토지 취득가액의 적정성 여부(경정)

[참조결정] 국심1990부1408

[주 문] 강남세무서장이 90.9.17 자로 청구인에게 한 부과처분중

1. 88년귀속분 양도소득세 14,761,530원 및 동 방위세 2,952,300원의 부과처분은 별지목록기재 “을토지”의 양도차익 을 기준시가로 결정하여 당해 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 89년귀속분 양도소득세 34,089,070원 및 동 방위세 6,829,960원의 부과처분은 별지목록기재 “병토지”의 양도차익 을 기준시가로 결정하고, “정토지”의 취득가액을 11,747,000원 으로 결정하여 당해 과세표준과 세액을 경정한다.

3. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 강남구 OOO동 O OOO OOOOO OOO OOOOO에 주소를 둔 사람으로 별지목록기재 “갑토지”를 83.11.12 및 85.6.10 취득하여 85.5.15 및 86.10.20 양도하고 “을토지”를 84.12.20 취득하여 88.8.19 양도하고 “병토지”를 84.8.11 취득하여 89.2.18 양도하고 “정토지”를 89.1.30 취득하여 같은해 6.20 양도한 사실이 있는 바, 처분청은 청구인이 위 토지를 투기로 거래한 것으로 보고 구소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 당해토지의 양도차익을 거래상대방들로부터 확인한 실지거래가액으로 각 결정하여 90.9.17 자로 청구인에게 85년 귀속분 양도소득세 4,789,380원 및 동 방위세 478,930원, 86년 귀속분 양도소득세 3,842,580원 및 동 방위세 392,420원, 88년 귀속분 양도소득세 14,761,530원 및 동 방위세 2,952,300원, 89년 귀속분 양도소득세 34,089,070원 및 동 방위세 6,829,960원을 각 결정고지하자 청구인이 위 처분에 불복하여 90.11.15 심사청구를 거쳐 91.2.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구(가): 청구인은 별지목록기재토지중 “갑토지”의 경우 그 양도시기가 85.5.15 및 86.10.20 이어서 구재산제세조사사무처리규정(87.1.26 국세청훈령 제980호도 개정되기 전의 것)을 적용받게 됨에도 처분청이 87.1.26 국세청훈령 제980호로 개정되어 87.2.16 부터 시행한 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 당해 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여 과세함은 소급과세로서 위법하고, 나아가 이 건 갑토지의 거래는 구재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호 내지 제5호의 어느규정에도 해당되지 아니하므로 그 양도차익을 기준시가로 결정하여야 하고, 청구(나): 처분청은 별지목록기재토지중 “을토지”와 “병토지”의 양도차익을 결정함에 있어 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 실지거래가액으로 계산하였으나 위 규정은 무효의 규정이므로 위 각 토지의 양도차익을 기준시가로 결정하여야 하며, 청구(다): 처분청은 청구인이 별지목록기재토지중 ”정토지“를 89.1.30 청구외 OOO로부터 2,965,300원에 취득하여 89.6.20 청구외 주식회사 OO에 11,747,000원에 양도한 것으로 보아 이 건 과세하였으나 위 토지는 당초 청구인이 대표이사로 있는 위 법인에서 공장용지로 사용하기 위하여 청구외 OOO로부터 11,747,000원에 취득코자 했으나 위 OOO이 법인과의 거래를 기피함으로 부득이 청구인이 위 금액으로 취득하여 이를 위 법인에게 취득가액과 같은 11,747,000원에 양도하게 되었는 바, 청구인이 이 건 “정토지”를 11,747,000원에 취득하면서 관인계약서상의 매매가액을 2,965,300원에 작성하게 된 것은 단순히 매도자의 요구에 따른 것에 불과하며 이와 같은 사실이 위 OOO의 확인서에 의거 밝혀지니 이 건 “정토지”의 취득가액을 11,747,000원으로 인정하여 이 부분 과세처분을 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다는 청구주장이므로 살피건대, 청구인이 85년부터 86년동안 양도한 이 건 “갑토지”에 대한 부과처분에 대하여 국세청훈령 제980호(87.1.26) 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정이 제정되기 이전에 양도하였으므로 소급과세원칙에 위배된 위법한 처분이라고 주장하나, 청구인은 83.8.26 부터 89.12.28 사이에 부동산을 17회 50,946.52평을 취득하고 부동산을 5회 22,097.53평을 양도하였는 바, 청구인이 취득하여 양도한 부동산중에는 실수요자가 아닌 전매등을 한 사실로 보아 청구인이 거래한 위 부동산거래는 85년과 86년 귀속분은 국세청훈령 제946호(85.5.1) 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 해당됨으로 동 규정에 의하여 과세한 당초처분은 잘못이 있어 보이지 아니하고, 또한 청구인이 88년 1월과 89년 2월에 양도한 이 건 “을토지” 및 “병토지”에 대한 양도소득세를 부과시 동 사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정을 적용한 것은 조세법률주의원칙에 위배된 무효라는 주장이나 청구인은 앞서본 바와 같이 83.8.26 부터 89.12.28 사이에 부동산을 17회 50,946.52평을 취득하고 부동산을 5회 22,097.53평을 양도하였는 바, 전시 법규에 의거 실지거래가액으로 과세한 당초처분은 잘못이 있어 보이지 아니하며, 다음으로 청구인이 청구외 주식회사 OO에 양도한 이 건 “정토지”는 양도가액과 취득가액이 모두 금 11,747,000원이라고 주장하나 이를 입증할 수 있는 거증의 제시가 없어 인정할 수는 없다 할 것이고, 반면에 처분청은 당초 조사시 동 부동산 양도자인 청구외 OOO이 제시한 관인계약서상의 금액(양도가액 2,965,300원)과 청구인이 제시한 관인계약서상의 금액이 일치하므로 위 토지의 취득가액 2,965,300원으로 양도가액은 11,747,000원으로 하여 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은

• 가. 이 건 “갑토지”의 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 처분의 당부를 가리고,
• 나. 이 건 “을토지” 및 “병토지”의 양도차익을 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 실지거래가액으로 결정한 처분이 적법한지를 가리고,
• 다. 이 건 “정토지”의 취득가액이 2,965,300원인지 또는 11,747,000원인지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

• 가. 쟁점“가”에 대하여 청구인이 별지목록기재 “갑토지”를 85.5.15 및 86.10.20 양도한 사실과 관련, 처분청은 청구인이 위 토지를 투기로 거래한 것으로 보아 그 양도차익을 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 실지거래가액으로 결정하여 이 건 과세한 데 대하여 청구인은 위 규정이 87.2.16 이후 양도분부터 적용하도록 되어 있으므로 동 규정에 의거 이 건 과세함은 소급과세금지원칙에 위배된 위법한 처분임을 주장하므로 이를 살펴보건대, 이 건 토지의 양도당시 시행된 관계법령을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며 이를 근거로 제정된 구재산제세조사사무처리규정(87.1.26 국세청 훈령 제980호로 개정되기 전의 것) 제72조 제3항은 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 “국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부동산투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함”은 부동산등의 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 부동산투기거래인 때로서 실지거래가액이 확인된 경우를 말한다.

1. 부동산을 투기목적으로 취득하여 미등기상태로 단기전매한 때

2. 위장, 가공인을 거래과정에 개입시켜 전매하는 거래

3. 선의의 실수요자로서 위장하여 부동산 및 부동산에 의한 권리를 취득하여 전매하는 거래

4. 기타 제1호 내지 제3호에 준하는 거래로서 객관적으로 투기행위로 인정되는 거래

5. 국세청장, 지방국세청장 및 세무서장의 부동산거래특별조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 투기거래로 판명된 거래라고 규정하고 있다. 다음으로 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인은 앞서본 국세청장 의견에서와 같이 이 건 갑토지를 포함하여 많은 부동산을 취득하여 양도한 사실이 있고, 또한 이 건 갑토지중 광주군 광주읍 OO리 OOOO외 2필지 소재 토지 249.08평은 그 지목이 농지임에도 청구인이 이를 자경할 목적도 없이 취득하여 1년4월만에 단기양도한 것으로 보아 청구인이 이 건 갑토지를 선의의 실수요자로서 취득하여 양도하였다고는 볼 수 없다 하겠다. 그렇다면 이 건 갑토지의 거래는 전시 구재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제3호 및 제5호 소정의 거래에 해당된다 할 것이어서 당해 양도차익은 실지거래가액으로 결정함이 정당하고, 따라서 처분청이 이 건 갑토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정함에 있어 구재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제3호 및 제5호의 규정을 적용치 아니하고 87.1.26 국세청훈령 제980호로 개정된 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정을 적용하였음은 잘못이다 할 것이나, 결과적으로 이 건 부과처분의 과세표준과 세액에는 아무런 영향이 미치지 아니하므로 이 부분 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

• 나. 쟁점 “나”에 대하여 이 건 “을토지” 및 “병토지”의 양도당시 시행된 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항에 의하면, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부동산투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함은

(1) 부동산을 미등기상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예:아파트당첨권)를 전매한 때

(3) 미성년자명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고, 그 가액(등록세과세표준액)이 1억원 이상인 당해부동산과 이에 부수된건물을 양도한 때

(8) 위 각 호 이외의 거래로서 국세청장·지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때라고 규정하고 있다. 처분청의 과세근거서류와 청구인이 제시한 청구이유등에 의하면, 이 건 각 토지의 거래는 전시 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호 내지 제7호의 유형에는 해당되지 아니함과 청구인이 자산양도차익예정신고 및 납부를 이행하지 않은 사실에 대하여는 상호 다툼이 없는 바, 처분청은 전시 제8호의 규정에 따라 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정한 것은 정당하다는 의견인 반면, 청구인은 제8호의 규정은 조세법률주의원칙에 위배되는 무효의 규정이라는 주장이다. 살피건대, 처분청이 이 건 처분의 근거로 삼은 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항 제8호의 규정은 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정이라는 것이 당 심판소 및 대법원의 견해(국심 90부1408, 90.12.14, 국심 90중2303, 91.1.18, 대법원 89누8149, 90.5.8, 대법원 90누5238, 90.11.27 각 참조)이므로 같은 견해에서 처분청이 이 건 “을토지” 및 “병토지”의 양도차익을 위 제8호의 규정에 의거 실지거래가액을 결정하여 과세함은 위법하다 할 것이고, 따라서 이 건 토지의 양도차익은 취득 및 양도가액을 공히 기준시가로 계산하여 결정함이 정당한 것으로 판단된다. 다만, 청구인의 이 건 토지거래가 부동산매매업에 해당할 경우 그 매매소득에 대하여 종합소득세를 과세함은 별론으로 한다.

• 다. 쟁점 “다”에 대하여 청구인이 이 건 “정토지”를 89.1.30 청구외 OOO로부터 취득하여 같은해 6.20 청구외 주식회사 OO에 양도한 사실과 관련, 처분청은 위 토지의 거래가 1년이내의 단기거래이라 하여 그 양도차익을 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 의거 실지거래가액으로 결정하면서 취득가액은 관인계약서에 의거 2,965,300원으로, 그 양도가액은 위 법인의 장부에 의거 11,747,000원으로 결정하여 이 건 과세한 데 대하여 청구인은 당초 이 건 “정토지”를 청구인이 대표이사로 있는 위 법인이 공장용지로 사용하기 위하여 11,747,000원으로 취득코자 했으나 원소유자가 법인과의 거래를 기피하므로 부득이 청구인이 위 토지를 11,747,000원에 취득한 후 위 법인에 취득가액과 같은 11,747,000원으로 양도하였음에도 처분청이 사실과 달리 작성된 관인계약서만을 근거로 청구인의 취득가액을 2,965,300원으로 결정하여 과세함은 부당하다고 주장하므로 청구인의 위 주장이 사실인지를 살펴보건대, 첫째, 이 건 “정토지”의 취득당시(89.1.30) 시행된 구소득세법시행령 제170조 제4항 제1호(동 규정은 89.8.1 삭제됨)에 의하면, 부동산을 법인에게 양도하게 되면 그 양도차익을 실지거래가액으로 계산토록 규정하고 있었고, 또 당시 청구인이 청구외 주식회사 OO의 대표이사로 재직중이었음이 위 법인의 법인등기부등본에 의거 확인되는 점에서 원소유자인 청구외 OOO이 이 건 “정토지”를 위 법인에게 양도하는 것을 기피하여 청구인이 개인적으로 이를 취득하게 되었다는 주장에 수긍이 가고, 둘째, 위 법인이 이 건 “정토지”를 청구인으로부터 89.6.20 취득한 후 그 지상에 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 공장 325평방미터를 신축(89.12.6 보존등기함)하여 당해토지를 공장용지로 사용하고 있음이 위 건물의 등기부등본에 의거 확인되며, 셋째, 청구외 OOO이 이 건 “정토지”를 청구인에게 11,747,000원에 매도하면서 세금부담을 우려하여 관인계약서에 표시하는 금액을 낮추어 줄 것을 요구하여 동 관인계약서상의 매매금액을 2,965,300원으로 표시한 사실이 있음을 동인의 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있는 바, 위 설시한 내용을 종합하여 보면, 이 건 “정토지”를 11,747,000원에 취득하였다는 청구인의 주장은 사실임을 인정할 수 있다 하겠다. 따라서 처분청이 이 건 “정토지”의 취득가액을 2,965,300원으로 결정한 이 건 처분은 사실관계조사를 소홀히 한 부당한 처분으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지목록표] 청구인이 양도한 부동산의 내역 구분 약칭 소 재 지 지목 지적(평) 취득일 양도일 갑토지 경기 양평 서종 OO OOOOO 경기 광주 광주 OO OOOO 〃 OOOO 〃 OOOO 대지 답 전 답 157.90 222.49 4.52 22.08 83.11.12 85.6.10

85. 5.15 86.10.20 을토지 경기 안성 이죽 OOOO 임야 9,009.96 84.12.20 88.8.19 병토지 경기 용인 남사 OOOOOO 〃 OOOO 〃 OOOO 임야 전 전 11,969.92 871.20 189.97 84.8.11 89.2.18 정토지 전북 익산 망성 OO OOOO 임야 690.00 89.1.30 89.6.20