청구인이 부동산을 미등기전매한 것인지 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것인지의 여부(경정)

[주 문] OO세무서장이 91.1.21 청구인에게 결정고지한 89년도 귀속

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOO 소재 OOOOOO OOO OOOO에 거주하는 사람으로서 서울특별시 구로구 OO동 OOO외 4필지의 토지 6,665㎡(이 토지의 지목은 대지·전 및 임야인 바, 이하 “쟁점토지”라 한다)의 소유자인 청구외 OOO(이하 “청구외 OOO”라 한다)와 89.5.1 쟁점토지를 그로부터 2,500,000,000원에 취득하는 내용의 계약을 체결[그 매매대금은 89.5.1 계약금 220,000,000원, 89.6.15과 89.7.30 중도금 각 각 500,000,000원, 89.9.29 잔금 1,280,000,000원을 지급하는 내용의 계약을 체결]하였고, 그 매매대금을 청산하기 전인 89.7.3 청구외 OOO외 1인과 쟁점토지를 그들에게 3,326,000,000원에 양도하는 내용의 계약을 체결[그 매매대금은 89.7.3 계약금 250,000,000원, 89.7.20 중도금 1,276,000,000원, 89.7.30 중도금 500,000,000원, 89.8.30 잔금 1,300,000,000원을 영수하는 내용의 계약을 체결]한 사실이 있는 반면, 청구외 OOO는 89.7.29 OOO변호사 입회하에 OOO직장주택조합장 OOO, OO직장주택조합장 OOO와 쟁점주택을 그들에게 2,520,191,750원에 양도하는 내용의 경개계약을 체결[계약금 260,000,000원과 중도금 1,000,000,000원은 OOO(청구인)이 위 조합에 지급한 1,260,000,000원으로 대체하고 잔금 1,260,191,750원은 89.8.31 영수하는 내용의 계약을 체결]하고 그 소유권이전 등기는 “89.10.11 매매”를 원인으로 하여 89.10.20 OOO, OO 및 OO경찰서 직장주택조합(이하 “OOO외 2개의 직장주택조합”이라 한다)명의로 경료한 사실이 있는 바, 처분청은 위 거래사실에 대하여 청구인이 쟁점토지를 2,520,191,750원에 취득하였다가 OOO외 2개의 직장주택조합에 3,830,400,000원에 미등기전매한 것으로 보고 91.1.21 89년도귀속분 양도소득세 1,179,186,520원 및 동 방위세 235,837,480원을 결정고지(처분청은 91년 3월 쟁점토지의 양도가액을 3,326,000,000원으로 경정하고 양도소득세는 590,227,420원으로, 동 방위세는 118,045,480원으로 각 각 감액경정하였음)하자 청구인은 이에 불복, 91.3.18 심사청구를 거쳐 91.7.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 청구인이 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 취득하였다가 OOO외 2개의 직장주택조합에 미등기전매한 것으로 보고 75%의 양도소득세율을 적용하여 이 건 양도소득세 등을 과세하였으나 청구인은 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 취득하기로 계약을 체결한 후 그 계약금과 중도금의 일부만을 지급한 상태(잔금을 청산하지 못한 상태)에서 OOO외 2개의 직장주택조합에 재양도하였으므로 쟁점토지를 미등기전매한 것이 아니고 그 토지를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이므로 이 건 양도에 대하여는 60%의 양도소득세율을 적용하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 계약체결일인 89.5.1 계약금 220,000,000원을 지불하였고 45일내인 89.6.15에 중도금 20%를 지불한 상태에서 89.7.3 청구외 OOO외 1인에게 양도하였는바, 이 건은 계약금 외의 대가를 지불한 상태에서 청구인명의로 취득에 관한 등기를 하지 않고 미등기상태로 전매한 것이 확실하므로 과세표준에 75%의 세율을 적용하여 양도소득세 등을 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 부동산을 미등기전매한 것인지 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것인지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 이 건 과세경위를 보면, 처분청은 서울지방검찰청 OO지청(OOO검사)으로부터 통보받은 쟁점토지의 거래에 대한 수사자료를 근거로 청구인이 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 2,520,191,750원에 취득하였다가 OOO외 2개의 직장주택조합에 3,830,400,000원에 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세등을 과세하였다가 91.3.7 자 OOO검사의 공소장변경내용에 의거 그 양도가액을 3,326,000,000원으로 감액경정하였는 바, 그 취득 및 양도가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 처분청은 위와 같은 청구인의 쟁점토지거래를 미등기전매로 보아 소득세법 제70조 제3항 제4호의 규정에 의거 75%의 양도소득세율을 적용하여 이 건 양도소득세와 동 방위세를 결정고지하자 청구인은 쟁점토지를 미등기 전매한 것이 아니고 소득세법 제23조 제1항 제2호의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이므로 소득세법 제70조 제3항 제3호의 규정에 의거 60%의 양도소득세율을 적용하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 이 건 쟁점토지의 매매에 관한 내용을 보면, 『1. 사실』에서 본 바와 같이 청구인은 청구외 OOO와 89.5.1 쟁점토지를 취득하는 내용의 계약을 체결하고 그 계약금과 중도금 일부를 지급한 상태인 89.7.3 청구외 OOO외 1인(OOO은 OOOO직원임)과 쟁점토지를 그들에게 양도하는 내용의 계약을 체결하였으며 그 후 청구외 OOO는 89.7.27 OOO변호사 입회하에 쟁점토지를 OOO등 2개의 직장주택조합에 양도하는 내용의 매매계약을 갱개하면서 그 계약금과 중도금은 OOO(청구인)이 위 조합에 지급한 1,260,000,000원으로 대체하고 잔금 1,260,191,750원은 89.8.31 영수하기로 계약을 체결하였음이 확인되고 있다. 또한 당 심판소에서 OOO직장주택조합에 쟁점토지의 취득대금 중 잔금지급내용을 조회하여 회신받은 내용에 의하면, OOO직장주택조합은 위 잔금 1,260,191,750원을 89.8.31 160,191,750원, 89.9.21 660,000,000원, 89.9.26 440,000,000원을 각 각 지급한 것(쟁점토지를 취득한 자는 OOO외 2개의 직장주택조합이나 그 취득대금은 OOO직장주택조합장 OOO이 총괄하여 지급하였음)으로 나타나고 쟁점토지의 소유권이전등기는 “89.10.11매매”를 원인으로 하여 89.10.20 청구외 OOO로부터 OOO외2개의 직장주택조합명의로 경료되었음이 확인되고 있다. 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인은 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 취득하기로 계약을 체결하고 그 계약금과 중도금일부만을 지급한 상태에서 쟁점토지를 다시 OOO직장주택조합등에 전매하고 청구외 OOO는 동 직장주택조합과 새로운 양도계약을 체결하였으며 청구인이 지급하여야 할 잔금은 OOO직장주택조합 등이 청산한 후 그 소유권이전등기를 그들 조합명의로 경료하였는 바, 청구인의 경우 쟁점토지를 취득하기로 계약을 체결하고 그 계약금과 중도금 일부만을 지급한 상태에서 즉 소득세법상 취득시기가 도래하기 전에 쟁점토지에 대한 권리를 제3자에게 양도하고 양수자는 원소유자와 다시 매매계약을 체결하였으므로 이는 부동산을 양도한 것이 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 판단된다[대법원 81누206(83.6.14), 재산 1264-3212(84.10.10), 재산 01254-2159(86.7.8) 동지].

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.