청구인의 쟁점부동산 거래에 대하여 양도가액을 120,000,000원으로 하고, 취득가액을 89,630,583원으로 하여 양도차익을 계산한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서, 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO 소재 대지 165평방미터를 89.2.15 49,000,000원에 취득하여 그 지상에 89.5.31 2층건물(주택) 237.48평방미터를 신축완공하였고, 89.8.19 위 토지 및 그 지상건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 120,000,000원에 양도한 사실에 대하여 처분청이 91.1.16 양도소득세 20,207,480원 및 동 방위세 4,041,490원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 91.3.13 심사청구를 거쳐 91.6.14 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장 이 건 건물(주택)의 신축준공일은 89.5.31 이며, 무주택자가 단독주택을 신축하여 양도하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않도록 한 소득세법시행령 제15조 제1항 제1호의 규정이 89.8.1 개정으로 삭제되었는 바, 쟁점부동산의 양도일이 89.8.19 로 단지 19일 차이로 위 규정의 적용을 배제하는 것은 부당하며, 이 건 건물(주택)의 신축에 61,000,000원 이상을 지출하였으며, 평당 900,000원으로 하여 개략적으로 계산하여도 61,000,000원이상 소요되는 것이 사실임에도 이를 인정하지 아니하고 소득세법시행령 제170조 제1항 단서규정을 적용한 처분청의 당초처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 무주택자이고 부동산투기를 하지 않았으며 취득 및 양도가액 모두 실지거래가액으로 결정하지 않았으므로 부당하다는 주장이나 살피건대, 청구인은 89.2.15 서울시 은평구 OO동 OOOOO 소재 대지 165평방미터를 49,000,000원에 취득하여 89.5.3 그 지상에 건물 237.48평방미터를 신축하여 89.8.19 청구외 OOO에게 120,000,000원에 양도하였는 바, 이 건 거래는 1년미만 단기거래로서 양도가액은 쟁점부동산의 매매계약서에 기재된 120,000,000원으로 하여 그 중 대지와 건물가액의 구분이 불분명하므로 양도 당시의 기준시가에 의하여 안분계산하였으며(대지가액은 79,369,417원이며, 건물가액은 40,630,583원임), 취득가액에 있어서는 대지부분의 가액은 확인되는 실지거래가액 49,000,000원으로 하고 건물부분의 가액은 소득세법시행령 제170조 제1항의 규정에 의건 환산한 40,630,583원(계 89,630,583원)으로 결정하여 이 건 양도차익을 계산한 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인의 쟁점부동산 거래에 대하여 양도가액을 120,000,000원으로 하고, 취득가액을 89,630,583원으로 하여 양도차익을 계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 처분경위와 청구주장을 보면, 청구인은 쟁점부동산중 대지를 89.2.15 나대지상태로 49,000,000원에 취득하여 89.5.31 그 지상에 2층건물(주택)을 신축·완공하였고 89.8.19 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 120,000,000원에 양도한 데 대하여 처분청이 양도가액은 120,000,000원(대지가액: 79,369,417원, 건물가액: 40,630,583원)으로, 취득가액은 89,630,583원(대지가액: 49,000,000원, 건물가액: 40,630,583원)으로 하여 양도차익을 계산하여 91.1.16 전시한 양도소득세등을 결정고지한 사실에 대하여 청구인은 이 건 건물(주택)의 신축에 61,000,000원 이상을 지출하였으며, 건축비를 평당 900,000원으로 하여 개략적으로 계산하여도 61,000,000원 이상 소요되는 것이 사실이므로 처분청이 산정한 이 건 건물의 취득가액 40,630,583원은 실지거래가액이라 할 수 없으므로 부당한 처분이라고 주장하는 바, 이 건 관련법령규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 같은법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면, 거주자의 양도차익계산에 있어서 취득가액 및 양도가액은 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의한 금액으로 하나 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 대통령령이 정하는 경우를 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에서 구체적으로 열거하고 있는데 같은호의 다목에서는 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”를 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점부동산을 89.2.15 취득하여 89.8.19 양도하였으므로 1년이내에 양도한 경우이며, 같은법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항에 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 규정하고 그 제2항에 “토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각 각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있는 바, 청구인의 쟁점부동산은 청구인이 제시한 양도계약서에 의하면 대지와 건물가액을 구분하지 아니하였으므로 그 가액을 확인할 수 없이 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 부동산의 양도로 보아 확인되는 실지거래가액으로 과세함에 있어서 전시 법령규정에 의거 양도가액 120,000,000원을 양도당시의 기준시가로 안분계산하여 대지가액 79,369,417원 및 건물가액 40,630,583원으로 결정한 처분은 타당하다 할 것이고, 쟁점부동산의 취득당시 건물가액이 불분명한 이 건에 대하여 위에 안분계산하여 산출한 양도당시 건물가액 40,630,583원에 대하여 전시한 같은법시행령 제170조 제1항 단서 규정에 의거 같은법시행령 제115조 제1항 제1호 다목 및 같은법시행규칙 제56조의5 제5항 제1호에 규정한 방법으로 환산한 가액 40,630,583원을 이 건 건물의 취득가액으로 결정한 처분도 잘못이 없다 할 것이다. 이와 관련하여 청구인은 이 건 건물의 신축에 61,000,000원이상 소요되었으므로 그 취득가액을 61,000,000원 이상으로 인정하여야한다고 주장하나, 이를 인정할만한 객관적인 증빙제시도 없어 이에 대한 청구주장은 이유없다 할 것이다. 또한 청구인은 무주택자가 단독주택을 신축하여 양도하는 경우 거주기간의 제한을 받지 아니하도록 하고 있는 소득세법시행령 제15조 제1항 제1호의 규정(89.8.1 개정전)을 적용하여 달라고 주장하면서 이 건 건물(주택)의 신축준공일이 89.5.31 로써 위 규정이 개정되기 이전이며 쟁점부동산의 양도일이 89.8.19 이므로 단지 19일 차이로 위 규정의 적용을 배제한 처분은 부당하다고 주장하나, 위 규정은 89.8.1 삭제되었는 바, 동 개정부칙(대통령령 제12767호) 제2항의 규정에 의하면 89.8.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하도록 명문으로 규정하고 있으므로 이에 대한 청구주장은 이유없다고 판단된다. 따라서 이 건의 경우 1년이내에 단기양도한 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 전시한 양도소득세등을 과세한 처분청의 당초처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.