과세처분시 실지거래가액으로 적용한 가액이 적정한지의 여부(경정)

[주 문] 동대구세무서장이 90.6.22 자로 청구인에게 한 88년귀속분 양 도소득세 182,616,000원 및 동 방위세 36,523,200원의 부과처 분은,

1. 양도가액은 505,000,000원에서 시설물 및 장식물가액 26,172,400원을 차감한 금액(478,827,600원)을 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 안분계산하여 토지와 건물의 양도가액으로 구분하고,

2. 취득가액중 토지가액은 70,000,000원으로 하고 건물가액은 위“1”에서 계산된 건물의 양도가액을 소득세법시행령 제170 조 제1항 단서 및 제115조 제1항 제1호 다목, 동법시행규칙 제56조의5 제5항의 규정에 의하여 환산한 가액으로 하여 양 도차익을 각 각 산출하고 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 대구시 수성구 OOO가 OOOOOO OO에 거주하는 사람으로서 대구시 남구 OO동 OOOOOOO OO 소재 대지 479평방미터를 87.6.23 취득, 동 지상에 건물 1,058.4평방미터(지하: 이용소 및 다방등 240.09평방미터, 1-2층: 목욕탕 548.62평방미터, 3층: 독서실 및 주택 269.69평방미터이고 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 87.12.26 신축하여 88.4.18 양도하였는 바, 처분청은 청구인이 부동산을 취득하여 1년이내 양도하였으므로 이 건 부동산거래를 투기거래로 보아 양도 및 취득가액을 실지거래가액[양도가액: 505,000,000원, 취득가액: (토지) 70,000,000원, (건물신축비용) 120,000,000원]에 의하여 양도차익을 계산하고, 90.6.22 자로 청구인에게 양도소득세 182,616,000원 및 동 방위세 36,523,200원을 과세하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.11.10 심사청구를 거쳐 91.2.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청이 결정한 쟁점부동산의 실지양도 및 취득가액은 사실이 아닌 바, 즉, 청구인은 청구외 OOO에게 쟁점부동산과 옷장, 텔레비젼등 장식물 및 시설물을 합하여 505,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하면서 계약체결후에 장식물 및 시설물을 반출할 우려가 있다 하여 옷장등 시설물 및 장식물명세서(가액: 41,112,400원)를 동 매매계약서의 부속서류로서 당사자간 작성하였으므로 쟁점부동산의 양도가액은 505,000,000원에서 41,112,400원을 차감한 금액이 되어야 하며, 또한 쟁점부동산의 건축신축비용에 있어서도 처분청은 청구인이 건축허가신청시 관할구청에 제출한 청구외 OO건설주식회사와의 도급계약서상의 도급금액인 120,000,000원으로 결정하였으나, 건설업법상 건평 150평 이상 신축시에는 종합건설회사만 시공할 수 있으므로 청구인은 청구외 OO건설주식회사의 명의만 빌어서 계약하고 청구인이 직접 공사하였으며, 위 도급금액 120,000,000원은 평당 계산하면 약 375,000원으로서 비 현실적일 뿐 아니라 신축당시 청구외 OO건설주식회사 견적서상 건물신축비용 231,000,000원, 전기 및 설비공사 41,690,501원으로 되어 있는 점으로 보더라도 처분청이 결정한 건물신축비용은 잘못결정된 것이며, 나아가, 청구인은 쟁점부동산 거래이외 다른 부동산거래사실이 없기 때문에 부동산투기거래라 할 수 없으므로 이 건 기준시가에 의하여 결정하든지 또는 실지거래가액에 의하여 과세하더라도 그 가액을 정확히 조사하여 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 처분청이 쟁점 부동산 양도에 따른 양도소득세등을 계산하는데 있어서 청구인이 쟁점부동산을 87.12.26 신축준공하여 보유하다가 88.4.18 양도한 것은 1년이내 단기보유양도에 해당되므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 의해 처분청의 공정과세위원회의 의결을 거쳐 투기거래로 인정하고 실지거래가액으로 조사결정하는데는 다툼이 없으며, 부동산매매계약서에 의하여 확인된 505,000,000원을 양도가액으로 인정한 데 대하여 청구인은 시설물 및 장식물가액 41,112,400원은 양도가액에서 공제하여야 한다는 주장을 하고 있으나 이 건 매매계약서상의 특약사항에는 시설물 및 장식물이 함께 양도되는 것으로 표기되어 있고 쟁점부동산이 목욕탕건물이며 시설물 및 장식물 명세서를 보면, 옷장 및 모래시계등 목욕탕시설의 부속시설인바, 이를 분리하여 부동산매매계약을 체결한다는 것은 받아들이기 어렵다고 보아지며, 별도계약이 없는한 시설물과 장식물은 부수시설로 목욕탕건물에 포함되어 매매되는 것이 일반적인 관례라고 할 것이며,또한 취득가액을 보면, 청구인은 토지매입대금 70,000,000원에 대하여는 다툼이 없으나 건물건축공사도급금액 120,000,000원은 사실과 다르며 이는 형식적인 계약서이고, 청구인이 실제공사를 직영하였는데 청구외 OO건설주식회사의 견적금액이 231,000,000원이고 전기 및 설비공사의 견적금액도 41,690,501원이라고 주장하고 있으나 청구인이 제시하는 자료는 쟁점부동산 신축공사준비시에 제3자로부터 받은 견적서로서 참고자료에 불과하며, 청구인이 직영하면서 투입한 공사원가 및 그 증빙자료를 제시하지 못하는 한 청구인의 주장은 인정받기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산 양도에 따른 양도차익을 결정함에있어 실지거래가액 적용대상인지의 여부와 과세처분시 실지거래가액으로 적용한 가액이 적정한지의 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 이 건 과세처분의 경위 및 청구주장을 보면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산중 토지를 87.6.23 취득하여 동 지상에 87.12.26 건물을 신축한 후 88.4.18 양도하였으므로 취득후 1년이내 양도한 경우에 해당된다 하여 실지거래가액을 적용하면서 양도가액은 쟁점부동산 양수인으로부터 징취한 부동산 매매계약서상의 금액인 505,000,000원을 총거래금액으로 하고, 취득가액중 토지가액은 토지양도인으로부터 확인한 70,000,000원으로 하며, 취득가액중 건물가액은 건축허가신청서상에 기재된 120,000,000원으로 하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 결정고지하였고, 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산 양도에 투기성이 없으므로 실지거래가액 적용대상이 아니고 기준시가적용대상이며, 설령 실지거래가액 적용대상이라 하더라도 과세에 적용한 실지거래가액중 양도가액에는 건물내 시설물 및 장식물가액이 포함되어 있으므로 동 금액은 부동산양도가액에서 제외되어야 하며 취득가액중 건물가액은 건축허가신청서상에 기재된 평당 375,000원으로 과세하였으나 동금액은 골조공사에 소요되는 금액이고 당시 건물공사비가 일반적으로 평당 700,000원이 소요되는 점으로 비추어 볼 때 처분청이 적용한 가액은 실지거래가액이 아니라는 주장을 하고 있다. 먼저 관련규정을 보면, 당시 적용되던 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 『국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』에는 실지거래가액에 의하여 부동산양도차익을 결정할 수 있는 것으로 규정되어 있고, 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에 『부동산을 취득하여 1년이내 양도한 떄』에는 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있도록 규정하고 있다. 살피건대, 첫째, 쟁점부동산의 거래가 실지거래가액 적용대상인지를 보면, 청구인은 87.6.23 대지 479평방미터를 취득하여 동 지상에 건물을 신축하는 과정에서 기초공사중 지반이 붕괴됨에 따라 인근주택이 2동 붕괴되어 붕괴된 건물은 개축하여 주고 동 주택의 세입자에게는 이사비용까지 부담함에 따라 당초 예정공사비를 초과하여 공사비가 소요되었고 자금상에 무리가 발생하자 사채를 동원하여 동 건물을 87.12.26 준공하였고, 준공후 지하층에 있는 이용원 및 다방은 타인에게 임대하였고 1층 및 2층에 있는 목욕탕 및 3층에 있는 독서실등을 4개월여 기간동안 직접운영(사업자등록번호 OOOOOOOOOOOO, 종합소득세 및 동 방위세 123,750원, 부가가치세 20,000원 납부)하여 오다가 건물신축시의 무리한 자금동원에 따른 과중한 금융비용 때문에 88.4.18 쟁점부동산을 양도하게 되었으나, 쟁점부동산 양도는 취득후 1년이내에 단기양도한 경우에 해당되므로 투기성 여부에 대한 판단이 필요치 아니하고 실지거래가액 적용대상에 해당하는 것으로 보인다. 따라서 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다. 둘째, 과세처분시 적용한 실지거래가액이 적정한지에 대하여 보면, 먼저 양도가액에 대하여, 처분청은 쟁점부동산 양도가액을 토지와 건물을 합하여 505,000,000원으로 보았고 청구인은 동 금액이 전체거래금액임에는 다툼이 없으나 동 금액에는 집기비품에 해당되는 시설물, 장식물등의 가액(41,112,400원)이 포함되어 있으므로 동 금액을 제외하여 달라는 주장인 바, 양도소득세가 과세되는 부동산의 범위(소득세법 제23조 제1항 참조)에는 토지와 건물, 부동산에 관한 권리와 기타자산등이 해당되므로 건물내에 있는 시설물중 건물의 일부로 볼 수 없는 시설물등은 비록 부동산과 함께 거래되더라도 양도소득세 과세대상이 아니라고 해야 할 것이다. 따라서 쟁점부동산 거래시 함께 거래한 장식물 및 시설물중 건물에 부착되어 건물의 일부로 볼 수 있는 물건인 (30) 사우나시설, (40) 실내외유리벽면, (49) 다방 인테리어, (50) 이용실배관, (54) 지하수 8″ 구명, (56) 방범창, (57) 철문대문등을 제외한 나머지 시설물 및 장식물(가액 26,172,400원)은 양도소득세 과세대상인 쟁점부동산 양도가액에서 제외함이 타당하며, 이 건은 토지와 건물의 양도가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하므로 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 안분계산하여야할 것으로 판단된다. 다음으로 취득가액에 대하여, 처분청은 토지의 취득가액을 70,000,000원으로 조사확인하였는데 청구인도 이에 대하여는 다툼이 없다. 다만, 처분청은 건물의 취득가액을 건축허가신청서상의 금액인 120,000,000원으로 적용하였고, 이에 대해 청구인은 동 금액을 건물의 평당가액으로 계산해 보면 350,000원으로서 이는 골조공사가액에 불과하며, 당시 일반적인 건물신축비용은 평당 700,000원이 소요되므로 처분청의 적용금액은 실지거래가액이 될 수 없다는 주장인 바, 당심에서 87년 하반기의 대구시내에 있는 쟁점부동산과 같은 구조의 건물의 평당건축비를 OOO건축설계사무실에 문의해본 바 700,000원 가량이라 하고 청구인이 제출한 OO종합건축사사무소 OOO건축사의 의견서에서도 700,000원 정도로 추정하므로 처분청에서 과세처분시 적용한 평당가액 350,000원은 당시 시가에 비추어 볼 때 적정한 금액이 아닌 것으로 판단되고, 그렇다고 하여 평당 700,000원을 실지거래가액이라 할 수도 없으므로 이 건 건물의 취득시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되는 바, 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 및 제115조 제1항 제1호 다목, 동법시행규칙 제56조의 5 제5항의 규정에 의거 환산가액을 적용하여 양도차익을 계산하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.