청구인의 쟁점점포에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 마포세무서장이 91.2.2 청구인에게 결정고지한 양도소득세 9,588,590원 및 동 방위세 1,917,710원의 과세처분은 서울특별 시 OO동 OOOOO OOOO아파트 단지내 상가 OO OOOO 대지 54.19평방미터의 취득당시 등급을 189등 급으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 소재 OOOO아파트 단지내 상가 OO OOOO 대지 54.19평방미터 및 건물 32.40평방미터(이하 “쟁점점포”라 한다)를 서울특별시로부터 87.12.23 분양계약체결하고 89.11.20 청구외 OOO에게 양도하였으며 90.3.16 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고한데 대하여 처분청은 청구인 주장의 실지거래가액을 인정하지 아니하고 91.2.2 양도소득세 9,588,590원 및 동 방위세 1,917,710원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 91.2.6 이의신청, 91.3.14 심사청구를 거쳐 91.6.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점점포를 87.12.23 서울특별시로부터 95,200,000원에 분양계약체결하여 89.11.20 청구외 OOO에게 100,000,000원에 양도하고 90.3.16 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고하였으나 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세 등을 과세한 것은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 청구인의 쟁점점포 보유기간중 기준시가는 416%(취득가액은 4,289,924원이고, 양도가액은 17,862,049원임) 상승하였으나 청구인은 5%(취득가액은 95,200,000원이고, 양도가액은 100,000,000원임) 상승하였다고 주장하므로 신빙성이 없고 청구인 주장의 실지거래가액을 믿을 만한 객관적인 증빙제시가 없으므로 처분청이 청구인 주장을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 91.2.2 이 건 양도소득세 등을 과세한 당초처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건의 다툼은 청구인의 쟁점점포에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건 관련법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 것으로 규정되어 있음을 알 수 있다. 청구인은 쟁점점포를 87.12.23에 서울특별시로부터 95,200,000원에 분양계약 체결하였고 89.11.20 청구외 OOO에게 100,000,000원에 양도한 것이 사실이며, 이 건 양도가액 100,000,000원이 취득가액 95,200,000원에 비하여 그리 높지 않은 것은 쟁점점포 소재지의 인근지역에 재래시장이 위치하여 서울특별시에서 88년중 위 재래시장의 진입도로를 넓히는 등 이용가치가 상승하도록 조치한 바 있어 상대적으로 쟁점점포의 가치가 하락하였기 때문이고, 이러한 사실은 쟁점점포가 들어 있는 상가가 91.5월까지도 분양되지 않았던 점포가 있는 것으로 보아도 확인되며, 청구인이 쟁점점포를 89.11.20 양도한지 약 4개월후인 90.3.26에 쟁점점포의 양수인 청구외 OOO가 쟁점점포를 담보로 하여 OO은행 OOOO지점에서 융자받은 사실이 있는 바, 위 은행이 감정의뢰한 쟁점점포의 감정평가서에도 그 감정액이 100,000,000원으로 평가되었으므로 쟁점점포의 실지양도가액은 100,000,000원이 사실이라고 주장하면서 쟁점점포의 취득 및 양도당시의 매매계약서, 거래상대방인 청구외 OOO의 확인서, 전시 감정평가서, 인근부동산중개인의 확인서 등을 제시하고 있다. 청구인 주장의 실지양도가액 100,000,000원이 사실인지 살피건대, 첫째, 청구인은 쟁점점포의 인근에 위치한 재래시장에 대하여 88년중 서울특별시에서 그 진입도로를 넓히는 등 이용가치가 상승하도록 조치한 바 있어 상대적으로 쟁점점포의 가치가 하락하였다고 주장하면서 이를 입증할 수 있는 증빙제시가 없어 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이고, 둘째, 90.3.26 쟁점점포의 매수인 OOO가 쟁점점포를 담보로 하여 전시 OO은행으로부터 융자받았고 위 OO은행이 감정의뢰한 쟁점점포의 감정평가서에도 그 감정액이 100,000,000원으로 평가되었으므로 청구인 주장의 실지양도가액 100,000,000원이 사실이라고 주장하나, 위 감정평가서는 한국감정원 등 공신력 있는 기관에서 평가한 것이 아니고 개인 감정한 것으로서 믿기 어려울 뿐 아니라 은행으로부터 대출 받기 위하여 담보로 제공되는 부동산의 감정액은 통상 시가보다 저가로 평가되는 것이 현실이므로 이 부분에 대한 청구인 주장도 인정하기 어려우며, 셋째, 청구인은 쟁점점포가 91.5월까지도 미분양된 점포가 있었으므로 쟁점점포의 양도가액(100,000,000원)이 취득가액(95,200,000원)에 비하여 그리 상승하지 않는 것이 사실이라고 주장하나, 당 심판소에서 쟁점점포의 분양기관인 서울특별시에 심리자료를 요구한 바, 양천구청 및 서울특별시 도시개발공사에서 91.9.3 및 91.9.26 회OO 내용에 의하면, 쟁점점포가 들어 있는 상가건물(1층 16개 점포, 2층 14개 점포, 3층 12개 점포로 되어 있음)중 쟁점점포가 들어 있는 1층 16개 점포는 88.1월까지 전부 분양계약된 사실이 확인되고 있고, 청구인이 분양계약한 87.12.23에 쟁점점포와 같은 규모의 6개 점포가 분양계약된 사실이 확인되는 바, 그 분양가액을 보면, 100,890,000원부터 62,500,000원까지 사이에 각 각 그 가액이 다르게 기재되어 있어 같은 건물내에 있는 점포라도 상가건물내 위치와 주변도로사정 등에 의하여 그 점포의 가치가 다르다고 보아야 할 것이므로 이에 대한 청구인 주장 역시 인정하기 어렵다 할 것이고, 청구인 주장의 실지양도가액 100,000,000원에 대한 금융자료 등의 객관적인 증빙제시도 없는 이 건 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세 등을 과세한 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다만, 처분청의 이건 과세처분결정과 관련한 서류를 살펴보면, 쟁점 점포에 대하여 기준시가에 의거 과세결정하면서 양도일은 89.12.20로 하여 195등급(등급가액은 60,400원임)을 적용하였고, 취득일은 87.12.23로 하여 138등급(등급가액은 3,750원임)을 적용하여 이 건 과세결정한 사실이 확인된다. 청구인은 쟁점점포를 87.12.23 95,200,000원에 분양계약체결하고 같은 날 계약금 28,560,000원, 88.3.14에 중도금 38,080,000원, 88.4.7에 잔금 28,560,000원을 납부한 사실이 양천구청이 91.9.20 청구인에게 발송한 회신문에 의하여 확인되고 있고 쟁점점포의 토지대장에 의하면, 쟁점점포의 토지부분은(이하 “이 건 토지”라 한다) 88.8.11 구획정리시행신고되었고, 88.8.24 구획정리완료되어 종전 임야대장(쟁점점포의 종전토지는 서울특별시 양천구 OO동 O OOOOO였음)은 폐쇄되었으며, 이 건 토지의 등급은 88.8.24 최초로 설정된 189등급이고 종전임야대장에 의하면, 84.7.1 설정된 138등급만 기재되어 있고, 쟁점점포의 양도일인 88.4.7 현재의 등급이 없어 당 심판소에서 관할 양천구청에 문의한 바, 같은 동 OOOOO 일대는 85년도 이후 토지등급표가 없는 구역이라고 하고 있고, 처분청이 90.7.7 양천구청에 이 건 토지에 대한 적용 등급을 조회한 바 90.7.12 회OO 내용에 의하면 88.4.30 현재 이 건 토지와 품위·정황이 유사한 토지로 서울특별시 양천구 OO동 OOO번지, OOO번지, OOO번지 일대 토지를 선정하여 이들 토지의 88.4.30 현재의 등급인 189등급으로 회OO 사실이 있고, 청구인이 제시한 같은 동 OOOOO, OOOOO, OOOOO의 토지대장에 의하면, 88.4.7 현재에도 189등급임이 확인된다. 상속세법기본통칙 2-7-14...23(88.2.1 신설)에 의하면, “양도 또는 취득당시의 토지등급이 없는 경우에 적용할 토지등급은 다음 각호의 순서에 의한다”고 규정하고 있고 그 제1호에 재산세 과세대장상에 등재된 토지등급, 그 제2호에 당해토지의 품위와 정황이 유사한 인근토지의 등급가액을 참작하여 시장(구청장), 군수가 결정한 가액, 그 제3호에 당해토지와 바로 인접된 토지중 품위·정황이 유사한 토지의 등급으로 규정하고 있어 전시 양천구청이 이 건 토지등급으로 회OO 189등급은 적법·타당하고, 따라서 처분청이 이 건 토지의 취득가액 계산에 있어서 취득일(88.4.7) 현재등급인 189등급을 적용하지 아니하고 구 임야대장에 의하여 84.7.1 현재의 등급인 138등급을 적용한 처분은 부당하다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유없으나 처분청의 당초처분에 잘못이 있어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.