기준시가에 의한 양도차익을 산정함에 있어서 실지거래가액인 양도가액을 초과하여 양도차익을 산정할 수 있는지의 여부(경정)

[주 문] 양천세무서장이 91.2.17 청구인에게 한 89년 과세기간분 양도 159,900,000원(실지거래가액은 양도가액)으로 하여 이를 경정 한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 83.6.20 청구외 OOO로부터 서울시 노원구 OO동 답 1,066평방미터를 취득하여 89.11.29 청구외 OOOO공사에 159,900,0 00원에 양도(수용)한 후 같은해 12.28 처분청에 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 양도소득세 예정신고납부를 한 사실이 있는 바, 처분청은 청구인의 예정신고에 있어 양도당시의 토지등급적용에 착오가 있다는 이유로 정당한 등급적용에 의한 기준시가로 양도차익을 산정하여 91.2.17 청구인에게 89년 과세기간분 양도소득세분 방위세 33,206,520원을 과세하였다.

2. 청구인 주장 청구인이 비록 소득세법 제95조 및 제100조의 규정에 의한 신고시 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 대한 증빙서류를 제출하지 않았다 하더라도 이 건과 같이 양도가액이 명백히 확인되는 경우에는 실질과세원칙에 의거 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하는 것이 정당한 것이며, 또한 양도소득금액은 양도가액에서 취득가액·자본적 지출 및 필요경비등을 공제한 후의 금액이므로 그 양도소득금액이 양도가액보다 클 수는 없는 것이며, 이 건의 경우도 어떤 방법에 의하여 산정하더라도 그 양도소득금액은 실지양도가액인 수용보상금 159,900,000원을 초과할 수 없는 것이므로 양도소득금액을 200,925,7 98원으로 산정하여 이 건 양도소득세분 방위세를 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제1항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하여야 하나, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우를 소득세법시행령 제170조 제4항 각호에서 규정하고 있는 바, 제3호에서 “양도자가 법 95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있다. 이 건의 경우, 청구인은 89.11.29 OOOO공사에 이 건 토지를 양도(수용)한 후 같은해 12.29 기준시가에 의하여 자산양도차익 예정신고납부(납부세액: 방위세 2,367,580원)를 하였으나, 양도시의 토지등급을 190등급으로 하여야 함에도 청구인은 146등급을 하여 신고하였음이 확인되어 처분청이 양도시의 토지등급을 190등급으로 적용하여 이 건 경정한 것인 바, 청구인은 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고나 과세표준확정신고를 이행한 것이 아니므로 청구인 주장의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 기준시가에 의한 양도차익을 산정함에 있어서 실지거래가액인 양도가액을 초과하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단 청구인은 89.11.29 이 건 토지를 OOOO공사에 159,900,000원에 수용당한 후 같은해 12.28 처분청에 이 건 토지의 양도차익에 대한 예정신고납부를 하면서 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세는 비과세됨에 따라 양도소득세분 방위세만을 신고납부하였으며, 처분청은 청구인의 이 건 신고시 자산양도차익산정에 있어서 양도당시의 토지등급적용에 착오가 있음을 발견하여 정당한 등급적용에 의한 양도차익을 산정하여 이건 양도소득세분 방위세를 과세하였으며, 그후 청구인은 실지거래가액에 의한 과세표준확정신고를 한 사실도 없으며, 이에 대하여는 다툼이 없다. 청구인은 이 건 토지의 양도가액이 실지거래가액인 159,900,000원으로 밝혀져 있고, 취득가액의 경우도 40,312,500원(평당 125,000원)인 것으로 양도자 OOO가 확인하고 있으므로, 이 건 실거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나, 당초 청구인이 예정신고 또는 확정신고시 취득 및 양도가액에 관한 증빙서류를 제출한 바 없으므로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액에 의한 양도차익은 이를 산정할 수 없다 할 것이다. 따라서, 이 건 토지의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 것이 적법하다 하겠으나, 이 건 토지의 실지양도가액 159,900,000원(OOOO공사 수용가격)을 초과하는 양도차익의 산정은 실제양도소득의 범위를 초과하는 것이 되어 국세기본법 제14조 제2항 및 소득세법 제7조 제2항의 실질과세의 원칙에 위배되므로 그 양도차익이 실지거래가액인 양도가액 159,900,000원을 초과할 수는 없다 할 것이다. (당 국세심판 결정 91서 1349, 91.9.25: 대법원 판례 82누 138, 83.2.22 등 참조). 그렇다면, 처분청이 기준시가에 의하여 산정한 양도차익 226,493,238원을 기준으로 하여 양도소득세분 방위세를 과세한 것은 관계법리를 오해한 잘못이 있으며, 따라서 이 건 토지의 실지거래가액인 양도가액 159,900,000원을 양도차익으로 하여 과세하는 것이 타당하다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.