처분청에서 산정한 기준시가의 적정여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 79.4.18 청구외 OOO으로 부터 서울시 마포구 OO동OOOOO 대지 195평방미터(이하 “쟁점토지”라 함)를 취득하여 89.12.26 청구외 OOO에게 양도하고 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액을 40,500,000원으로 하고 양도당시 실지거래가액을 88,500,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 한데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성 없다는 이유로 양도가액은 양도당시의 과세시가표준액 81,000원/평방미터(토지등급 201등급)에 국세청장이 정한 배율 4.6배를 곱하여 계산한 기준시가 72,657,000원으로 하고, 취득가액은 취득당시 과세시가표준액을 21,174.9원/평방미터(토지등급 67등급)으로 보아 양도가액을 기준으로 환산한 기준시가 18,993,885원으로 하여 91.1.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 20,888,770원 및 동 방위세 4,177,750원을 부과한 바, 청구인은 이에 불복하여 91.3.16 심사청구를 거쳐 91.7.2 이 건 심판 청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 40,500,000원에 취득하여 88,500,000원에 양도한 사실이 매매계약서 및 거래사실확인서등에 의해 확인되므로, 확인되는 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여야 할 것인 바 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하고, 또한 기준시가에 의해 양도차익을 산출한다 하더라도 쟁점토지 양도당시의 특정지역 배율은 4.41 배이고 또한 취득당시의 과세시가표준액은 토지등급 73등급 가액인 48,399.7원/㎡이므로 양도가액은 69,655,950원【양도당시 과세시가표준액 81,000원(토지등급 201등급)×4.41배×195㎡】으로 하여야 하고 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 41,621,900원【양도가액 69,655,950원×취득당시의 과세시가표준액 48,399.7원(토지등급 73등급)/양도당시의 과세시가표준액 81,000원(토지등급 201등급)】으로 하여야 할 것인 바, 처분청이 쟁점토지 양도당시의 특정지역 배율을 4.6배로 보고 또한 취득당시의 과세시가표준액을 67등급 가액인 21,174.9원/㎡으로 보아 양도가액을 72,657,000원【양도당시 과세시가표준액 81,000원(토지등급 201등급)×4.6배×195㎡】으로 하고 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 가액 18,993,885원【양도가액 72,657,000원×취득당시의 과세시가표준액 21,174.9원(토지등급 67등급)/양도당시의 과세시가표준액 81,000원(토지등급 201등급)】으로 하여 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도당시(89.12.26) 실지거래가액은 88,500,000원에 불과한데, 쟁점토지 주변의 소개업소인 OO부동산과 OOO부동산에 임하여 확인한 바에 의하면 양도당시의 거래가액이 235,600,000원으로 조사되어 청구인이 신고한 실지 양도가액 88,500,000원의 266.2%로 나타나고 있는 바, 처분청에서 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 양도소득세를 포탈할 목적으로 조작한 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 기준시가에 의해 양도차익을 계산한 처분의 당부와 처분청에서 산정한 기준시가의 적정여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건 처분내용과 청구주장을 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액을 40,500,000원으로 하고 양도당시 실지거래가액을 88,500,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 한데 대해서 그 실지거래가액이 신빙성 없다는 이유로 양도가액은 양도당시 과세시가표준액에 특정지역 배율을 곱하여 계산한 기준시가 72,657,000원【양도당시 과세시가표준액 81,000원(토지등급 201등급)×4.6배×195㎡】으로 하고 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 기준시가 18,993,885원【양도가액 72,657,000원×취득당시의 과세시가표준액 21,174.9원(토지등급 67등급)/양도당시의 과세시가표준액 81,000원(토지등급 201등급)】으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과처분하였던 바, 이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 양도차익을 청구인이 신고한 실지거래가액(양도당시의 실지거래가액 88,500,000원, 취득당시의 실지거래가액 40,500,000원)으로 하거나 또는 기준시가에 의하더라도 쟁점토지의 취득당시(79.4.18) 토지등급은 73등급으로서 그 과세시가표준액은 48,399.7원/㎡이고 양도당시(89.12.26) 국세청장이 정한 특정지역 배율은 4.41배이므로 양도가액은 양도당시의 과세시가표준액에 특정지역 배율을 곱한 기준시가 69,655,950원【양도당시 과세시가표준액 81,000원(토지등급 201등급)×4.41배×195㎡】원으로 하고 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 기준시가 41,621,900원【양도가액 69,655,950원×취득당시의 과세시가표준액 48,399.7원(토지등급 73등급)/양도당시의 과세시가표준액 81,000원(토지등급 201등급)】으로 하여야 한다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 먼저 청구인이 신고한 실지거래가액(취득가액 40,500,000원, 양도가액 88,500,000원)에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장 부분에 관하여 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호, 동법시행령 제170조 제4항 제3호에서 자산양도차익은 기준시가에 의하여 계산함을 원칙으로 하되, 다만 자산양도차익예정신고 또는 소득세 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 확인되는 실지거래가액에 의하여 계산하도록 규정되어 있는데, 이 건 청구인이 쟁점토지를 취득한 때로부터 양도할 때까지의 기준시가 상승률이 382%에 이르고 있음에도 청구인이 신고한 실지거래가액에 의한 상승률은 이에 훨씬 미달한 218%에 불과할 뿐 아니라, 청구인이 신고한 취득당시의 실지거래가액 40,500,000원은 취득당시의 기준시가(18,993,885원)보다 213%나 높은데 비하여 청구인이 신고한 양도당시의 실지거래가액 88,500,000원은 양도당시의 기준시가(72,657,000원)의 121%에 불과하고 쟁점토지 인근에 있는 부동산 소개업소에서 확인하고 있는 양도당시의 거래가액 235,600,000원(평당 4,000,000원)의 37%에 불과하여 현저히 낮으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성 있는 거래가액으로 채택하기는 어렵다 할 것인 바, 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성 없음을 이유로 기준시가에 의해 양도차익을 계산한 처분은 잘못이 없다 할 것이고 따라서 이를 다투는 청구주장은 받아들일 수 없다 할 것이다. 다음으로 쟁점토지 양도당시의 특정지역 배율을 4.41 배로 하고, 취득당시의 과세시가표준액은 73등급(토지등급)가액인 48,399.7원/㎡으로 하여 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 기준시가를 산정하여야 한다는 청구주장에 관하여 살펴보면, 쟁점토지 양도당시(89.12.26)의 특정지역 배율은 4.6배로 확인되고 또한 쟁점토지 취득당시(79.4.18)의 과세시가표준액은 67등급(토지등급)가액인 21,174.9원/㎡으로 확인되는 바, 처분청에서 쟁점토지 양도당시의 특정지역 배율을 4.6배로 하고 취득당시의 과세시가표준액을 67등급 가액인 21,174.9원/㎡으로 하여 취득 및 양도당시의 기준시가를 산정한 처분은 잘못이 없다 할 것이므로 이 부분 청구주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정된다.