쟁점토지의 양도에 따른 양도차익계산에 있어서 실지거래가액을 적용한 과세처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OOOOO에 거주하는 자로서 서울특별시 노원구 OO동 O OOOO 소재 임야 2,810평방미터의 2분의1지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 88.4.18 취득하여 보유하다가 89.12.22 청구외 OOO에게 395,000,000원에 양도하고 90.5.31 기준시가에 의하여 양도가액을 14,858,437원으로 하고 취득가액을 14,147,507원으로 하여 자산양도차익확정신고를 한 사실이 있는데 처분청에서는 청구인이 쟁점토지를 OO주택조합 조합원인 청구외 OOO외 3인에게 양도한 것으로 허위계약서를 작성하였고, 또한 쟁점토지가 소재하는 지역은 국토이용관리법상 토지등 거래계약신고구역에 속하는데 청구인은 토지등의 거래계약신고를 이행한 사실이 없으므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의거 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 396,738,000원으로 하고 취득가액을 255,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 90.10.16 양도소득세 84,948,850원 및 동 방위세 16,989,770원을 결정고지하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.11.30 심사청구를 거쳐 91.3.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 주택건설업면허를 취득하여 주택건설업을 영위하여 왔고, 쟁점토지도 당초에는 다세대국민주택을 건축하기 위해 건축부지로 매입하였으나 여의치 않자 90.3.30 OO주택조합에 양도하고 토지등의 거래계약신고는 관행에 따라 매수인인 동주택조합에서 이행한다고 하여 이행된 것으로 알았는데, 전시 OO주택조합 조합장인 OOO과 중개인인 OOO가 부동산투기자로 구속되자 청구인은 이들과 거래하였다 하여 상습투기자로 보아 실지거래가액에 의하여 과세하였으나, 쟁점토지의 양도거래는 당초 중개인 OOO의 소개로 주택조합장인 OOO과 부동산매매계약을 체결하였고 양도대금도 받았으나, 동 주택조합장인 OOO이 당초의 매매계약서는 동 주택조합의 조합원인 OOO외 3인을 매수인으로 하여 다시 작성해야 한다고 함에 따라 그렇게 한 사실밖에 없으므로 청구인을 상습투기자로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 처분청의 조사에 의하면 청구인은 쟁점토지를 미등기전매자인 청구외 OOO에게 양도하고 양도대금을 받았으면서도 청구외 OOO외 3인에게 양도한 것처럼 다시 계약을 체결한 사실이 있고, 또한 당해구역은 건설부 공고 제19호에 의하여 85.3.26 부터 90.3.25 까지 국토이용관리법 제21조의 7의 규정에 의하여 토지등의 거래계약신고구역으로 지정되어 있는데 청구인은 토지등의 거래계약신고를 하지 않은 사실이 확인이 되고 있으며, 이상의 사실에 대한 다툼은 없는데, 그렇다면 이 건은 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의하여 국세청장이 정한 일정규모이상의 토지로서 허위계약서를 작성한 경우 및 국토이용관리법 제21조의7에 의한 토지등의 거래계약신고의무를 불이행하여 관계법령을 위반한 경우에 해당되므로 처분청이 양도 및 취득시의 실지거래가액을 확인하여 양도소득세를 결정한 처분에 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도에 따른 양도차익계산에 있어서 실지거래가액을 적용한 과세처분의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 이 건 처분경위 및 청구주장을 보면, 청구인은 쟁점토지를 88.4.18 취득하여 89.12.22 청구외 OOO에게 양도하고 90.5.31 기준시가에 의하여 자산양도차익확정신고를 하였는데 처분청에서는 청구인이 청구외 OOO외 3인에게 양도한 것으로 허위계약서를 작성하였고 국토이용관리법의 규정에 의한 토지등 거래계약신고를 불이행하였으므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지하기에 이르렀고, 이에 대하여 청구인은 주택건설업자로서 다세대국민주택을 건축하기 위해 쟁점토지를 매입하였으나 여의치 않아 90.3.30 OO주택조합에 양도하고 동 주택조합장인 청구외 OOO과 부동산매매계약을 체결하였으나 전시 청구외 OOO이 동 주택조합원인 청구외 OOO외3인을 매수인으로 하여 매매계약서를 다시 작성해야 한다고 하여 그대로 따른것 뿐이고, 쟁점토지 양도와 관련된 토지등 거래계약신고는 관행대로 매수인인 동 주택조합에서 이행한다고 하여 이행된 것으로 알았던 것이므로 청구인을 상습투기자로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다는 주장인 바, 관련규정을 보면, 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 및 동법 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호의 규정에 의하여 자산의 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정하는 것이 원칙이고, 동법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제2호에는 실지거래가액에 의하여 과세하는 경우가 열거되어 있는데 그 중 마목에 『국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하여 관계법령에 위반한 경우』가 규정되어 있으며, 국세청고시 제89-88호(89.8.1)에 “국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산”이 규정되어 있는데 도시계획구역안의 토지 중 주거지역, 상업지역, 지역의 지정이 없는 지역은 330평방미터 이상이고, 공업지역은 1,000평방미터 이상이며, 녹지지역은 660평방미터 이상으로 규정되어 있다. 살피건대, 먼저 청구인이 양도한 쟁점토지를 보면, 지목이 임야이고 그 면적이 2,810평방미터(청구인 지분은 1,405평방미터)이어서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목 및 국세청고시 제89-88호(89.8.1)에 규정하는 “국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산”에 해당되고, 다음으로 청구인과 그 거래상대방이 작성한 매매계약서를 보면, 당초 작성하였다는 매매계약서에는 매수인이 청구외 OOO, 양도가액이 790,000,000원, 계약일이 89.12.2 로 되어 있고, 다시 작성하였다는 매매계약서에는 매수인이 OOO외 3인, 양도가액이 1,395,000,000원, 계약일이 89.3.22 로 되어있을 뿐만 아니라 청구인도 심판청구이유서에서 “본인은 아무 사정도 모른체 OOO의 요구로 주택조합원들인 OOO외 3인으로 매매계약서를 다시 작성해야한다고 해서 그렇게 한 사실밖에 없다”는 기재를 하여 허위계약서를 작성하였음을 시인하고 있다. 그외에 쟁점토지의 취득.양도거래에 투기성이 있었는지를 보면, 청구인은 당초에는 쟁점토지에 다세대주택을 건축하기 위해 취득하였으나 여의치 않아서 양도한 것으로 주장하고 있지만 이와 같은 사실을 밝혀주는 설명 및 입증자료등이 없으므로 쟁점토지의 취득·양도 경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정하기도 어려운 것으로 판단된다. 따라서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의거 쟁점토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.