쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 처분한 당초 처분의 당부(경정)

[주 문] 중랑세무서장이 91.1.16 청구인에게 결정고지한 89년도 귀속 으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 중랑구 OO동 OOOO OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 강원도 태백시 OO동 OOO OO소재 전995평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 62.12.13 보존등기하여 보유하여 오다가 89.12.30 청구외 강원도 교육위원회에 16,168,750원에 양도하고 90.1.16 양도가액은 실지거래가액(16,168,750원)으로 하고 취득가액은 동 양도시 실지거래가액을 환산한 가액으로하여 자산양도차익예정신고를 이행한데 대하여 처분청은 쟁점토지의 양도시의 실지거래가액은 확인되나 취득시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 소득세법시행령 제170조 제1항 및 제115조의 규정에 의하여 양도가액은 양도시의 기준시가(국세청장이 정한 배율방법에 의해 평가한 가액 33,827,313원)로 하고 취득가액은 양도시의 기준시가를 환산한 가액(1,080,187원)으로 하여 91. 1.16 청구인에게 양도소득세 8,247,260원은 조세감면규제법(89.12.30 개정이전 구법) 제57조 제1항 제1호의 규정에 의거 면제하고 동 방위세 1,841,430원을 부과함에 따라, 청구인은 이에 불복하여 91.2.6 심사청구를 거쳐 91.5.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 쟁점토지는 50년도에 청구인이 그의 소유 임야를 전으로 개간하여 62.12.13 지목을 전으로 소유권보존등기를 한 후 농경지로 사용하여 오다가 공공용지인 학교부지로 수용되어 16,168,750원의 보상을 받은 것이 관련 증빙자료에 의해 확인되므로 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목 및 동법 시행 규칙 제56조의5 제5항의 규정에 의거 양도가액은 확인된 실지거래가액으로 하고 취득가액은 양도가액을 환산한 가액으로함이 타당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지의 양도시의 실지거래가액은 확인되지만 취득시의 실지거래가액은 확인되지 아니하므로 처분청이 89.8.1 개정된 소득세법 시행령 제170조 제1항 및 제4항에 의거 취득 및 양도가액은 기준시가로 하여 이 건을 처분한 것은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 처분한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 우선 이 건의 과세경위 및 청구주장을 보면, 처분청은 쟁점토지의 양도시의 실지거래가액은 확인되나 취득시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 소득세법 시행령 제170조 제1항 및 제115조의 규정에 의하여 양도가액은 양도시의 기준시가(국세청장이 정한 배율방법에 의해 평가한 가액 33,827,313원)로 하고 취득가액은 양도시의 기준시가를 환산한 가액(1,080,187원)으로 하여 계산한 양도소득세(8,247,260원)는 조세감면규제법(89.12.30 개정이전 구법)제57조 제1항 제1호의 규정에 의거 면제하고 동방위세 1,841,430원만 결정고지하였음을 알 수 있고 청구인은 이에대하여 양도가액은 확인된 실지거래가액 16,168,750원으로 하고 취득가액은 실지양도가액을 환산한 가액으로 하여야 한다는 주장이다. 이건 관련 법령규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호는 양도차익계산의 기초가 되는 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 제정되어 89.8.1 개정된 동법시행령 제170조 제1항의 규정에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하되 다만, 동조 제4항 제2호의 경우(부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도, 미등기전매, 부동산을 취득후 1년이내 양도, 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어 다른 사람의 명의사용, 허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우등 부동산 투기거래의 경우)로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는것은 동 가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 동법시행령 제115조 제1항 제1호 『다』목의 규정에 의한 기준시가에 의해 환산하도록 하고 있다. 이에 대하여 살피건대, 위 법령에서 본 바와 같이 89.8.1 개정된 소득세법시행령 제170조 제1항에 의하면 동조 제4항 제2호에 의하여 국세청장이 투기억제를 위하여 지정한 거래에 해당하는 경우 이외에는 법인과의 거래라하더라도 원칙적으로 기준시가에 의거 양도차익을 계산하도록 규정하고 있고, 또한, 쟁점토지는 50년도에 청구인이 그의 소유 임야를 개간하여 62.12.13 지목을 전으로 소유권보존등기를 한 후, 보유하여 오다가 89.12.30 강원도 교육위원회에 양도한 것으로서 89.12.22 쟁점토지의 매수자인 강원도 교육위원회의 매매대금 보상금 수령통보서와 89.12.22 부동산 매매계약서를 보면 쟁점토지의 실지양도가액은 16,168,750원임이 확인되는데 반해 실지취득가액은 확인되지 아니함을 알 수 있으므로, 처분청이 양도가액은 양도시의 기준시가 (33,827,313원)로 하고 취득가액은 양도시의 기준시가에 의해 환산한 가액(1,080,187원)으로 하여 이 건을 처분한데 대하여는 잘못이 없다 할 것이다. 그러나, 처분청이 이 건을 처분함에 있어 산출한 양도차익은 32,747,126원으로서 이는 청구인의 실지양도가액 16,168,750원을 초과하고 있다. 이 경우 실지양도가액을 초과한 양도차익이 있었다는 결론은 자산의 양도로 인하여 발생된 소득에 한하여 과세한다는 양도소득세의 기본적 논리(소득세법 제4조 제1항)에 합당하지 아니하고 세법의 해석적용에 있어서 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다. (국세기본법 제18조 제1항)는 세법의 기본이념과도 상충될 뿐 아니라, 기준시가가 일반적으로 부동산의 시가를 나타내는 평균치라 할지라도 간혹 특수한 경우에는 이 기준시가가 부동산의 시가를 제대로 반영하지 못할 가능성을 배제할 수 없는 것이 사실이므로 이 건과 같은 경우 기준시가에 의한 양도가액에서 취득가액을 공제한 금액은 어떠한 경우에도 실지양도가액보다 커서는 안 될 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것인바, (대법원 판례 87누483, 87.12.22 동지) 이 건은 기준시가로 계산한 양도차익 32,747,126원을 실지양도금액16,168,750원까지만 인정하여(그 차액 16,578,376원은 발생하지 아니한 소득으로 보아서 과세대상에서 제외함) 그 양도차익을 16,168,750원으로 하여 해당 양도소득세를 결정하도록 하는 것이 타당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.