쟁점부동산의 거래에 대하여 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부(경정)

[참조결정] 국심1990중2336

[주 문]

1. 송파세무서장이 90.10.5 자로 청구인에게 결정고지한 87년 도 귀속 양도소득세 10,205,320원 및 동 방위세 2,041,060원 중 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 165 평방미터의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하여 양 도차익을 계산하고 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 송파구 OOO동 OOO OOOOO OOOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 별지목록과 같이 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 각 각 취득하고 양도한 사실에 대하여 처분청이 이 건 부동산의 거래를 투기거래로 인정하고 확인한 실지거래가액에 의하여 87년도귀속 양도소득세 10,205,320원 및 동 방위세 2,041,060원, 88년도 귀속 양도소득세 5,789,280원 및 동 방위세 1,157,850원, 89년도 귀속 양도소득세 32,816,970원 및 동 방위세 6,563,390원, 90년도 귀속 양도소득세 31,315,650원 및 동 방위세 6,263,130원을 90.10.5 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 91.11.30 심사청구를 거쳐 91.3.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 이 건 쟁점부동산의 거래를 투기거래로 인정하고 당해부동산의 등기부등본에 기재된 각 부동산의 매도인 및 매수인으로부터 조사확인한 가액을 실지거래가액으로 결정하여 과세하였으나 청구인이 쟁점부동산을 취득 및 양도하게 된 경위는 87.3.25 농업이민허가를 받았으나 청구인의 처 및 주위친지들의 반대로 출국하지 못하였고 87.10.14 전남 여천시 O동 O로 이사하여 농경지개간 및 농업에 종사하기 위하여 88년중 농경지개간허가신청을 하고 농경지를 취득하였으며 일부토지는 채권확보를 위하여 취득하였음에도 불구하고 이를 투기거래로 본 처분은 부당하며, 쟁점부동산중 전남 여수시 OO동 O OOOOO 및 같은곳 OOOOO 소재 임야 3,503평방미터는 소득세법시행령 제170조 각항의 규정에 해당하지 아니함에도 불구하고 취득 및 양도가액을 모두 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산한 처분은 부당하므로 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항, 동법 제45조 제1항 제1호와 동법시행령 제170조 제4항 제2호(89.8.1 개정전) 규정의 위임을 받아 국세청장이 제정하여 시행하고 있는 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호 및 제8호와 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(89.8.1 개정후) 마목의 규정에 의거 쟁점부동산중 일부는 『부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때』에 해당하고, 다른 일부는 『처분청이 양도소득세 공정과세위원회의 심의를 거쳐 청구인의 그 부동산거래행위를 투기거래로 인정한 때』에 해당하며, 나머지 일부는 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』에 해당하여 처분청이 확인한 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 것이므로 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 거래에 대하여 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 이 건 과세처분의 경위 및 청구주장을 보면, 청구인은 쟁점부동산 13필지42,490평방미터를 85.11.13 부터 88.7.29 까지 청구외 OOO등으로부터 취득하여 87.2.24 부터 90.4.17 까지 청구외 OOO등에게 양도한 사실에 대하여 처분청에서는 쟁점부동산의 매도인 및 매수인으로부터 각 각 조사확인한 가액을 실지거래가액으로 결정하여 과세하였고, 청구인은 이에 대하여 청구인의 이 건 부동산을 취득·양도하게된 경위는 87.3.25 『아르헨티나』로 농업이민허가를 받았으나 청구인의 처 및 친지들의 반대로 출국하지 못한 사실이 있고, 88년중 농경지개간허가신청을 하였고 일부토지는 채권확보를 위하여 취득하였음에도 불구하고 이를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 처분은 부당하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다. 먼저 관련규정을 보면, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(89.8.1 개정전)에 『국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』에는 실지거래가액을 적용할 수 있는 것으로 규정되어 있고, 동 규정의 위임에 의하여 재산제세조사 사무처리규정 제72조 제2항 제3호에는 『국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우(소득세법시행령 제170조 제4항 제2호)』에는 실지거래가액에 의할 수 있다고 규정하고, 동조 제3항에는 『제2항 제3호의 규정에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다』고 규정하면서 그 제5호에 보면 『부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때』라고 규정되어 있고, 그 제8호를 보면 『위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 같은법시행규칙 제82조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때』가 규정되어 있다. 별지부동산중 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제2항 제3호와 동 규정 제72조 제3항 제5호 및 제8호의 규정을 과세근거로 하고 있는 89.8.1이전 양도한 11필지의 부동산에 대하여 살피건대, 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 165평방미터를 제외한 나머지 10필지의 부동산에 대하여 이 건 부동산은 1년이내 단기양도에 해당된다는 점에는 다툼이 없다. 따라서 89.8.1 개정전 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에 의하여 국세청장이 투기억제를 위하여 지정한 거래에 해당하는 경우에는 그 투기성여부를 따로 심리할 필요없이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는 것이 그동안의 국세심판결정례(90중2336, 91.1.14 외 다수동지) 및 대법원 판례(89누7733, 90.3.27외 다수 동지)의 입장이므로 이 건 부동산 10필지에 대한 청구주장은 이유없다고 판단된다. 다만, 쟁점부동산중 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 165평방미터를 실지거래가액으로 과세한 처분청의 당초처분이 타당한 것인지 살펴보면, 처분청은 이 건 대지의 과세근거로서 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제2항 제3호와 동 규정 제72조 제3항 제5호 및 제8호의 규정을 들고 있으나, 이 건 대지는 85.11.12 취득하여 87.7.20 양도한 사실이 등기부등본 및 처분청의 과세자료에 의하여 확인되는 바, 이 건 취득하여 1년이내 양도한 자산이 아니라는데는 다툼이 있을 수 없다. 따라서 처분청이 이 건 대지의 처분근거로 삼은 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정은 거래자가 투기거래자인가의 여부를 식별하기 위한 기준을 명시하지 아니하고 과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 양도가액을 기준시가에 의할 것인가 실지거래가액에 의할 것인가를 결정함에 있어서 과세관청의 자의적인 재량을 허용하고 반면, 납세의무자로서는 양도소득세의 부과처분전에 자기에게 부과될 과세액을 전혀 예측할 수 없게 한 규정으로서, 과세관청의 자의적인 재량을 배제하여 국민의 재산권이 부당하게 침해되는 것을 방지하고 국민의 경제생활에 법적안정성과 예측가능성을 부여함을 목적으로 하는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정이라고 대법원이 누차 걸쳐 판결〔대법원 89누8149(90.5.8), 90누1519(90.7.10), 90누3768(90.7.27), 90누3652(90.7.27), 90누3478(90.7.27), 90누2543(90.8.10), 90누4426(90.8.10), 90누3638(90.8.14), 90누3164(90.8.14)〕하고 있는 점을 감안할 때 이 건 대지는 기준시가로 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 이유가 있다고 판단된다. 다음으로 별지부동산중 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목을 과세근거로 하고 있는 전남 여수시 OO동 O OOOOO 및 같은곳 O OOOOO 소재 임야 3,503평방미터의 양도가 투기거래에 해당되는지에 대하여 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항의 규정에 의하면, 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의하는 것이지만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있고, 실지거래가액에 의하여 결정되는 경우를 규정한 동법시행령 제170조 제4항 제2호에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 동호 마목에는 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 들고 있고, 위 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에 의한 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산의 범위에 대하여는 국세청 고시 제89-88호(89.8.1)에 의거 도시계획구역안의 토지 거래의 경우 1,000평방미터 이상이면 그 적용대상임을 알 수 있으며, 토지등 거래계약에 관하여 규정한 국토이용관리법 제21조의7 제1항에서는 토지등 거래계약신고구역안에 있는 토지에 대하여 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류·면적·용도·계약예정금액등을 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하도록 규정되어 있음을 알 수 있다. 위 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정 본문에서는 일정한 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다는 규정으로 되어 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다는 규정으로 되어 있어 동 규정에 의하면 동호 각목에 해당되는 거래의 경우에는 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액적용대상에서 제외할 수 있도록 한 것은 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나 투기성 여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는점, 실지거래가액으로 계산할 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 통상 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위, 이용실태 등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 투기성이 없는데도 단순히 단기양도등의 거래유형에 속한다는 이유로 무조건 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 단기양도등의 거래유형에 해당될 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 현저히 부당한 과세처분이라 할 것으로서, 이 때 투기성이 없었다는 것에 대하여 청구인이 취득 및 양도경위와 이용실태 등에 비추어 입증하여야 할 것인 바, 청구주장에 의하면, 87.3.25 아르헨티나로 농업이민허가를 받은 사실이 있고 88년중 농경지 개간허가신청서를 전남 여수시장에게 제출한 사실이 있으며 일부토지에 있어서는 채권확보목적으로 취득하였으므로 투기성이 없다고 주장하는 바, 살피건대, 이 건 부동산의 거래는 88.7.29 취득하여 89.10.18 및 90.4.17 각 각 양도하였으나 위 농업이민허가서에 의하면 87년도에 한하여 유효한 것으로 기재되어 있고, 청구인의 처 및 주위친지들의 반대로 같은년도중 출국을 포기한 사실이 있음을 이 건 심판청구서에 기재하고 있는 점, 88년중 농경지개간허가신청서를 제출만 하였을 뿐 그 후 진척된 사항이 전혀 없는 점, 채권확보목적으로 취득하였다고 주장하면서 채권채무를 입증할 수 있는 객관적인 증빙제시가 없고, 이 건 부동산을 취득한 상태에서 2년내에 비교적 단기보유하고 양도한 점 등이 확인되고 있어 실수요목적으로 취득한 것이라고 인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 이 건 토지의 거래가 위 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 거래유형에 해당된다고 보아 실지거래가액을 적용하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 별 지 부 동 산 목 록 부동산 소재지 면 적 취득일 양도일 서울 성동구 OO동 OOOOOOO 165㎡ 85.11.12 87.7.20 경기도 용인군 외사면 OO리 O OOOO 전남 여천군 소라면 OO리 OOOOOO OOOOOO 전남 여천군 소라면 OO리 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 전남 여천시 OO동 OOO 전남 여천시 OO동 O OOOO 전남 여천시 OO동 O OOO 전남 여수시 OO동 O OOOOO 7,636㎡ 3,670㎡ 1,362㎡ 883㎡ 453㎡ 436㎡ 175㎡ 1,653㎡ 2,181㎡ 1,373㎡ 86.10.21 87.4.29 87.4.29 87.5.4 87.5.4 87.5.4 88.2.8 88.2.15 88.4.4 88.7.29 87.2.24 87.8.20 87.8.20 87.10.5 87.10.5 87.10.5 88.9.19 88.8.31 88.8.19 89.5.8 O OOOOO O OOOOO 2,246㎡ 1,257㎡ 88.7.29 88.7.29 89.10.18 90.4.17