쟁점토지의 양도에 대해 이를 투기거래로 보고 실지거래가액에 의거 양도차익을 계산할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경남 하동군 고전면 OO리 OOO에 주소를 둔 사람으로서, 청구인이 같은군 양보면 OO리 OOO 임야 74,836평방미터(이하 “쟁점갑토지”라 한다)를 88.7.18 취득하여 이를 10필지로 분할하여 88.8.27 에서 88.8.30 사이 양도하였고, 역시 같은군 진교면 OO리 OOOO 외 2필지 임야 139,736평방미터(이하 “쟁점을토지”라 하고, 쟁점갑·을 토지를 합하여 쟁점토지“라 한다)를 88.5.3 에서 88.8.17 사이 취득하여 이를 89.9.21 양도한 데 대하여, 처분청은 쟁점갑토지에 대해 청구인이 이를 1년미만 단기 양도함으로써 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (다)목의 규정에 의할때 투기거래에 해당된다하여 확인된 실지거래가액(취득가액 28,486,950원, 양도가액 115,000,000원)에 의하고, 쟁점을토지에 대해서는 청구인이 주민등록의 허위이전등 부당한 방법에 의하여 이를 거래함으로써 역시 위 규정 (마)목에 의할때 투기거래에 해당된다하여 확인된 실지거래가액(취득가액 11,412,900원, 양도가액 42,OOO,000원)에 의거 90.8.1 이 건 양도소득세 75,040,370원 및 동 방위세 15,008,060원(88 귀속분 양도소득세 51,843,090원 및 동 방위세 10,368,610원, 89 귀속분 양도소득세 23,197,280원 및 동 방위세 4,639,450원)을 결정고지 하자, 청구인은 이에 불복하여 91.3.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 취득하여 과수원으로 개간코자 하였으나 취득하고 보니 이에 부적합하여 양도하였기 때문에 투기거래로 봄은 부당하고, 투기거래로 보고 실지거래가액에 의거 이 건 과세한다 하더라도 쟁점갑토지의 실지양도가액은 처분청이 본 115,000,000원이 아니고 38,500,000원이며, 쟁점을토지 역시 처분청이 본 42,OOO,000원이 아니고 16,900,000원인 사실이 양수자의 확인서에 의거 확인되고 있으므로 이에 의거 이 건 과세되어야 함을 주장한다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점갑토지를 취득하여 이를 10필지로 분할후 1년미만 단기 양도하였고, 쟁점을토지 역시 실제로는 강원도 철원군 갈말면 OO리 OOOOO에 거주하면서도 청구인 단독 주민등록을 경남 하동군 금남면 OO리 OOOOOO에 허위이전하여 이를 취득한 사실이 확인되는등 소득세법 제170조 제4항 제2호 (다) (마)목의 규정에 의할때 투기거래에 해당된다 할 것이어서 처분청이 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세한 것은 정당한 것으로 보이고, 다만, 예비적 청구에서 쟁점갑·을토지 공히 취득가액에 대해서는 다툼이 없으나 양도가액에 대해서만 사실과 다르다하여 이를 다투고 있으므로 이에 대하여 본다. 먼저, 쟁점갑토지에 대하여 보면, 청구인은 이를 청구외 OOO 외 3인에게 양도하였다고 주장하면서 그에 대한 증빙으로 매매계약서등을 제시하고 있어 이를 확인해 보기 위해 매매계약서상의 양수자인 위 OOO의 주소지인 부산직할시 동래구 OO동 OOO에 임하여 조사해 보았으나 주소불명으로 더 이상 확인할 길이 없는 반면, 청구인이 이를 10필지로 분할하여 O OO 임야 9,917평방미터는 88.8.27 청구외 OOO, OOO에게, O OOO O 임야 9,917평방미터는 88.8.27 청구외 OOO에게, O OOOO 임야 6,611평방미터, O OOOO 임야 6,612평방미터 및 O OOOOO 임야 5,454평방미터는 각각 88.8.30, 88.8.29, 88.8.31 청구외 OOO에게, O OOOO 임야 6,612평방미터는 88.8.30 청구외 OOO에게, O OOOO 임야 6,612평방미터는 88.8.27 청구외 OOO, OOO에게, O OOOO 임야 9,917평방미터는 88.8.29 청구외 OOO에게 각각 양도(O OOOO 임야 6,612평방미터 및 O OOOO 임야 6,612평방미터는 처분에서 제외되었음)하였던 것으로 등기부등본 및 위 양수자들의 확인서에 의거 확인되고 있어 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 보이는 바, 따라서 위 양수자들의 각 필지별 양수가액을 모두 합하면 처분청이 본 양도가액 115,000,000원이 되며, 다음으로, 쟁점을토지에 대하여 보면, 청구인은 이를 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO에게 각 4분의1씩 평당 400원에 양도하였다고 주장하면서 그에 대한 증빙으로 매매계약서등을 제시하고 있으나, 처분청의 당초조사시 매입자중의 한사람인 청구외 OOO이 평당 1,000원에 매입하였던 것으로 확인서에 의거 확인하고 있어 이를 전 면적으로 환산하면 42,OOO,000원이 되어, 처분청이 위 가액을 양도가액으로 보고 이 건 과세한 것은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건의 다툼은, 쟁점토지의 양도에 대해 이를 투기거래로 보고 실지거래가액에 의거 양도차익을 계산할 수 있는지의 여부와 투기거래로 보고 실지거래가액에 의거 이 건 과세한다 하더라도 양도가액에 있어 처분청이 확인한 가액(쟁점갑토지 115,000,000원, 쟁점을토지 42,OOO,000원)과 청구인이 주장하는 가액(쟁점갑토지 38,500,000원, 쟁점을토지 16,900,000원)중 어느것이 정당한지를 가리는 데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저, 쟁점토지의 양도가 투기거래에 해당되는지에 대하여 살펴본다. 소득세법 제23조 제4항의 규정에 의하면, 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의하는 것이지만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있고, 실지거래가액에 의하여 결정되는 경우를 규정한 동법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 동호 (다)목에는 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”(89.8.1 위 시행령이 개정되기 전에는 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 해당되고, 쟁점갑토지는 88.7.18 취득하여 이를 88.8.27-8.30 양도하였기 때문에 위 사무처리규정의 적용대상임)를, 동호(마)목에는 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 들고 있고, 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 의한 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산의 범위에 대하여는 국세청 고시 제89-88호(89.8.1)에 의거 임야 및 초지의 거래 경우 10,000평방미터 이상이면 그 적용대상임을 알 수 있으며, 토지등 거래계약에 관하여 규정한 국토이용관리법 제21조의2 제1항, 제21조의4 제1항 제2호 (다)목, 제21조의7 제1항 및 제21조의8 제1항에서 건설부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행할 우려가 있고 지가가 급격히 상승할 우려가 있는 지역을 5년내의 가간을 정하여 규제구역 또는 신고구역으로 지정할 수 있으며, 규제구역 또는 신고구역으로 지정되면 도시계획구역밖의 임야의 경우 각각 2,000평방미터, 10,000평방미터 이상을 거래할 때는 실수요자인지와 국토이용계획등에 합당한지를 가려 선별적 허가 또는 허용하도록 규정되어 있다. 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 살펴보면, 본문에서는 일정한 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다는 규정으로 되어 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외 할 수 있다는 규정으로 되어 있어, 동 규정에 의하면 동호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 한 것은 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나 투기성 여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산할 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위, 이용실태 등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 투기성이 없는데도 단순히 단기양도등의 거래유형에 속한다는 이유로 무조건 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 단기양도등의 거래유형에 해당될 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 현저히 부당한 과세처분이라 할 것으로서, 이 때 투기성이 없었다는 것에 대하여 청구인이 취득 및 양도경위와 이용실태등에 비추어 입증하여야 할 것인 바, 이 건의 경우 청구인은 신고구역내의 쟁점갑토지(87.12.31 지정고시되었음)를 88.7.18 취득후 이를 10필지로 분할하여 88.8.27 에서 88.8.30 사이 양도함으로써 1년 미만 단기 양도한 점, 쟁점을토지 역시 신고구역내의 토지로서(87.12.31 지정고시되었음) 88.5.3 에서 88.8.17 사이 취득하여 이를 89.9.21 양도하면서 그의 주민등록을 강원도 철원군 갈말면 OO리 OOOOO 에서 단독으로 경남 하동군 금남면 OO리 OOOOOO 로 허위이전하여 실수요자 및 현지주민으로 위장한 점, 청구주장에서와 같이 쟁점토지의 당초 취득목적이 과수원개발에 있었다고 하면서도 이를 개발한 흔적은 전혀없고 단지 취득한 상태에서 양도한 점 등이 확인되고 있어, 설령 청구인이 거래신고대상인 쟁점토지를 거래하면서 위 국토이용관리법의 관계규정에 의거 거래가 허용되었다 하더라도 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (다)(마)목의 거래유형에 해당되는 바, 따라서 쟁점토지의 양도에 대해 이를 투기거래로 보고 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세한 것은 타당하다 하겠다. 다음으로, 쟁점토지의 양도가액에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인이 쟁점갑토지를 취득하여 10필지로 분할후 이를 각 필지별로 양도하였고 각 필지별 양도가액을 모두 합하면 115,000,000원이 되며, 쟁점을토지 역시 평당 1,000원에 양도함으로써 이를 전 면적으로 환산하면 양도가액은 42,OOO,000원이 된다하여 이를 근거로 이 건 과세한 반면, 청구인은 쟁점갑토지를 청구외 OOO 외 3인에게 38,500,000원에 양도하였으나 위의 사람들이 이를 미등기전매하였고 또 다시 미등기전매되는 과정에 10필지로 분할되긴 하였으나 등기부상 양수자에게 그 소유권만 이전하여 주었을 뿐 실제 등기부상 양수자에게 이를 직접 양도한 것은 아니므로 위 OOO 외 3인에게 양도한 38,500,000원을 양도가액으로 하여 이 건 과세할 것을 주장하면서 위 OOO 외 3인과 계약한 매매계약서 및 청구인과 실제 계약한 바 없다는 청구외 OOO등의 사실확인서(처분청에 당초 써준 사실확인서의 번복확인서에 해당됨)등을 그 입증자료로서 제시하고 있고, 쟁점을토지 역시 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO에게 평당 400원에 양도하였기 때문에 이를 전 면적으로 환산하면 16,900,000원이 되므로 이를 양도가액으로 하여 이 건 과세할 것을 주장하면서 이에 대한 입증자료로서 매매계약서 및 위 사람들의 사실확인서(청구외 OOO은 당초 처분청에 써준 사실확인서의 번복확인서에 해당됨)등을 제시하고 있다. 살피건대, 청구인이 쟁점갑토지를 청구외 OOO 외 3인에게 양도하였다고는 하나 금융자료등에 의거 그 양도가액이 확인되는 것도 아니고 그렇다고 위 OOO 외 3인이 양수사실을 확인한 바도 없는 점, 청구외 OOO등이 당초 처분청에 확인한 확인서에서는 청구인으로부터 이를 취득하였다고 하였다가 이를 번복하는 확인서를 청구인에게 또 다시 써준바 있어 이를 채증하기에는 신빙성이 없는 점, 쟁점을토지 역시 청구인은 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO에게 평당 400원에 양도하였다고는 하나 당초 위 양수자중 한사람인 OOO이 이를 평당 1,000원에 양수하였다고 확인하였고, 설령 이를 번복하는 확인서를 청구인에게 써주었다고는 하나 이를 입증할 객관적 증빙제시 또한 없어 이를 체증하기에는 역시 신빙성이 없어 보이는 바, 따라서 처분청이 쟁점갑토지의 양도가액을 115,000,000원, 쟁점을토지의 양도가액을 42,OOO,000원으로 하여 이 건 과세한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.