허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다는 사실만으로 실지거래가액에 의거 양도차익을 결정고지한 과세처분의 당부(경정)

[참조결정] 국심1988부1212 / 국심1991서0231 / 국심1989서0017

[주 문]

1. 강남세무서장이 90.10.17 청구인에게 결정고지한 90년 10월 수시분(90년 귀속분)양도소득세 434,423,920원 및 동 방위세 86,884,780원의 부과처분은 OO특별시 강남구 OO동 OOO 소재 대지 518.7평방미터중 155.61/518.7지분과 건물 1098.44평방미터중 388/1,098.44지분의 취득 및 양도가액을 기 준시가로 하여 양도차익을 계산하고 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 OO특별시 강남구 OOO동 OOOOO OOO OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 OO특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 518.7평방미터(청구인 지분 155.61/518.7)를 77.7.22 및 81.11.5 취득하여 동 지상에 건물 1,098.44평방미터(청구인 지분 388/1,098.44, 이상의 토지와 건물을 “쟁점부동산”이라한다)를 81.12.28 신축하여 임대사업에 사용하여 오다가 90.3.24 청구외 주식회사 OO상사에 양도하고 90.4월 그 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였는데, 처분청에서는 청구인이 쟁점부동산의 실지양도가액이 4,900,000,000원인데 3,900,000,000원으로 토지등거래계약신고를 하였고 또한 동 신고금액대로 검인계약서를 작성한 것은 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 규정하는 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다고 보아 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액(취득가액은 환산가액적용)으로 하여 90.10.16 청구인에게 양도소득세 434,423,920원 및 동 방위세 86,884,780원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.12.3 심사청구를 거쳐 91.3.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산중 토지를 77.7.22 및 81.11.5 취득하여 공유지분상태로 보유하다가 동 지상에 81.12.28 건물을 신축하여 82.3.12 부터 90.3.24까지 8년간 임대사업을 영위한 후 90.3.24 청구외 주식회사 OO상사에 양도한 것이므로 투기성이 전혀 없으며 다만, 토지등 거래계약신고시 쟁점부동산의 양도가액을 낮게 신고한 것은 신고용인을 받기 위해 그 범위내의 금액으로 신고한 것일 뿐 고의로 허위계약서 작성이나 동 법령을 위반한 것이 아닌데, 처분청이 단순히 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 규정하는 허위계약서 및 관계법령을 위반한 경우에 해당되는 것으로 보아 실지거래가액을 적용하여 과세처분한 것은 부당하다는 주장이다.

(2) 양도소득세는 부동산소유권자별로 과세하므로 소유권자(지분권자)별 토지양도면적을 보면 청구인은 155.61평방미터에 불과하여 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 의하여 국세청장이 고시한 면적인 330평방미터[주거(상업)지역의 경우]에 미달되는바, 전시소득세법시행령의 적용대상이 아닌데 동 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 과세처분한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 처분청의 당초 조사내용에 의하면 쟁점부동산의 실지양도가액이 4,900,000,000원인데, 청구인은 검인계약서상 매매금액을 3,900,000,000원으로 하여 작성하고 90.3.7 관할 강남구청장에게 토지 등 거래계약신고를 허위로함에 따라 국토이용관리법 제21조의 7 제1항의 규정을 위반하였고, 이는 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 규정하는 허위계약서의 작성 및 관계법령에 위반한 경우에 해당하므로 확인된 실지거래가액인 4,900,000,000원을 양도가액으로 하고 취득가액은 환산한 가액으로 하여 청구인의 지분에 해당하는 양도소득세를 결정한 당초 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이건 심판청구의 다툼은 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다는 사실만으로 실지거래가액에 의거 양도차익을 결정고지한 과세처분의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 이건 과세처분의 경위 및 청구주장의 내용을 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 90.3.24 청구외 주식회사 OO상사에 양도하고 실제양도가액(4,900,000,000원)이 아닌 금액(3,900,000,000원)으로 토지등 거래계약신고를 한 사실이 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 해당된다고 보아 양도차익계산시 실지거래가액을 적용하여 양도소득세등을 결정고지하였고, 청구인은 비록 실제양도가액과는 다르게 토지거래계약신고를 하였지만 이는 신고 용인을 받기 위해 부득이 실제거래가액보다 낮게 한 것 뿐이고 쟁점부동산은 토지를 취득하여 보유하다가 동 토지 위에 건물을 신축하여 8년간 임대사업에 사용한 후 양도한 것이므로 투기성이 있다고는 할 수 없는데도 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 단서규정을 적용하지 아니하고 동호 본문을 적용하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세등을 부과한 처분은 부당하다는 주장이다. 먼저 관련 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항의 규정에 의하면 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것이지만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정한 동법시행령 제170조 제4항 제2호에 보면 『다음 각목의1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』라고 규정하면서 동호 (마)목에는 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』를 들고 있고, 토지등의 거래계약신고에 관하여 규정한 국토이용관리법 제21조의7 제1항의 규정에서는 토지등 거래계약신고 구역안에 있는 토지에 대하여 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액등을 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하도록 규정되어 있으며, 또한 신고한 계약 예정금액을 변경한 경우에도 역시 신고하도록 규정되어 있음을 알수 있다. 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 살펴보면, 본문에서는 일정한 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다는 규정을 하고 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다는 규정을 하고 있어, 동 규정에 의하면 동호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 한 것은 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나 투기성여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산할 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위, 이용실태등에 비추어 부득이 한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점등으로 보아 투기성이 없는데도 단순히 단기양도등의 거래유형에 속한다는 이유로 무조건 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 단기양도등의 거래유형에 해당될 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 현저히 부당한 과세처분이라 할 것이다. 이때 투기성이 없었다는 것을 취득 및 양도경위와 이용실태등에 의하여 청구인이 입증하여야 할 것인바, 이 건의 경우 청구인들은 쟁점부동산중 토지는 77.7.22 및 81.11.5 취득하였음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있고, 동토지상에 81.12.28 건물을 신축하여 82.3.12부터 90.3.24 양도시까지 8년간 쟁점부동산에서 임대사업을 영위하면서 종합소득세를 비롯한 제세금을 성실히 납부하여 왔음이 관련 공부 및 사업자등록증등에 의하여 확인되고 있으며, 이 건 양도는 청구인을 포함한 공유자들간의 재산권 분쟁으로 부득이 이를 처분하게 된 것이며, 이 건 청구인들이 국토이용관리법 소정의 절차에 의거 실지거래가액으로 관계기관에 신고하고자 하여도 동 법에 적합한 기준가액을 초과하여 신고할 경우 이를 받아주지 않으므로 부득이 가액을 낮추어 검인계약서를 작성·신고하게되는 사실이 현재의 부동산거래신고제의 실상으로 보아 그 점이 인정되고 있는 바, 이와 같은 사실들을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산을 장기간보유 및 임대사업에 공한 후 부득이 양도한 것으로 지극히 정상적인 경제행위로서 투기성이 있다고 판단되지 아니한다(국심 91서231, 91.5.28, 88부1212, 89.2.9, 89서17, 89.3.27 동지). 그렇다면, 전시한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 단서의 규정에 의하여 실지거래가액 적용대상에서 제외하는 것이 타당함에도 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 현저히 부당한 처분이라 할 것이므로, 실지거래가액 적용을 배재하고 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.