부동산 매매업으로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 OOOOOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 같은시 OO동 OOOOO 소재 대지 29.94평과 건물 14.91평을 87.4.30 취득하여 88.2.25 양도(이하 “㉮거래” 라 한다)하고 또한 청구인은 청구외 OOO과 공동으로 같은시 강남구 OO동 OOOOO 소재 대지 61.65평을 취득하여 동 대지위에 건물 121.96평을 신축하여 87.11.26 청구외 OOO과 공동으로 소유권 보존등기를 한 후 위 대지와 건물을 청구외 OOO에게 88.5.3 양도(이하 “㉯ 거래”라 한다)한데 대하여 처분청은 이건 ㉮거래는 1년이내 단기투기거래라 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 ㉯거래는 청구인이 부동산을 신축판매하는 매매업으로 보아 90.12.16자로 ㉮거래에 대한 90수시분 (88귀속) 양도소득세 10,494,740원 및 동 방위세 2,908,940원 ㉯거래에 대한 90수시분(88귀속)종합소득세 12,208,440원 및 동 방위세 2,491,050원을 결정고지한 바 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 91.5.2 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 소득세법 제23조 제4항과 동법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한다고 하였으며 다만, 예외적으로 동법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 단서에 규정한 (89.8.1 개정전 규정)동조 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이와 같은 예외적인 규정은 청구인의 경우, 전혀 해당되지 않고 있으며 대지 29평, 건물 14평의 지극히 미미한 거래에 대한 처분청의 법 적용은 지나칠 정도로 그 형평을 잃고 있을뿐 만 아니라, 명백하게 위법 부당하고, 부가가치세법시행규칙 제1조(사업의 범위)의 규정에 의하면, 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다)또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다, 고 규정하고 있는 바, 청구인의 경우 전기 부동산을 계속 소유할 목적으로 건축하였으나 부득이한 사정으로 양도하였을 뿐 처음부터 사업목적으로 건축한 것이 아니였고 이를 양도한 후 적법하게 양도소득세 등을 자진신고납부한 바 있으므로 이건 종합소득세 과세처분도 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은, 첫째, 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 경우에는 당해 부동산의 규모에 관계없이 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는 것으로 이 건의 경우 청구인은 서울 동작구 OO동 OOOOO(대지 29.14평, 건물 14.91평)의 부동산을 87.4.30 금 20,000,000원에 취득하여 1년 이내인 88.2.25 금 38,000,000원에 양도한 것이므로 위의 관련법 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 결정함은 합당하고 둘째, 청구인과의 동업자인 청구외 OOO은 청구인 또는 제3자와 공동으로 OOOO 개발공사로부터 계속적 반복적으로 토지를 매입하여 상가를 신축 또는 나 대지 상태로 양도한 업자로서 이건의 부동산 이외에 87년중에 2회 취득(강남구 OO동 OOOOO 대지 182.4평방미터, 동소 OOOOOO 대지 182.3평방미터) 88년중에 1회 취득(강남구 OO동 OOOOO)하고 3회 양도(강남구 OO동 OOOOO 동소 OOOOO, 동소 OOOOOO)하였음이 처분청에서 제시한 등기부등본에 의하여 확인되는 바, 이러한 정황 및 이건 쟁점토지를 청구인과 공동으로 87.8 매입하여 건물을 신축한 후 9개월여만인 88.5 양도한 사실등으로 보아 이 건 쟁점 부동산은 당초 부터 매매를 목적으로 한 거래임이 인정되므로 부동산 매매업으로 하여 결정한 당초 처분은 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점 가, 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고 과세한 당초 처분의 당부와 나, 부동산 매매업으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 쟁점 “가”를 심리한다. 먼저, 자산양도차익을 계산함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 살펴보면, 취득가액 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되 예외적으로 구 소득세법 시행령(89.8.1 개정 전) 제170조 제4항의 규정 및 동법 시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산토록 규정되어 있고, 위 소득세법 시행령 제170조 제4항은 제1호에서 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우, 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서, 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우, 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있고, 위 제2호의 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래는 국세청 훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 87.1.26 개정 제72조 제3항에서 8개호로 구분하고 그중 제5호는 『부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때』로 규정하고 있음을 알수 있다. 이 건의 경우에 있어서 청구인은 청구인의 이건 ㉮거래는 구 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호 및 제2호의 경우에 해당되지 아니하므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 과세한 처분은 위법 부당하다고 주장하고 있으나 처분청이 이 건 처분의 근거로 삼은 재산제세조사사무처리규정은 앞서 본바와 같이 이 건 관련법조인 소득세법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서와 구소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 근거하여 행정관청이 재산제세에 관한 과세자료의 수집처리, 과세, 재산평가 및 조사방법을 합리화함으로써 재산제세에 관한 과세의 공평을 기하는데 목적이 있는 것으로써 처분청이 쟁점재산의 양도는 동 규정 제72조 제3항 제5호에 해당되어 이를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 청구인의 양도소득금액을 산정하고 과세한 이건 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다. 쟁점 “나”를 심리한다. 이 건의 경우에 있어서 청구인은 부가가치세법 시행규칙 제1조(사업의 범위)의 규정에 의하면 부동산 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다)또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다, 고 규정하고 있는 바 청구인의 경우 전시 부동산을 계속 소유할 목적으로 건축하였으나, 부득이한 사정으로 양도하였을 뿐 처음부터 사업목적으로 건축한 것이 아니였고 이를 양도한 후 적법하게 양도소득세 등을 자진신고납부한 바 있으므로 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나 이를 살피건대, 첫째, 소득세법 기본통칙 2-4-8...20(부동산매매업등의 업종구분)제1항 제2호에서 자기의 토지위에 상가등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 부동산매매업의 하나로 보고 있고 둘째, 부동산매매업이란 청구인 주장과 같이 부가가치세법 시행규칙 제1조에 규정된 거래 회수에 해당하는 경우 뿐만 아니라 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있고, 그 규모, 회수, 태양 등에 비추에 사업활동으로 볼수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고 부동산매매업자로 등록된 여부나 매매의 등기 등은 이를 판단함에 있어 하나의 참고자료에 지나지 않는다고 할 것(국심 88서 566외 다수 대법원 86누 138, 87.4.14 동지)이므로 청구인이 이 건 건물을 신축판매하였고(82·83년도에도 신축판매하였음) 88년도에도 ㉯이외에 강남구 OO동 OOOOO 소재 대지 377.4평방미터를 청구외 OOO과 공동취득하여 양도한 사실이 확인되고 있으므로 청구인의 이건 ㉯거래를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.