청구인이 이 건 토지를 개인에게 양도하였는지 또는 법인에 양도하였는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 서초구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 안성군 양성면 OO리 OOOO외 2필지 소재 답 계 21,011평방미터(이하 “이 건 토지”라고 한다)를 85.4.26 청구외 OOO외 3인으로부터 금 44,490,740원에 취득하여 이를 89.5.8(잔금청산일) 금 372,000,000원에 양도한 사실이 있는 바, 처분청은 청구인이 이 건 토지를 등기부상으로는 청구외 OOO에게 89.8.22(등기접수일) 양도한 것으로 나타나나 실제로는 청구외 주식회사 OOO에 89.5.8 (잔금청산일) 양도한 것으로 보아 이 건 토지의 양도차익을 구소득세법시행령 제170조 제4항 제1호에 의거 위 실지거래가액으로 결정하여 90.9.16 자로 청구인에게 89년귀속분 양도소득세 197,696,970원 및 동 방위세 39,539,390원을 결정고지하자 청구인이 위 처분에 불복하여 90.11.14 심사청구를 거쳐 91.3.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 토지를 개인인 청구외 OOO에게 양도한 것이지 법인인 청구외 주식회사 OOO에 양도한 사실이 없으므로 이 건 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 과세함은 부당하며, 설사 이 건 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 과세함이 정당할 경우에는 당해토지의 개량과 이용편의를 위하여 농장조성공사비등으로 314,652,488원을 지출한 바 있고, 이와 같은 사실이 청구인 제시한 장부등에 의거 확인되니 전시 고지세액을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건의 경우 등기부상으로는 89.8.22(등기접수일) 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있으나 처분청의 조사결과 실지로는 89.5.8 (잔금청산일) 청구외 주식회사 OOO에 372,000,000원으로 양도하였음이 위 법인의 대표이사 OOO의 확인서 및 등기부상 매입자인 청구외 OOO의 확인서에 의하여 각 확인되고 있고, 취득가액은 44,490,740원에 (평당 7,000원) 취득하였음이 전소유자들의 확인서에 의하여 알 수 있으므로 전시 법 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 결정함은 정당한 처분이라 할 것이며, 한편, 청구인은 이 건 실지거래가액으로 과세하더라도 농장조성을 위하여 지출된 개량비 등 비용 314,652,488원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 농지조성비지출대장등을 증빙서류로 제시하고 있으나 동 지출내용을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 자료가 없을뿐만 아니라 양도가액 372,000,000원, 취득가액 44,490,000원에 비추어 보면, 은행금리도 보충되지 아니한 사실상 손해를 보았다는 것이 되어 부동산가액이 상승추세에 있었음을 감안할 떄 이 부분 청구주장도 받아들이기는 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 청구인이 이 건 토지를 개인(OOO)에게 양도하였는지 또는 법인(주식회사 OOO)에 양도하였는지를 가리고, 예비적 청구로서 청구인이 주장하는 농장조성공사비 314,652,488원을 필요경비로 공제할 수 있는지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

• 가. 주청구에 대하여: 처분청은 청구인이 이 건 토지를 등기부상으로는 89.8.22 청구외 OOO에게 양도한 것으로 나타나나 실제로는 89.5.8 (잔금청산일) 청구외 주식회사 OOO에 양도하였음이 확인된다 하여 이 건 토지의 양도차익을 구소득세법시행령 제170조 제4항 제1호의 규정에 의거 실지거래가액(취득가액: 44,490,740원, 양도가액: 372,000,000원)으로 결정하여 전시 1항 기재와 같이 이 건 과세한 데 대하여 청구인은 이 건 토지를 등기부상 매수인으로 나타나는 청구외 OOO에게 양도하였음을 전제로 이 건 토지의 양도차익을 기준시가로 결정하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 청구인은 위와 같이 청구외 OOO에게 양도하였다고만 주장할뿐 이에 대한 아무런 증빙도 제시하지 아니하고 있는데 비하여 이 건의 경우 첫째, 처분청이 제시한 청구외 주식회사 OOO(대표이사 OOO)의 확인서 기재에 의하면, 이 건 토지를 청구인으로부터 취득함에 있어 청구외 OOO명의로 취득하였음을 밝히고 있고, 둘째, 등기부상 이 건 토지를 청구인으로부터 소유권이전등기 경료받은 위 OOO의 90.7.26 자 확인서 기재에 의하면, 이 건 토지를 청구외 주식회사 OOO에서 취득하였으나 그 지목이 농지인 관계로 자신의 명의로 소유권이전등기 경료한 것 뿐이고, 그 매매대금 역시 청구인과 위 법인간에 직접 수수하였음을 밝히고 있으며, 셋째, 이 건 토지의 등기부등본 기재에 의하면, 청구인에서 위 OOO 앞으로 소유권이전등기경료된 89.8.22 자로 위 법인의 대표이사인 청구외 OOO이 대물반환예약을 원인으로 한 소유권이전담보가등기를 설정한 사실이 나타나고 있는 바, 위 설시한 내용을 종합하여 보면, 청구인이 이 건 토지를 위 법인에게 양도하였다고 봄이 사실관계에 부합된다 할 것이어서 처분청이 전시 법규정에 의거 이 건 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 처분은 적법타당하다고 판단된다.
• 나. 예비적 청구에 대하여: 청구인은 이 건 토지를 취득하여 양도시까지 농장조성공사비등으로 금 314,652,488원을 지출한 바 있으니 동 금액을 이 건 양도차익 계산시 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하며, 그 증빙으로 농장조성비 지출대장, 노임지급대장, 농장조성공사계약서등을 제시하므로 이를 살피건대, 첫째, 청구인이 제시한 위 증빙을 보면, 농장조성비지출대장(지출내역: 노임 240,543,100원, 농장조성공사비: 40,000,000원, 기타비용: 34,109,388원, 계: 314,652,488원)은 85.9.1 부터 88.6.30 까지 위 지출대장의 보조장부인 노임대장(총지출액 240,543,000원)은 85.10.1 부터 88.6.30 까지 각 작성된 것이고, 농지조성공사계약서는 85.8.25 청구외 OOO와 공사도급금액을 40,000,000원으로 하여 계약한 것으로 나타나나 동 자료는 윈시기록된 것이 아니고 최근에 작성한 것으로 보여지는 것들이고, 더욱이 그 중 노임대장의 기재내용을 보면, 반장, 목공, 콘크리크공, 보통인부(남,여)에게 각 직종별 차이없이 일률적으로 매일 15,000원씩 계산하여 지급한 것으로 나타나는데 사회통념상 각 직종간의 임금에는 차이가 있다 할 것이어서 그 기재내용을 믿기 어렵고, 85.8.25 자 공사계약서 기재내용을 보면, 수급자가 청구외 OOO로 나타나나, 위 OOO는 사업자등록은 물론 동 공사비 40,000,000원을 수수한데 따른 부가가치세등 관련 조세를 신고, 납부한 사실이 없음을 볼 떄 청구인이 제시한 위 증빙은 그 신빙성을 인정키 어려워 이를 채증할 수 없다 하겠고, 둘째, 청구인이 주장하는 바 이 건 공사비 314,652,488원은 당해토지의 취득가액 대비 707%, 그 양도가액 대비 84.6%에 달하는 금액인 바, 이와 같이 많은 공사비를 들여 어떠한 공사를 하였는지를 구체적으로 밝히지 못하고 있으며, 셋째, 청구인의 주장대로 위 금액을 지출하였다면 청구인은 이 건 토지를 거래함으로써 5,529,722원(양도가액 372,000,000원 - 취득가액 44,490,740원 - 취득세 및 등록세등 7,327,050원 - 농장조성비 314,652,488원)의 양도차익을 얻은 셈이 되고 위 투자금액에 대한 금융비용등을 감안하면 오히려 실질적으로는 양도차손을 얻었다는 것이 되나 청구인이 이 건 토지를 소유한 기간(85.4.26-89.5.8)중에 전국의 부동산가격이 대폭 상승한 사실에 비추어 볼 떄 청구인이 위와 같이 실질적인 양도차손을 얻었다고 보기는 어려운 바, 위 설시한 내용을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 이 건 공사비 314,652,488원은 달리 반증없는한 그 지출사실이 불분명하다고 볼 수 밖에 없고, 따라서 처분청이 동 금액을 필요경비로 공제하지 아니한 이 건 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.