쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄양도에 해당하는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인들(OOO, OOO)은 서울특별시 구로구 OOO동 OOOOOOOOO를 사업장으로 하여 상가신축판매 및 임대업으로 89.7.4. 사업자등록하고 동 대지 703평방미터 지상에 상가건물 2,571.6평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.12.13. 준공한 후 분양이 되지 아니한다하여 90.4.21. 부동산임대업으로 사업자등록을 정정하여 임대업에 공하다가 90.7.1. 폐업신고와 동시에 쟁점부동산을 청구외 OOO 외1인에게 양도한 데 대하여 처분청은 청구인들이 당초 상가 및 사무실 신축판매를 목적으로 사업자등록을 하고 쟁점부동산이 분양되지 아니한다하여 일시적으로 임대하였다하더라도 이를 양도한 것이 확인되고, 또한 청구인들이 쟁점부동산 이외에 다른 부동산을 취득 및 양도한 사실이 확인되고 있어 청구인들이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 91.1.16. 부가가치세 65,454,540원을 결정고지하자, 청구인들은 이에 불복하여 91.2.26. 심사청구를 거쳐 91.6.17. 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인들 주장 청구인들이 쟁점부동산을 분양하려고 신축하였으나 분양이 되지 아니하여 임대업에 공하다가 이를 청구외 OOO 외1인에게 90.7.1.자로 포괄양도한 것으로서 쟁점부동산의 잔금수령시 임대보증금 240,200,000원을 공제하고 잔액만을 수령하였으므로 사업의 포괄양도에 해당할 것이므로 이 건 부가가치세의 과세처분은 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인들은 분양을 목적으로 신축한 건물을 일시적·잠정적으로 임대한 후 분양한 경우로 인정되므로 부동산매매업에 해당된다 할 것이며, 매매계약서상에 임대보증금의 양도·양수에 대한 기재 또한 없는 이 건의 경우를 사업양도에 해당된다고 할 수도 없으므로 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄양도에 해당하는지의 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 과세경위와 청구인 주장을 보면, 청구인들은 89.5.2. 서울특별시 구로구 OOO동 OOOOOOO 대지 703평방미터를 취득한 후 89.7.4. 상가신축판매 및 임대업으로 사업자등록을 하고 위 OOO동 OOOOOOO 대지 703평방미터 지상에 상가건물 2,571.6평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.11.13. 준공 후 상가 및 사무실 분양이 되지 아니하자 쟁점부동산의 일부를 임대업에 공하다가 90.4.21. 사업자등록상의 종목을 임대업으로 정정신고하여 쟁점부동산을 임대업에 공하다가 90.7.1. 폐업신고와 동시에 청구외 OOO 외1인에게 양도한 데 대하여 처분청은 청구인들이 쟁점부동산을 부동산매매업을 목적으로 신축하여 양도하였을 뿐만 아니라 청구인들 각자가 쟁점부동산 이외에 다른 부동산을 취득하여 양도한 사실이 확인되고 있어 청구인들을 부동산매매업자로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 것임을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인들은 쟁점부동산에서 부동산임대업을 영위하여 오다가 쟁점부동산 양도시 임대보증금 등을 포괄양도하였고, 쟁점부동산의 양수자도 임대사업을 계속 유지하고 있으므로 이는 사업상 포괄양도이지 부동산 매매업이 아니라는 주장이다. 다음으로 이 건 양도당시의 관련 법규정인 부가가치세법을 보면, 제1조 제1항에서 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다고 하면서 그 제1호에서 “재화 또는 용역의 공급”을 규정하고 있고, 동법 제2조 제1항에서 “영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있으며, 동법 시행령 제2조 제1항 제4호에서 “부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다”라고 규정하고 있고, 동법 시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있으며, 한편 동법 제6조 제6항의 규정을 보면, “재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다”라고 규정하고 있고, 동법 시행령 제17조 제2항에서는 “법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다”로 규정하고 있어 이 건 청구인이 양도한 쟁점부동산이 포괄양도·양수에 해당하는 것인지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인들은 임대보증금에 대한 계약서 또는 명세서 등을 전혀 제시하지 못하고 있으면서 쟁점부동산의 90년제1기 해당 임대보증금이 240,200,000원이라고 주장하고 있으나 양수자가 90년제2기 부가가치세신고시 제출한 부동산임대 공급가액 명세서상의 임대보증금이 232,200,000원으로 청구주장 임대보증금이 8,000,000원이나 많음을 알 수 있고, 쟁점부동산 임대수입에 대한 부가가치세 과세표준을 비교하여 보면 청구인들이 임대한 90년제1기 과세표준이 44,013,321원인 데 비하여 양수자가 임대한 90년제2기 과세표준이 65,755,734원으로 49％ 상승 결정되어 있음을 볼 때, 동 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수자에게 승계시킨 것으로는 보기 어렵고, 둘째, 청구인중 OOO는 쟁점부동산 이외에 OO시 OO동 OOOOOO 소재 대지 134.4평방미터를 83.4.15 취득하여 동 지상에 건물 150.44평방미터를 83.11.30. 준공하여 동일자로 청구외 OOO에게 양도하고, 서울특별시 관악구 OOO동 OOOOOOO 소재 대지 354평방미터 지상에 연립주택 6가구를 청구인 외2인이 공동으로 90.1.17. 신축하여 그 중 5가구를 90.4.6. 청구외 OOO 외3인에게 각각 양도한 사실이 당해 주택의 등기부등본에 의하여 확인되고 있고, 청구인중 OOO는 OO시 OO동 OOOOOO 대지 5.6평방미터와 동소 OOOOOO 대지 59.3평방미터를 85.2.28.에 취득하여 보유하고 있고, 동소 OOOOOO 및 동소 OOOOOOO 지상에 상가건물 5층 1,655.9평방미터를 85.3.2. 신축하여 보유중임이 관련 등기부등본에 의하여 확인되고 있는 사실 등을 종합하여 볼 때, 청구인들이 당초 쟁점부동산을 신축판매목적으로 89.7.4. 사업자등록을 하고 쟁점부동산(철근, 콘크리트, 슬라브 6층 근린생활시설, 2,571.6평방미터)을 89.11.13. 준공한 후 이를 매도하려 하였으나 경기침체로 매매가 잘 되지 아니하자 쟁점부동산을 일시적·잠정적으로 타에 임대한 행위는 청구인들이 부동산매매업자라는 실질에는 영향을 줄 수 없다 할 것이므로(대법원판례 84누279, 85.5.14. 동지), 청구인들이 양도한 쟁점부동산의 양도는 전시 법령에서 정한 사업의 포괄양도에 해당되지 아니한다 할 것이므로 청구주장은 이유없다고 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인들을 전시한 부가가치세법령에 의거 부동산매매업자로 보아 과세한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.