[요지] 일괄 양도한 부동산의 총 양도금액을 양도시 기준시가 비율로 안분하여 청구인 양도부동산의 실지양도가액을 결정한 처분은 매매 당사자간에 일괄 양도한 부동산별로 양도금액을 정한 사실이 있음을 간과한 잘못이 있음
[요지] 일괄 양도한 부동산의 총 양도금액을 양도시 기준시가 비율로 안분하여 청구인 양도부동산의 실지양도가액을 결정한 처분은 매매 당사자간에 일괄 양도한 부동산별로 양도금액을 정한 사실이 있음을 간과한 잘못이 있음
[참조결정] 국심1988광0727
[주 문] 세무서장이 90.12.16 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 111,465,580원 및 동방위세 22,293,110원을 부과한 처분은 서 울시 종로구 OO동 OOO대지 4,655평방미터 및 건물 471.83평방미터의 1/2지분에 대한 실지양도가액을 140,000,000 원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 사실 청구인이 청구외 OOO와 공동으로 86.8.5 주식회사 OO으로부터 189,000,000원을 취득한 서울시 종로구 OO동OOO 대지 4,655평방미터 및 건물 471.83평방미터(이하 “③표시 부동산”이라 함)를 청구외 OOO등 7인이 공동으로 86.2.14 주식회사 OO으로부터 281,000,000원에 취득한 위 같은 곳 OOOO 임야 35,047.4평방미터(이하 “①표시 부동산”이라 함), 청구외 OOO등 5인이 공동으로 86.2.14 주식회사 OO으로부터 150,000,000원에 취득한 위 같은곳 OOOOO 임야 4,713평방미터(이하 “②표시 부동산”이라 함)와 함께 일괄하여 87.10.30 청구외 OOO에게 총 800,000,000원에 양도한데 대하여, 처분청은 청구인이 양도한 ③표시 부동산의 1/2지분에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의해 계산함에 있어서 실지취득가액은 94,500,000원(189,000,000원×1/2)으로 하고 실지양도가액은 ①, ②, ③표시 부동산의 총 양도가액 800,000,000원을 ①, ②, ③표시 부동산의 기준시가에서 청구인 양도부동산인 ③표시 부동산의 1/2지분의 기준시가가 차지하는 비율로 안분한 금액 285,567,970원 (800,000,000원× 으로 하여 90.12.16 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 111,465,580원 및 동방위세 22,293,110원을 부과한 바, 청구인은 이에 불복하여 91.2.13 심사청구를 거쳐 91.5.31 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 처분청과 같이 양도시의 기준시가 비율로 안분하는 방법에 의해 ①, ②, ③표시 부동산의 각 실지양도가액을 결정하여 각 양도차익을 계산하게 되면, ③표시 부동산은 양도차익이 발생하지만 나머지 ①, ②표시 부동산은 양도차손이 발생하게 되는데 특별히 손익의 차이가 있어야 할 이유가 없으므로 합리적인 양도차익의 계산방법이라고 할 수 없는 바, (가) ①, ②, ③표시 부동산의 총 양도가액이 800,000,000원으로 확인될 뿐 청구인 양도부동산인 ③표시 부동산의 1/2지분의 실지양도가액은 불분명하므로 청구인 양도부동산의 양도가액을 실지취득가액 94,500,000원을 기준으로 환산한 가액 105,199,720원으로 하여 양도차익을 계산하거나 (나) ①, ②, ③표시 부동산은 취득시나 양도시나 기준시가가 동일하여 취득시부터 양도시까지의 사이에 가격변화가 있었다고 보기 어려우므로 ①, ②, ③표시 부동산의 총 양도가액 800,000,000원을 실지취득가액 비율로 안분하는 방법에 의해 청구인 양도부동산인 ③표시 부동산의 1/2지분의 실지양도가액을 121,935,484원으로 결정하여 양도차익을 계산하거나 (다) ①, ②, ③표시 부동산은 청구인을 포함한 8인이 주식회사 OO으로부터 공동으로 취득하여 공동으로 양도한 것이므로 ①, ②, ③표시 부동산의 총 양도가액 800,000,000원에서 ①, ②, ③표시 부동산 전체의 실지취득가액 620,000,000원을 차감한 양도차익을 양도시 기준시가 비율로 안분하여 청구인 양도부동산인 ③표시 부동산의 1/2지분에 대한 양도차익을 계산하거나 (라) ①, ②, ③표시 부동산의 소유권이전등기신청서에 첨부되어 있는 매매계약서에 의하면 ①, ②, ③표시 부동산 각각의 실지양도가액이 확인되는데 ③표시 부동산의 실지양도가액은 280,000,000원임이 확인되므로 그 1/2지분의 가액인 140,000,000원을 청구인 양도부동산인 ③표시 부동산의 1/2지분에 대한 실지양도가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 소득세법시행령 제170조 제2항에서 “토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다”고 규정하고 있는 점으로 미루어 볼 때 ①, ②, ③표시 각 부동산별로 대금을 구분하여 수수한 증거가 없는 한 ①, ②, ③표시 각 부동산의 실지 양도가액을 ①, ②, ③표시 부동산 전체의 실지양도가액 800,000,000원을 양도 당시 기준시가 비율로 안분한 금액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.
4. 쟁점 일괄 양도한 ①, ②, ③표시 부동산의 총 양도가액 800,000,000원을 양도 당시의 기준시가 비율로 안분하는 방법에 의해 청구인 양도부동산인 ③표시 부동산 1/2지분에 대한 실지양도가액을 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.
5. 심리 및 판단 이 건 처분청은 청구인이 양도한 ③표시 부동산의 1/2지분에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의해 계산함에 있어서 ③표시 부동산의 실지양도가액을 일괄 양도한 ①, ②, ③표시 부동산의 총 양도가액 800,000,000원을 양도시의 기준시가 비율로 안분한 금액으로 하였던 바, 이에 대하여 청구인은 처분청과 같이 총 양도가액을 양도시 기준시가 비율로 안분하는 방법에 의해 ①, ②, ③표시 부동산의 각 실지양도가액을 결정하여 양도차익을 계산하게 되면 ①, ②표시 부동산은 양도차손이 발생하고 ③표시 부동산은 ①, ②표시 부동산의 양도차손까지 전가된 큰폭의 양도차익이 발생하게 되는데 특별히 손익의 차이가 있어야 할 이유가 없으므로 처분청의 처분은 부당하다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 여러 사람이 그 소유의 부동산을 함께 일괄하여 양도한 경우 각 매도인의 자산별로 양도금액을 정한 바 없다면 일괄양도한 부동산의 총 양도가액을 각 매도인의 자산별로 안분함에 있어서는 양도당시의 시가를 반영하고 있다고 할 수 있는 양도시의 기준시가 비율로 안분하는 것이 합리적이라고 할 것이나(국심 88광727, 88.9.10등 다수), 이 건의 경우 청구인을 포함하여 ①, ②, ③표시 부동산을 일괄 양도한 사람들과 매수인간에 ①, ②, ③표시 부동산의 총 양도가액 800,000,000원을 구분하여 ①표시 부동산의 양도가액을 350,000,000원으로, ②표시 부동산의 양도가액을 170,000,000원으로,그리고 ③표시 부동산의 양도가액을 280,000,000원으로 합의하여 각 부동산별로 소유권이전등기를 경료한 바 있음이 ①, ②, ③표시 각 부동산에 대한 등기권리증상의 개별 매매계약서에 의해 확인되고 있는데, 이와 같은 ①, ②, ③표시 개별부동산의 양도가액은 취득시부터 양도시까지의 사이에 기준시가의 변동이 없고 달리 시가의 변동이 있다고 볼 특별한 사정도 발견되지 아니하여 취득시의 개별부동산별 실지취득가액 비율이 양도시의 개별부동산별 시가비율로 반영하고 있는 것으로 보아 ①, ②, ③표시 부동산의 총 양도가액 800,000,000원을 각 부동산별 실지취득가액 비율로 안분하는 방법에 의하여 산출한 ①, ②, ③표시 개별부동산의 양도가액과도 유사할 뿐 아니라 이 건 처분이 있기 전 약 2년전에 있었던 소유권이전등기시 매매당사자의 합의에 의해 결정된 가액으로서 이 건 처분과 관련하여 양도소득세 부담을 경감할 목적으로 임의로 구분한 것으로도 보이지 아니하는 바, 이 건 ①, ②, ③표시 각 부동산의 양도차익은 매매당사간의 합의에 의해 결정된 각 부동산별 실지취득가액과 실지양도가액에 의해 산출함이 타당하다 할 것이다. 그러하다면 청구인이 양도한 ③표시 부동산의 1/2지분에 대한 양도차익은 ③표시 부동산에 대하여 매매 당사자간의 합의에 의해 결정된 양도가액 280,000,000원의 1/2인 140,000,000원을 실지양도가액으로 하여 산출하여야 할 것인 바, 처분청에서 일괄 양도한 부동산별로 양도금액을 정한 바 없다는 이유로 일괄 양도한 부동산의 총 양도금액을 양도시 기준시가 비율로 안분하여 청구인 양도부동산의 실지양도가액을 285,567,970원으로 결정한 처분은 매매 당사자간에 일괄 양도한 부동산별로 양도금액을 정한 사실이 있음을 간과한 잘못이 있는 것으로 판단된다.
6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.