이 건 양도를 『부동산을 취득할 수 있는 권리』의 양도로본 처분이 적법한지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO 소재 대지 36㎡ 및 동 지상주택 21.65㎡중 청구인 지분 13/21(이하 “종전토지등”이라 한다)을 81.11.10에 취득하여 거주하다가 위 토지지분을 OO동 제OOO구역 주택개량재개발조합에 출자하고 89.4.24 대신 분양받은 OO동 OOO 소재 OOOOOOO OOOOOOO(청구인 지분 13/21)(이하 “쟁점아파트”라 한다) 입주권을 89.6.26 청구외 OOO에게 양도하고 처분청에 양도프레미엄가액을 2,702,000원으로 신고하였다. 처분청은 위 신고가액을 허위로 보고 쟁점아파트 입주권의 프레미엄가액을 현지조사하여 3개 부동산중개업소 조사액의 평균가액 22,075,000원을 쟁점아파트 입주권의 실지양도프레미엄가액으로 하고, 취득가액은 0원으로 하여 양도소득세 공정과세위원회의 의결을 거쳐 91.2.16 양도소득세 9,839,140원 및 동 방위세 1,967,820원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 91.2.26 심사청구를 거쳐 91.6.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점아파트 입주권은 단순한 아파트 당첨권의 양도가 아니고 재개발구역내의 그 소유 토지지분을 주택개량재개발조합에 출자하고 그 대신 환지로서 취득한 것이므로 그 양도에 대하여는 처분청의 당초 처분과 같이 단순한 아파트 당첨권의 양도로 보아 양도소득세를 과세할 것이 아니고 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호 규정을 준용하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장한다. 국세청장은 이 건은 재개발조합내의 아파트 분양권의 양도로서 처분청이 제시한 조사가액은 89년5월부터 89년6월까지, 89년7월부터 89년12월까지, 90년1월부터 90년6월까지 각 기간별로 위 아파트 분양권 프레미엄매매가액을 당해 재개발조합과 인근 공인중개사 등 3개 부동산소개업자로부터 확인받아 평균한 가액이고 소득세법시행령 제170조 제9항에 의거 처분청은 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하여 90.12.28 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이 건 양도소득세 과세에 활용한 것이므로 당초 처분은 적법하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 먼저 이 건 양도를 『부동산을 취득할 수 있는 권리』의 양도로 본 처분이 적법한지의 여부를 본다. 소득세법 제23조(양도소득) 제1항에서는 『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

3. (생략)』으로 규정하면서 같은 법 시행령 제44조 제4항에서 『법 제23조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.

1. (생략)

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다』고 규정하고 있다. 첫째, 청구인은 종전토지등을 OO 제OOO구역 주택개량재개발조합에 출자하고 89.4.24자 관리처분계획에 따라 서울특별시 동대문구 OO동 OOO OOOOO OOO OOOOO(청구인 지분 13/21)를 분양예정지로 지정받아 이를 아파트준공전인 89.6.26 청구외 OOO에게 양도한 것임을 관계서류에 의해 알 수 있고, 둘째, 도시재개발법 제48조 제4항 및 제49조 제1항에 의거, 관리처분계획에 따라 분양받을 건축시설은 재개발사업에 관한 공사의 완료후 분양처분된 이후에야 비로소 동법 제49조 제2항에서 규정하는 환지로 볼 수 있을 뿐이고 동법에서는 환지예정지의 개념이 없음을 알 수 있다. 따라서 청구인이 쟁점아파트의 분양처분이전에 양도한 행위는 청구인이 주장하는 바와 같은 환지 또는 환지예정지의 양도로는 볼 수 없다 할 것이고, 청구인이 종전토지를 주택개량개발조합에 출자하여 등기이전하고 이에 아파트입주권까지 제3자에게 양도한 것이 사실이라면 소득세법 제23조 제1항 제1호에 규정된 토지의 양도와 동항 제2호 및 동법시행령 제44조 제4항 제2호에 규정된 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 각각 해당된다 할 것이므로 이들의 양도는 소득세 관계 소정의 법률에 의해서 각각 별도의 과세대상이 된다 할 것이다. 다음으로 이 건 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가액 산정이 정당한지의 여부를 본다. 관련법령인 소득세법시행령 제115조 제1항의 규정에 의하면, 『법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다』고 되어 있고, 동조 제1항 제5호의 규정에 의하면 『부동산을 취득할 수 있는 권리』는 『양도자산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 국세청장이 평가한 가액』에 의한다고 되어 있으며, 동법시행규칙 제56조의 5 제10항의 규정에 의하면, 『영 제115조 제1항 제5호에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 국세청장이 평가한 가액”이라 함은 양도자산의 종류·규모·분양가액 및 취득·양도당시의 매매실례가액을 감안하여 국세청장이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액을 말한다』고 되어 있고, 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 1026호, 88.11.8) 제76조 단서에서 『거래당사자와 서로 야합하여 양도소득세를 포탈할 목적으로 양도차익을 조작하였다고 인정되는 경우에는 제82조의 규정에 의한 현지조사후 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 받은 후 기준시가에 따라 결정할 수 있다』고 되어 있다. 청구인은 쟁점아파트의 입주권을 89.6.26 청구외 OOO에게 양도하고 처분청에 양도프레미엄가액을 2,702,000원으로 신고하였으며, 처분청은 이 신고가액을 허위로 보고 쟁점아파트 입주권의 프레미엄가액이 양도당시 국세청 기준시가가 공시되어 있지 아니하므로 쟁점아파트 소재 동일규모의 아파트의 프레미엄가액을 현지조사하여 OO공인중개인사무소등 3개 부동산중개소 조사액의 평균가액 22,075,000원을 쟁점아파트 프레미엄의 실지양도가액으로 하고 양도소득세 공정과세위원회의 의결을 거쳐 91.2.16 양도소득세 및 동 방위세를 과세한 것이 확인된다. 그렇다면 처분청이 청구인의 쟁점아파트 입주권의 양도가액 신고액이 비현실적인 저가액으로서 거래당사자와 서로 야합하여 양도소득세를 포탈할 목적으로 양도차익을 조작하였다고 인정한 뒤 쟁점아파트 인근의 3개 부동산 중개업사무소에서 쟁점아파트와 같은 유형, 같은 평형의 아파트입주권 프레미엄의 매매실례가액을 조사하여 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 양도소득세를 부과한 것이므로 위 부동산을 취득할 수 있는 권리의 평가방법과 절차에 관한 제규정에 비추어 처분청의 처분에는 잘못이 없다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.