청구인의 자산양도차익을 계산함에 있어서 취득일을 언제로 볼 것인지와 기준시가에 의하여 자산양도차익을 계산한 과세처분의 당부(경정)

[주 문] 중랑 세무서장이 91.1.16 청구인에게 결정고지한 90년귀속 양 도소득세 7,663,870원 및 동 방위세 1,532,770원의 과세처분은 취득일을 90.2.27로 하고 양도일은 90.2.28로 하며, 실지거래가 액이 확인되지 아니할 경우 기준시가에 의해 자산양도차익을 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 경기도 안산시 O동 OOOOO OOOO소재 대지 273평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOOOO공사로부터 88.10.8 분양받아 90.2.27 잔금을 청산하고 90.2.28 양도한 사실이 있는데, 처분청에서는 청구인이 90.2.1 양도매매계약을 체결하였으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보고 취득일을 88.10.8로 보고 양도일은 90.2.28로 보아 쟁점토지의 기준시가에 의해 자산양도차익을 계산하여 기준시가에 의해 자산양도차익을 계산하여 90년귀속 양도소득세 7,663,870원 및 동 방위세 1,532,770원을 91.1.16 결정고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 91.3.16 심사청구를 거쳐 91.7.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되는 것으로 보아 취득일을 분양계약일인 88.10.8로 보고 양도일을 90.2.28로 보았으나, 이 건의 경우 90.2.27 잔금을 청산하여 취득하고 90.2.28 청구외 OOO에게 양도하였으므로 취득일은 90.2.27로 하고 양도일은 90.2.28로 하여야 하며, 따라서 처분청의 과세처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지를 26,574,912원에 취득하였다가 은행예금이자도 보충되지 아니하는 가격인 27,500,000원에 양도하였다는 주장은 89년초 부동산 가격이 전반적으로 상승한 추세로 보나 또는 쟁점토지의 가격상승추세를 간접적으로 알 수 있는 기준시가가 163.6%()나 상승한 점으로 볼 때에도 신빙성이 없으며, 취득 및 양도당시의 구체적 정황의 설명이 없고, 대금결제 내용이 금융자료등 거증에 의해 입증되지 아니하므로 청구인은 88.10.8 쟁점부동산을 OOOOO공사로부터 26,574,912원에 분양받아 90.2.28 청구외 OOO에게 기준시가 33,967,206원에도 미달하는 27,500,000원에 양도하였다는 청구주장은 사회통념상 인정하기 어렵다. 또한 청구인은 쟁점토지의 취득일이 90.2.27이라고 주장하지만 취득자인 청구외 OOO과의 양도계약일이 90.2.1이고 중도금 지급일이 90.2.15인 점과 쟁점토지가 등기되지 않는 점 등에 미루어 보아 청구인은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 전매한 것으로 보아지고, 청구인이 제시하는 취득일자 및 양도계약서의 양도가액은 신빙성이 없어 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항의 규정에 의거 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 양도소득세를 부과한 처분청의 과세처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인의 자산양도차익을 계산함에 있어서 취득일을 언제로 볼 것인지와 기준시가에 의하여 자산양도차익을 계산한 과세처분의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 청구인은 쟁점토지를 OOOOO공사로부터 90.2.27 잔금청산하여 취득후 90.2.28 청구외 OOO에게 양도하였는데, 처분청에서는 88.10.8 분양계약일에 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하여 90.2.28 양도한 것으로 보면서 양도차익계산시에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아닌 쟁점토지의 양도로 보아 기준시가를 적용하여 과세하였으므로 처분청의 과세처분에 잘못이 있다는 주장이다. 살피건대, 청구인의 쟁점토지 취득거래는 88.10.8 분양계약을 체결하여 90.2.27 중도금 및 잔금을 모두 청산한 것으로 확인되고, 쟁점토지 양도거래는 90.2.1 양도계약을 체결하였고, 90.2.28이 잔금지급약정일임이 청구인이 제시한 토지매매계약서에 의하여 확인된다. OOOOO공사 OO건설사무소장의 91.1.22자 명의변경확인서에 의하면, 90.2.28 청구인으로부터 청구외 OOO에게 명의변경된 것으로 확인되고 있으므로 청구인은 쟁점토지를 90.2.27 취득하여 90.2.28 양도한 곳으로 판단된다. 다음으로, 청구인의 전시 거래는 단기양도에 해당되므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목에 의거 실지거래가액 적용대상이지만 청구인이 제시하는 양도시의 실지거래가액 입증서류가 토지매매계약서 및 청구외 OOO이 날인한 부동산거래사실확인서 뿐이므로 객관적인 거증자료에 의하여 입증되지 아니하는 거래가액을 실지거래가액으로 받아들이기는 어렵고, 또한 청구인이 주장하는 양도가액은 평당 333,010원으로서 기준시가 411,324원의 81%에 불과한 가액으로 양도하였다는 점도 믿고 이를 받아들이기 어려우므로 실지 거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당된다고 본다. 따라서 쟁점토지의 거래는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의거 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 자산양도차익을 계산하여야 한다고 본다. 이상에서 살펴본 바와 같이 처분청의 과세처분중 기준시가를 적용한 점에는 잘못이 없으나 쟁점토지를 취득하여 이를 양도한 것으로 본 것이 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보았으며 그러면서도 부동산을 취득 할 수 있는 권리에 대한 기준시가(이에 대한 기준시가는 없었음)가 아니고 당해토지의 기준시가에 의거 과세한 점과 취득시기를 OOOOO공사와의 분양 계약일로 본 점에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.