쟁점 임야의 양도소득 금액을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하고, 60%의 세율을 적용하여 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문]

1. 관악세무서장이 90.8.16청구인에게 부과한 90년도 귀속 분 양도소득세 385,356,210원 및 동 방위세 76,871,240원은 양 도소득 과세표준에 소득세법 제70조 제3항 제1호의 세율을 적용하여 계산한 세액으로 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 처분청은 OO이씨 OOO파 종중 대표인 청구인이 충북 OO군 OO읍 OO리 OOOO 임야 1,199,405평방미터, 같은 곳 OOOOO 임야 1,388평방미터, 같은곳 OOOO 임야 217,488평방미터, 같은곳 OOO 임야 345,124평방미터 합계 1,763,405평방미터(이하 “쟁점임야”라함)를 89.12.30(등기접수일), 청구외 OOO로부터 취득하여 90.3.26(등기접수일) 주식회사 OO진흥에 양도한 것으로 보아 취득후 1년이내에 양도한 경우에 해당한다는 이유로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (다)목의 규정에 의거 양도 및 취득가액을 실지거래가액 (실지 양도가액 900,000,000원, 실지취득가액 252,000,000원)으로 하고, 보유기간이 2년미만이라는 이유로 60%의 세율을 적용하여 90.8.16 청구인에게 90년도 귀속분 양도득세 385,356,210원 및 동 방위세 76,871,240원을 부과한바, 청구인은 이에 불복하여 90.10.17 심사청구를 거쳐 91.2.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청이 종중의 쟁점임야 취득가액을 250,000,000원으로 결정한 유일한 과세자료인 86.12.20자 부동산 매매예약서를 보면, 종중은 쟁점임야를 252,000,000원에 매수하기로 예약하면서 그 예약의 증거금 220,000,000원을 청구외 OOO에게 지급하였고 OOO가 87.2.20까지 위 증거금 220,000,000원과 미리 합의된 손해금 32,000,000원 합계 252,000,000원을 종중에 지급하지 아니할 때에는 그 다음날인 87.2.21에 당사자간에 매매가 완결된 것으로 보고 위 증거금과 손해금과의 합계금 252,000,000원은 위 매매대금으로 충당된 것으로 한다는 것이 그 내용이며, 위 예약서 내용에 따라 종중은 86.12.23 가등기를 거쳐 89.12.30 소유권 이전등기를 경료하였던 것이므로 쟁점임야의 취득시기는 매매대금으로 충당된 87.2.21이라 할 것이므로, 처분청이 쟁점임야의 취득시기를 등기접수일인 89.12.30로 보아 취득후 1년내인 90.3.26 양도한 경우에 해당한다는 이유로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하고 60%의 세율을 적용하여 과세한 처분은 부당하니 2년이상 보유한 것으로 기준시가에 의거 과세하여 줄 것을 주장하고 있다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제27조와 동법 시행령 제53조에서 취득시기는 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금 지급 약정일이고, 잔금지급 약정일이 확인되지 않거나 매매계약서에 잔금 지급 약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 한다고 규정되어 있다. 이 건의 경우 청구인은 대금을 청산한 날이 87.2.21이 분명하다고 주장하나, 청구인이 제시한 86.12.20자 부동산 매매 예약서는 87.2.21 단순히 가등기를 위한 예약으로서, 그 내용을 보면 해약의 의사가 있으면 87.2.20까지 당초 지급한 매수증거금 220,000,000원과 당사자간에 미리 합의된 손해금 상당액 32,000,000원을 지급하고 그 지급이 없으면 자동적으로 본 매매가 완료되므로 다음일인 87.2.21에 본등기를 이행할 수 있도록 약정되어 있는바 이는 87.2.21 당일에 매매예약금 252,000,000원을 실지로 지급하였다는 구체적이고 객관적인 증빙이 되지 아니하므로 청구주장은 받아들일수 없다. 따라서 처분청이 쟁점임야의 취득시기를 등기 접수일인 89.12.30로 보아 1년내인 90.3.26 양도하였다 하여 실지거래가액에 의해 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 쟁점 임야의 양도소득 금액을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하고, 60%의 세율을 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 쟁점임야 양도 당시(90.3.26) 시행된 관련 법규정을 보면, 자산의 양도 또는 취득의 시기에 관하여 종전에는 소득세법 시행령 제53조에서 『당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등에 기재된 소유권이전 등기 원인일, 다만, 등기원인 일로부터 등기 접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일로 한다』 고 규정하였으나, 88.12.31 소득세법 시행령 제53조를 개정하여 『자산의 양도 또는 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일, 다만, 잔금지급 약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일로 부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일로 한다』 고 규정하면서 동법 시행령 부칙 제3조 제4항에서 『제53조의 개정규정은 이영시행 (89.1.1)후 최초로 양도계약을 체결하는 분(이영 시행전에 양도계약을 체결하여 이영 시행후에 소유권 이전에 관한 등기를 하는 것을 포함한다)부터 적용한다. 이 경우 이영 시행전에 취득하여 이영 시행후에 양도하는 분에 대한 취득시기는 종전의 규정에 의한다』 고 규정하여 89.1.1 이전에 취득하여 89.1.1 이후에 양도하는 자산에 대한 취득시기는 종전의 규정을 적용하도록 하고 있음을 알 수 있고, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에서 양도소득 금액의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득 당시의 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 동법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용 대상에서 제외할 수 있다(89.8.1 개정)”라고 규정하면서 그 (다)목에 『부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우』, (마)목에 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계 법령에 위반한 경우』 라고 규정하여 양도소득금액의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 부동산을 취득후 1년이내에 단기 양도하는 경우 또는 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성등 부정한 방법에 의하는 경우에는 투기성이 있는 것으로 인정되어 실지 거래가액에 의할 수 있음을 알 수 있으며, 소득세법 제70조 제3항 제3호에서 그 보유기간이 2년 미만인 것은 양도소득 과세표준의 100분의 60을 양도소득 산출세액으로 하도록 규정하고 있다. 한편 이 건 처분내용과 청구주장을 보면, 처분청은 청구인의 쟁점임야 취득시기를 소유권이전 등기 접수일인 89.12.30로 보고 양도시기 또한 소유권이전 등기 접수일인 90.3.26로 보아 청구인이 쟁점임야를 취득후 1년이내에 양도하였다는 이유로 전시한 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (다)목의 규정에 해당하는 투기거래로 보아 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득 금액을 계산하고 보유기간이 2년 미만이라는 이유로 60%의 세율을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과처분 하였고, 이에 대하여 청구인은 쟁점임야에 대한 매매예약 증거금과 손해금 252,000,000원을 매매대금으로 충당하기로 하고 쟁점임야를 취득하였으므로 쟁점임야의 취득시기는 매매예약 증거금과 손해금 합계금액 252,000,000원이 매매대금으로 충당된 87.2.21이고 양도시기는 90.3.26인바, 취득후 1년이내에 단기 양도한 경우에 해당하지 아니할 뿐 아니라 2년미만 보유의 경우에도 해당하지 아니하므로 처분청이 실지거래가액에 의해 양도소득 금액을 계산하고 60%의 세율을 적용하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 청구인이 쟁점임야을 양도한 시기가 90.3.26인데 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 다만 그 취득시기에 대하여만 다투고 있는데, 처분청이 쟁점임야의 실지취득가액을 252,000,000원으로 결정하면서 그 근거자료로 채택한 청구외 OOO와 청구인간에 체결된 86.12.20자 부동산 매매계약서와 등기부에 의하면, 청구인이 86.12.20 쟁점임야를 그 소유자인 청구외 OOO로 부터 매수하기로 하는 내용의 부동산 매매예약을 하면서 동일자로 매매예약의 증거금으로 220,000,000원을 청구외 OOO에게 지급한 사실, 청구외 OOO가 86.12.20 청구인으로 부터 지급받은 매매예약 증거금 220,000,000원을 당사자간에 합의한 손해금 상당액 32,000,000원과 함께 87.2.20까지 지급하지 아니 할 때는 당사자간에 매매완결의 의사 표시가 없더라도 위 기간이 끝나는 다음날자로서 당사자간에 매매 완결의 의사 표시를 한것으로 보고 쟁점임야에 대한 소유권이전 등기 절차를 이행하여야 한다는 약정을 하면서 이와같은 예약으로 인한 소유권이전 청구권 보전을 위해 가등기 절차를 이행하도록 약정한 사실, 86.12.20 매매예약을 원인으로한 소유권이전 청구권 가등기가 86.12.23 OO이씨 OOO파 종중 앞으로 경료되었다가 89.12.30자로 종중앞으로 소유권이전 등기가 경료된 사실을 각기 확인 할 수 있는바, 그러하다면 청구인은 매매예약 증거금 220,000,000원과 손해금 상당액 32,000,000원 합계 252,000,000원을 매매대금으로 하여 쟁점임야를 청구외 OOO로부터 취득한 사실이 인정되므로 매매예약 증거금과 손해금 상당액 252,000,000원을 쟁점임야에 대한 매매대금으로 충당하기로 약정한 날 (87.2.21)에 매매대금의 청산이 이루어졌다 할 것이어서 청구인이 쟁점임야를 취득한 시기는 전시한 법규정에 의거 매매대금을 청산한 날인 87.2.21로 보아야 할 것이다. 따라서 청구인은 쟁점임야를 87.2.21 취득하여 90.3.26 양도한 경우에 해당하므로 처분청에서 쟁점임야를 89.12.30 취득하여 90.3.26 양도한 것으로 보아 보유기간이 2년 미만이라는 이유로 60%의 세율을 적용한 처분은 부당하다 할 것이다. 다만, 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 한 처분이 부당한지에 관하여 보면 청구인은 쟁점임야를 87.2.21취득하여 90.3.26 양도한 것이 되어 전시한 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (다)목에 해당하지아니하므로 동 규정에 의거 쟁점임야의 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 할 수는 없다 할 것이나, 청구인이 거래한 쟁점임야의 면적은 1,763,405평방미터로서 국세청이 정한 일정규모(10,000평방미터) 이상의 부동산에 해당되고, 청구인은 쟁점임야를 주식회사 OO진흥에 900,000,000원에 양도하고도 등기이전할 때 제출한 검인계약서에는 330,000,000원에 양도한양 허위계약서를 작성제출하였으며, 뚜렷한 이용 목적없이 방대한 임야를 매입하여 비교적 단기간에 양도하였음이 관련 기록에 의해 확인되는점에 비추어 볼 때 청구인은 국세청장이 정한 기준면적 이상의 토지를 양도한 후 이를 관련부처에 신고함에 있어 허위계약서를 작성하는 등의 부정한 방법에 의한 거래 였음이 인정되고 또한 그 거래에 투기성이 있는 것으로도 인정되므로 청구인의 쟁점임야 거래는 전시한 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 해당한다 할 것인바, 결국 적용법규를 달리할 뿐 그 취득가액과 양도가액은 실지거래가액으로 하여야 할 것이므로 처분청이 이 건 양도소득 금액을 계산함에 있어서 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분은 결과적으로 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.