쟁점부동산의 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액 적용하여 양도 및 취득가액 결정하는 것이 타당한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 관악구 OOO동 OOOOOO에 주소를 둔 자로서 89.2.26 OOO, OOO등 2인과 공동으로 같은 동 OOOOOOO 소재 대지 347평방미터를 110,000,000원에 취득하여 OOO이 지분 1/2을 소유하고 청구인과 OOO이 각각 지분 1/4씩 소유하다 89.3.11 청구인과 OOO의 지분 1/2, 173평방미터를 같은 동 OOOOOOO으로 분할한 후 89.6.20 청구인등의 소유 OOOOOOO 소재 대지 173평방미터에 지하1층 지상2층의 230.5평방미터의 건물(주택) 신축하여 89.10.12 청구인 소유 위 토지 및 지상건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 125,000,000원에 양도한 데 대하여, 처분청은 쟁점부동산의 거래를 1년 미만의 단기거래로 보고 토지의 양도 및 취득가액은 검인계약서에 의하여 확인된 실지거래가액(양도가액은 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의하여 안분한 가액)으로, 결정하고 건물의 양도 및 취득가액은 그 가액이 불분명함을 이유로 기준시가에 의하여 결정하여 91.3.16 양도소득세 8,354,760원 및 동 방위세 1,675,810원을 결정 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 91.5.4 심사청구를 거쳐 91.7.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 89.2.26 서울시 관악구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 347평방미터를 OOO·OOO등과 공동으로 110,000,000원에 취득하여 89.3.11 당해 토지를 청구인과 OOO 지분 173평방미터와 OOO 지분 1/2, 174평방미터로 분할한 후 청구인과 OOO은 OOOOOOO 소재 173평방미터를 취득·소유하다 89.6.20 지하 1층, 지상2층의 230.52평방미터의 건물(주택) 신축하여 89.10.12 125,000,000원에 양도하였던 바, 처분청은 쟁점부동산의 거래를 투기거래로 보아 실질거래가액에 의하여 과세하였으나 쟁점부동산을 양도한 것은 건물 신축비 부담의 과중에 따른 불가피한 사정에 기인한 것으로 투기거래에 해당되지 아니하므로 토지·건물의 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하여 결정하여야 하며 쟁점부동산의 거래가액을 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우에는 토지의 거래가액 뿐만 아니라 건물의 거래가액도 실질거래가액을 적용 결정하고 건물의 신축공사 금액을 그 취득가액으로 인정함이 타당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 처분청의 과세경위 및 청구인 주장을 살펴보면, 청구인이 쟁점부동산중 토지를 89.2.26 취득하여 89.6.20 건물(주택) 신축하고 89.10.12 쟁점부동산 양도한데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 거래를 1년 미만의 단기거래에 해당되는 것으로 보고 토지의 취득 및 양도가액을 검인계약서상의 매매가액으로 건물의 취득 및 양도가액은 그 가액이 불명함을 이유로 기준시가에 의하여 결정하여 양도소득세 부과하자, 청구인은 이에 대하여 부동산의 취득 및 양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없으므로 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용 결정하여야 한다고 주장하나 청구인의 쟁점부동산의 거래는 1년 미만의 단기거래에 해당되는 바, 쟁점부동산중 토지의 취득 및 양도가액을 검인계약서에 의하여 확인한 실지거래가액으로 건물의 취득 및 양도가액은 그 거래가액이 불분명함을 이유로 기준시가에 의하여 결정하였는 바, 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액 적용하여 양도 및 취득가액 결정하는 것이 타당한지 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단 먼저 쟁점부동산 양도당시 시행되고 있던 관련 법 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항에 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액과 양도가액은 기준시가에 의하여 결정한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 동법시행령 제170조 제4항에서 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하고 제2호에는 “다음 각 목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시 실지거래가액이 확인되는 경우 다만, 부동산의 취득, 양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정되어 있고 실지거래가액이 적용되는 경우의 하나로 “다”목에 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”를 규정하고 있다. 청구인은 쟁점부동산을 취득하기까지 무주택자로서 주택 소유목적으로 나대지 취득한 후 주택신축하였으며, 당해 주택 신축공사비의 부담이 과중하여 불가피하게 양도한 것이므로 이를 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세함은 부당하다고 주장하나 청구인은 89.2.26 나대지 상태의 쟁점부동산의 토지취득하여 89.6.20 지하1층, 지상2층의 건물 신축하고 89.10.12 쟁점부동산 양도하여 1년 미만의 단기거래에 해당되고 청구인 뿐만 아니라 청구인과 공동으로 토지취득한 OOO도 같은시기에 같은 규모의 건물신축하여 비슷한 시기에 양도한 것이 동인들이 양도한 관악구 OO동 OOOOOOO 소재 토지 및 건물 등기부등본 및 건축물 대장에 의하여 확인되는 반면 청구인이 쟁점부동산 양도가 불가피한 사유에 기인한 것임을 입증할 수 있는 증빙의 제시가 없어 청구인이 쟁점부동산을 실수요 목적으로 취득한 것으로 보여지지 아니하는 바, 쟁점부동산의 거래가 투기거래에 해당되지 아니한다는 이유로 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다. 한편, 청구인은 쟁점부동산의 거래가액을 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우 토지가액 뿐만 아니라 건물의 가액도 실지거래가액으로 과세함이 타당하다고 주장하고 있어 살피건대, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 토지·건물의 기준시가로 안분하여 토지의 양도가액 결정하고 토지의 취득가액은 취득계약서상의 매매가액으로 결정하였고 건물의 경우는 그 취득가액이 불분명하다 하여 양도 및 취득가액을 기준시가를 적용 결정한 사실이 이 건 양도소득세 결정 결의서등에 의하여 확인된다. 청구인은 건물의 양도가액은 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의하여 안분한 가액으로 하고 취득가액은 주택신축 공사금액으로 결정함이 타당하다고 주장하면서 그 증빙자료로 공사 도급계약서를 제시하고 있으나 당해 공사 금액을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료는 제시하지 않고 있어 이를 취득가액으로 인정할 수 없다 할 것이다. 따라서 건물의 양도가액만 확인되고 취득가액은 확인되지 않는 이 건의 경우는 소득세법시행규칙 제56조의 5 제5항 제1호의 규정에 의거 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 결정하여야 할 것인 바, 처분청이 취득 및 양도당시 기준시가에 의하여 양도차익을 결정, 과세한 처분은 법 적용을 그릇친 잘못이 있다 할 것이나 위 환산가액등에 의하여 결정한 양도차익과 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의하여 결정한 양도차익은 서로 다를 바 없으므로 이 건 과세처분은 경정할 실익이 없다 할 것이다.

6. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.