○○○학원의 운영권 대여에 따른 수입을 부동산임대소득으로 보아 청구인의 처에게 합산과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO OOOOOO OO OOOO에 거주하는 자로서,

1. 청구인의 처남 OOO이 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 건물 31.07평방미터(이하 “OOO명의주택”이라 한다)를 86.5.31 취득하여 88.12.20 양도한 사실이 있고, 청구인의 자 OOO가 서울특별시 강남구 OO동 OOO 건물 11.57평방미터(이하 “OOO명의주택”이라 한다)를 86.8.4 취득하여 89.3.11 양도한 사실이 있으며, 청구인의 자 OOO이 서울특별시 강남구 OO동 OOO 대지 212평방미터(이하 “OOO명의대지”라 하고, 이상의 부동산을 이하 “타인명의부동산”이라 한다)를 86.12.15 취득하여 89.3.2 양도한 사실이 있는데, 처분청에서는 청구인을 타인명의부동산의 실제소유자로 보고 타인명의부동산의 양도에 따른 88년귀속 양도소득세 12,714,040원 및 동 방위세 2,542,800원과 89년귀속 양도소득세 14,130,850원 및 동 방위세 2,826,170원을 각 각 91.2.1 결정고지하였고,

2. 청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOOO 대지 350평방미터를 76.10.25 취득하고 동 지상주택 298.28평방미터(이상의 대지와 주택을 이하 “OO동주택”이라 한다)를 77.8.3 취득하여 거주하다가 86.7.29 양도하였는데, 처분청에서는 OO동주택 양도일 현재 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO OOOOOOO OOOO와 OOO명의주택을 소유하고 있었으므로 OO동주택은 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당되지 않는 것으로 보아 86년귀속 양도소득세 13,021,580원 및 동 방위세 2,604,310원을 91.2.1 결정고지하였으며, 또한 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO OOOOOOO OOOO 대지 155.69평방미터, 건물 214.9평방미터(이하 “OO동빌라”라고 한다)를 86.7.23취득하여 거주하다가 90.7.10 양도하였는데, 처분청에서는 OO동빌라 양도일 현재 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO OOOOOO OO OOOO(이하 “OO동빌라”라고 한다)를 소유하고 있고, 청구인과 동일세대원인 청구인의 자 OOO이 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO OOOOO OO OOOO(이하 “OO아파트”라 한다)를 소유하고 있었으므로 OO동빌라는 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당되지 않는 것으로 보아 90년귀속 양도소득세 44,541,390원 및 동 방위세 8,908,270원을 90.2.1 결정고지하였고,

3. 89.1.1-12.31 기간O 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 OO학원(이하 “OO학원”이라 한다) 운영권대여에 따른 수입금액 205,800,000원이 있는데 처분청에서는 이를 부동산임대소득으로 보아 주된 소득자인 청구인의 처 OOO의 종합소득에 합산하여 89년귀속 종합소득세 89,732,230원 및 동 방위세 18,068,700원을 91.1.16 결정고지하였는 바, 청구인은 이상의 양도소득세와 종합소득세 부과에 불복하여 91.3.15 심사청구를 거쳐 91.7.6 심판청구를 OO하였다.

2. 청구인 주장

1. 청구인의 처남인 OOO은 77.5월부터 청구인 소유의 OO학원 운영과 기타 경제활동을 도와 왔는데 그 대가로 OOO명의주택을 86.5.31 청구인이 실질증여한 것이고, 청구인의 자 OOO는 86.7월 결혼하였는데 결혼 지참금조로 OOO명의주택 취득자금을 실질증여하였으며, 청구인의 자 OOO은 미혼인데 장차 결혼시 주택을 지어줄 목적으로 OOO명의대지 취득자금을 실질증여한 것이고, 이상의 타인명의부동산을 처분한 양도대금은 실질소유자인 각 각의 명의인이 사용하였는데 각 각 그 내역을 보면, OOO명의주택의 양도대금 48,500,000원은 청구외 OOO이 거주하는 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OOOO OOOO 주택의 전세보증금으로 사용되었고 OOO명의주택의 양도대금 47,500,000원은 청구외 OOO소유인 서울특별시 OO구 OO동 O OOOOO OOOOO OO OOOO의 전세보증금 반환등에 사용되었으며, OOO명의대지의 양도대금 51,280,000원은 청구외 OOO의 소유인 OO아파트 취득시 사용되었음이 각 각의 확인서에 의하여 밝혀지고 있으며, 당초 조사시 청구인이 OOO, OOO, OOO의 명의를 빌려 타인명의부동산을 취득·양도하였다고 확인한 것은 청구인이 명의신탁에 따른 증여의제규정을 모르고 단지 증여세 부담만 지는 것으로 알고 확인서에 확인해준 것이므로 청구인의 무지에서 비롯된 착오로 작성된 확인서인 것이며, 타인명의부동산외에 90.3.5 청구인이 청구외 OOO에게 증여한 골프회원권과 89.5.10 청구인이 청구외 OOO에게 증여한 OO아파트와 87.2.21 청구인의 자 청구외 OOO에게 증여한 경기도 화성군 동탄면 O리 OO 답 3,346평방미터는 명의신탁에 따른 증여의제가 아닌 단순증여로 과세함으로써 동일한 내용의 증여에 대하여 처분청의 과세처분에 일관성이 결여되었는 바, 실질과세의 원칙과 과세의 일관성 유지를 위해서도 타인명의부동산의 양도에 따른 양도소득세는 각 각의 명의자에게 과세하는 것이 타당하므로 이를 청구인에게 과세한 처분은 부당하고,

2. 청구인이 77.8.3 취득하여 거주하다가 86.7.29 양도한 OO동주택의 경우, OO동주택 양도시 소유한 것으로 되어 있는 OOO명의주택은 명의신탁이 아니었고 단순증여이었으므로 청구인의 소유가 아니고, 86.7.23 청구인이 취득한 OO동빌라는 거주이전목적의 주택취득(소득세법시행규칙 제6조)에 해당되므로 OO동주택의 양도는 1세대1주택의 양도로서 비과세되어야 하며, 또한 청구인이 86.7.23 취득하여 거주하다 90.7.10 양도한 OO동빌라의 경우, OO동빌라 양도시 동일세대원이 소유한 것으로 되어 있는 OO아파트는 청구인의 자 OOO이 90.5.8 취득하였는데 청구외 OOO은 89.4.4 미국에 이민으로 이주하였으므로 소득세법 제2조 제4항에 규정하는 비거주자에 해당되고 동일세대원이 아니며, 89.12.22 청구인이 취득한 OO동빌라는 거주이전목적의 주택취득(소득세법시행규칙 제6조)에 해당되므로 OO동빌라의 양도는 1세대1주택의 양도로서 비과세되어야 하고,

3. 부동산 임대의 경우 임대보증금을 받는 것이 일반적인 거래관행인데 OO학원 운영권대여에는 임대보증금을 받은 바 없고, 강의가 없는 1월과 12월은 대여수입이 없는데 부동산임대차의 경우라면 년O 2개월을 사용치 않는다고 하여 임차료를 지급치 않는 경우는 없을 것이며, 교재대등으로 인하여 학원의 수강료수입이 많은 2월의 학원대여수입이 여타 월보다 월등히 많고(2월 33,254,000원, 여타월 평균 20,500,000원), 입시학원은 정부의 인가를 받아야 하는데 관할교육청의 학원인가 시설기준에 의하면 건축물의 용도가 등기부상 사설강습소로 등기되어 있고, 강의실 면적도 300평 이상이어야 하는등 요건을 갖추어야 인가되고, OO학원의 학생정원이 400명인데 89년O 평균 1,500명이나 수강한 것은 상표권이 등록된 OO학원의 유명도 및 영업권의 존재를 말해주며, 인근 유사학원(서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO OOOO학원)이 건물 및 대지만 임대하였어도 89년 임대수입이 55,000,000원(관할세무서 확인)인데 건물의 규모 및 가격이 유사한 OO학원(89.1.1 현재 OO학원 부동산의 시가표준액은 285,000,000원이고, 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 부동산은 296,000,000원임)의 경우 205,800,000원으로 월등히 많은 것은 OO학원 대여의 주된 부분이 영업권 대여에 따른 수입이기 때문이므로 동 수입을 기타소득으로 보아 당초 과세처분을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 타인명의부동산을 취득할 당시에 동 부동산 소재 지역은 차후 개발예정지로서 투기행위가 일어나던 지역이고, 청구인이 토지와 건물을 분리취득한 점등은 개발이익을 목적으로 한 투기목적이 있음을 말해주는 것이며, 취득한 부동산의 양도소득세등을 회피할 목적으로 타인명의로 소유권을 이전한 사실도 있을뿐만 아니라 타인명의부동산의 취득 및 양도대금은 청구인의 예금구좌에서 집O관리 운영하였으므로 단순증여로 볼만한 별다른 근거는 없는 것으로 보이고, 청구인의 자인 청구외 OOO은 별도소득이 없는 학생으로서 89.4.4 국외이주신고되었으나 실제로는 이민을 가지 아니하고 89.4.4-89.8.5 및 89.12.10-89.12.23 까지 관광 및 방문목적으로 미국에 여행하였음이 출입국에 관한 사실증명(서울출입국 관리사무소 91.3.29 발행)에서 확인할 수 있으며, 이러한 경우 소득세법상 거주자에 해당되므로 청구인은 청구외 OOO의 소유주택을 포함하여 1세대2주택을 보유한 것이며, 이에 대해 양도소득세를 결정고지한 당초처분에 달리 잘못이 없다고 보아지며, 청구인의 소유인 OO학원의 실질운영자는 청구외 OOO, 동 OOO인데 이들과 88.7.4 약정한 위탁운영계약서 제4조에 의하면, 동 학원을 전시인들이 운영하고 매월 월정액으로 16,500,000원을 지급하기로 약정되어 있고, 이에 근거하여 89년도에 받은 205,800,000원은 부가가치세법 제7조 제1항에 규정하는 재화·시설물을 사용하게 하고 받은 용역의 대가에 해당되므로 OO학원대여에 따른 수입을 부동산 임대소득으로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 첫째, 청구인을 타인명의부동산의 실제소유자로 보아 동 부동산의 양도에 따른 양도소득세를 청구인에게 과세한 처분의 당부와 둘째, 청구인의 OO동주택 및 OO동빌라의 양도가 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도에 해당되지 않는 것으로 보아 과세한 처분의 당부와 셋째, OO학원의 운영권 대여에 따른 수입을 부동산임대소득으로 보아 청구인의 처에게 합산과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 이 건 처분경위 및 청구주장에 대하여 보면, 첫째, 청구인의 처남인 청구외 OOO과 청구인의 자인 OOO 및 OOO이 각 각의 명의로 주택 및 대지를 취득하여 양도한 사실이 있는데 처분청에서는 청구인을 이상의 타인명의부동산의 실제소유자로 보아 청구인에게 타인명의부동산의 양도에 따른 양도소득세를 부과하였고, 둘째, 청구인은 OO동주택 및 OO동빌라를 취득하여 거주하고 양도한 사실이 있는데 처분청에서는 OO동주택 양도시 및 OO동빌라 양도시 각 각 다른주택을 보유하였으므로 전시 부동산은 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도에 해당되지 않는 것으로 보아 청구인에게 전시 부동산 양도에 따른 양도소득세를 부과하였으며, 셋째, 청구인소유인 OO학원의 운영권을 대여하고 89년O 205,800,000원을 받았는데 처분청에서는 이를 부동산임대소득으로 보아 주된 소득자인 청구인의 처의 종합소득에 합산하여 과세하였는 바, 청구인은 이에 대하여 첫째, 타인명의부동산은 당초 청구인의 처남 및 청구인의 자 명의로 취득시 청구인이 실제로 증여한 것이고, 동 부동산의 양도대금은 각 각의 명의자가 사용하였으며, 처분청에서 과세근거로 든 청구인의 확인서는 명의 신탁에 따른 증여의제규정을 모르는 청구인이 단순히 증여세만 부담하는 것으로 알고 확인해준 것이며, 당시 증여한 다른 부동산등은 단순증여로 과세하면서 전시 부동산만 명의신탁에 따른 증여의제로 과세하고 동 부동산 처분시 다시 청구인에게 양도소득세를 부과하는 것은 부당하며, 둘째, OO동주택 양도시 소유한 것으로 되어 있는 OOO명의주택은 명의신탁이 아니고 단순증여한 것이므로 청구인의 소유주택이 아니며, OO동빌라는 거주이전목적의 주택취득에 해당되고, 또한 OO동빌라 양도시 동일세대원이 소유한 것으로 되어 있는 OO아파트는 소유자인 청구외 OOO이 미국에 이민으로 이주하였으므로 동일세대원이 아니어서 1세대1주택 판정시 제외되어야 하고 OO동빌라는 거주이전목적의 주택취득에 해당되므로 이상의 OO동주택 및 OO동빌라의 양도는 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도에 해당되는 바, 이에 대한 양도소득세 과세는 부당하며, 셋째, 청구인 소유 OO학원의 운영권대여에 따른 임대료가 일반부동산임대차의 경우와 다르고, 입시학원은 정부로부터 인가를 받아야 운영할 수 있는데 동 인가권까지 함께 대여한 것이며, 인근지역에서 건물만 임대한 경우와 비교하여 볼 때에도 임대수입에서 큰 차이가 있으므로 단순한 부동산임대가 아니라 영업권의 대여로서 기타소득에 해당된다는 주장이다. 살피건대,

1. 청구인을 타인명의부동산의 실제소유자로 보아 동 부동산의 양도에 따른 양도소득세를 청구인에게 부과한 과세처분이 부당하다는 주장에 대하여 보면, 청구인은 청구인의 처남인 OOO과 청구인의 자 OOO, OOO이 당초 각 각의 명의로 부동산취득시 실질증여하였고, 동 부동산의 양도대금은 각 각의 명의인이 사용하였다는 주장이나, 이 같은 청구인의 주장은 증거자료에 의하여 입증되지 못하고 있고, 오히려 국세청장 의견O에 보면 취득 및 양도 대금이 청구인의 예금구좌에서 집O관리운영된 것으로 나타나 있을뿐만 아니라 청구인의 처 OOO가 날인한 확인서에 의하면 “명의를 빌어 취득·양도한 사실이 있다”고 확인하고 있으며, 동 부동산 소재지역은 당시 개발예정지로서 투기가 일어나던 지역인데 비슷한 시기에 타인명의부동산을 취득한 사실은 각 각의 명의자에게 증여하기 위해서라기 보다는 투기에 편승하여 소유자명의를 분산시키기 위해 처남 및 자의 명의를 빌린 것으로 보이므로 청구인을 동 타인명의부동산의 실제소유자로 보아 동 부동산의 양도에 따른 양도소득세를 청구인에게 부과한 과세처분이 타당한 것으로 판단된다.

2. OO동주택 및 OO동빌라의 양도가 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도에 해당된다는 주장에 대하여 보면, 먼저 OO동주택 양도당시 새로 취득한 OO동빌라는 소득세법시행규칙 제6조 제1항에 규정하는 거주이전목적으로 취득한 주택에 해당되는 것으로 판단되지만, OOO명의주택이 앞에서 살펴본 바와 같이 청구인이 명의신탁한 것으로 인정되므로 OO동주택 양도당시는 1세대2주택에 해당되고, 다음으로 OO동빌라 양도당시 새로 취득한 OO동빌라는 역시 소득세법시행규칙 제6조 제1항에 규정하는 거주이전목적으로 취득한 주택에 해당되는 것으로 판단되지만 별도의 주택인 OO아파트를 소유하는 청구인의 자 OOO이 89.4.4 국외이주신고는 마쳤다고 하더라도 90.9.5 까지는 국내에서 생계를 같이하는 청구인세대에 실질적으로 속해 있었으므로 OO동 빌라 양도일인 90.7.10 현재는 비거주자로 보기 어렵고, 따라서 OO동빌라 양도당시는 1세대2주택에 해당되므로, 청구인의 OO동주택 및 OO동 빌라의 양도에 대해 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도에 해당되지 않는 것으로 보아 양도소득세를 부과한 과세처분이 타당한 것으로 판단된다.

3. OO학원의 운영권대여가 영업권의 대여에 해당되므로 동 대여수입이 기타 소득이라는 주장에 대하여 보면, 청구인은 OO학원 소재 부동산과 청구인명의학원 인가권을 함께 대여한 것으로 보이나, 학원인가권이 별도의 영업권으로서 독립하여 대여되는 상거래관행이 있는 것으로는 보이지 않으며, 영업권의 대여에 따른 시가가 형성되어 있음도 확인되지 아니하고 또한 청구인도 부동산임대료와 학원인가권 대여료를 구분하여 대여하지도 않았으므로 청구인이 받은 수입금액O 얼마만큼이 영업권의 대여에 따른 금액이라고 구분하기가 사실상 불가능하고 현행 세법상으로도 이를 구분할 수 있는 규정이 없는 실정이다. 그렇다고 OO학원대여에 따른 수입금액 모두를 영업권대여료라고 볼 수도 없으므로 OO학원 대여에 따른 수입금액을 부동산임대소득으로 보아 주된 소득자인 청구인의 처 종합소득에 합산과세한 과세처분이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.