증명원을 농지의 소재지를 관할하는 이 동장등의 확인을 거쳐 구·시·읍·면장에게 제출하도록 규정하고 제3항에 “농민이 아닌 자가 제1항의 규정에 의한 농지 매매증명원을 제출하고자 할 때에는 그 가족 전부가 농지소재지에 주민등록을 이전하고 실제 거주기간이 6월을 경과한 경우에 한한다고 하고 제5항에 시·읍·면장은 농지 소재지에 매수인의 주민등록이 이전되어 있고 실제 거주기간이 6월을 경과하여야 농지 매매증명을 발급하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점토지 소재지역에 주민등록을 이전하고 6월이상 거주한 사실이 없어 농지개혁법상 농지인 쟁점토지를 취득할 수 없었던 자였음에도 불구하고 이를 취득하였던 것으로서 쟁점토지는 취득당시부터 원천적으로 청구인 명의로의 등기가 불가능하였다 할 것이므로 소득세법시행령 제121조의 2의 “미등기 양도제외 자산”에 해당되지 아니한다고 판단된다. 다음은 쟁점토지의 소유권이전은 채무변제담보 목적으로서 이를 자산의 양도로 보아 과세함은 부당하다는 청구인 주장의 타당성 여부에 대하여 살펴본다. 소득세법시행령 제45조 제1항에 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우에 다음 각 호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준 확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다고 하고 제1호에 “당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것” 제2호에 “당해 자산을 채무자가 원래대로 사용수익한다는 의사표시가 있을 것” 제3호에 “원금, 이율, 변제기한, 변제방법등에 관한 약정이 있을 것”등을 규정하고 있다. 청구인은 쟁점토지의 소유권이전이 청구인이 청구외 OOO으로부터 89.10.16 및 10.23 2회에 걸쳐 50,000,000원을 차용하고 동 채무변제를 담보할 목적으로 쟁점토지의 소유권을 이전한 것이라고 주장하나 위 규정에 의한 요건을 갖추어 과세표준확정신고를 한 바도 없을 뿐 아니라 쟁점토지 양수인인 OOO이 쟁점토지 거래에 있어서 사기가 있었음을 들어 청구인을 사기죄로 고소한 것과 관련하여 OOO이 90.9.18 OO경찰서에서 한 진술내용과 90.11.28 서울지방검찰청 남부지청에서 한 진술내용을 기록한 각각의 진술조서에 의하면 청구인은 89.10.16 과 10.23 2회에 걸쳐 OOO으로부터 50,000,000원의 금전을 차용하고 당해 채무의 변제를 지체하고 있던중 동인에게 쟁점토지 매입을 제안하여 당초 매매가액을 60,000,000원으로 결정하였다가 추후 50,000,000원으로 조정한 사실이 확인되고, 청구인이 90.11.24 서울지방검찰청 남부지청에서 한 진술내용을 기록한 진술조서에서도 청구인이 89.6월 13,300,000원에 쟁점토지를 매입하여 89.12월 OOO에게 50,000,000원에 양도한 사실이 확인되고 있으며, 청구인이 쟁점토지 양도와 관련하여 폭리를 취하였다는 OOO의 주장에 대하여 청구인은 당시의 시가에 비하여 싸게 양도한 것으로 반대주장을 한 사실도 확인된다. 이상의 사실을 모두어 보면, 채무변제 담보 목적으로 쟁점토지의 소유권을 이전한 것이라는 청구인의 주장 또한 받아들이기 어렵다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.