주택에 부수되는 토지로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울시 성북구 OO동 OOOOOO, OOO, OOO 소재 대지 590평방미터(178.47평)에 주택 1동 246.9평방미터(74.69평, 지하 1층 지상 2층 연와조 스라브 건물, 이하 “제1호 건물”이라 한다)와 근린생활시설 및 주택 1동 563.12평방미터(170.34평 지하 1층, 지상 2층 세멘벽돌조 스라브건물, 이하 “제2호 건물”이라 한다)를 80.4.3 과 83.12.12 에 각각 취득하여, 제1호 건물에는 청구인등 그 가족이 거주하고, 제2호 건물은 이를 임대사업에 공하여 왔으며 86.6.12 이 건 토지 및 제1호 건물을 350,000,000원에 양도하는 매매계약을 체결하고, 같은해 11.18 제2호 건물을 멸실등기한 후, 같은달 20 이를 양도한 사실이 있는 바, 처분청은 청구인이 양도한 제1호 건물만이 주택이고 제2호 건물은 거주목적 이외의 다른 목적의 건물로 인정하여 건물의 면적을 기준으로 이 건 토지를 안분하여 제1호 건물인 주택에 부수하는 토지를 산정하여 양도소득세를 비과세하고, 제2호 건물에 부수되었던 토지에 대하여는 양도차익을 산정하여 90.9.16 청구인에게 86년분 양도소득세 72,793,530원 및 동 방위세 14,558,700원을 과세하였다.

2. 청구인 주장 이 건의 경우 한울타리 안에 있는 2개의 건물중 제2호 건물이 점포 및 주택으로 사용되었으나, 2개의 건물중 점포용 면적이 주택부분 보다 적으므로 당연히 1세대1주택으로 보아야 할 것이며, 국세청 재산 01254-1644(85.5.29)에 의하면 한울타리안에 있는 겸용주택중 점포등 다른 목적의 건물을 멸실하고 주택을 양도하는 경우 당해 주택이 소득세법 시행령 제15조 제1항의 요건을 갖춘 때에는 당해 주택 정착면적의 10배 이내의 토지도 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로 보는 것으로 되어 있다. 처분청은 2개의 주택을 별개로 분리하여 제2호 건물이 제1호 건물 부분보다 크다고 하여 양도소득세를 과세하였으나, 제1호 건물은 전체가 주택으로서 면적이 249.6평방미터이고 제2호 건물은 상가부분(지하 1층 지상1층)이 353평방미터, 주택부분(2층)이 189평방미터이므로 두 건물의 주택부분 면적을 합하면 438.6평방미터로서 주택부분이 상가부분 보다 크므로 전체를 1세대1주택으로 보아 양도소득세가 비과세되어야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 구 소득세법(법률 제4019호로 개정전)소득세법 제5조 제6호 (자)목에 의하면 “대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 10배를 넘지 아니하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”은 비과세하도록 규정하고 있고, 동 법 시행령 제15조 제1항에서는 법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대1주택”이라 함은 “거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 1년이상 거주하는 것으로 한다”고 규정하고 있고, 동조 제3항에서는 “주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적 보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다”고 규정하고 있으며, 동조 제4항에서는 “제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 당해토지 면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다”고 규정하고 있다. 청구인은 국세청 예규(재산 01254-1644, 85.5.29)를 들어 비과세되어야 한다고 주장하고 있으나, 동 예규는 전시 소득세법 시행령 제15조 제1항의 요건을 갖춘 경우에 한하여 비과세한다는 것으로 1세대1주택의 비과세 요건을 충족하기 위하여는 주택에 부수되는 토지로서 1년이상 주거용 토지로 공한 경우일 때만 비과세 되는 바, 이 건의 경우 제1호 건물은 주택용이고 제2호 건물 2층에 주택이 있다 하더라도 제1호 건물과 제2호 건물은 비록 한울타리내 동일 번지상의 별개의 건물로 별도의 독립된 기능을 갖고 있는 건물로서 제2호 건물은 사업용에 공한 건물이라 할 것이다. 따라서 전체토지 면적중 제2호 건물에 부수되는 토지는 제2호 건물이 양도 2일전에 멸실되어 실제 주택에 부수되는 토지로 공한 기간은 2일 뿐이므로 제2호 건물에 부수되는 토지부분에 대하여 이 건 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 한울타리안의 토지위에 있는 주택과 임대용 건물중 임대용 건물을 양도시기(잔금청산일)직전에 멸실시킨 경우 당해토지 전체를 철거되지 아니한 주택에 부수되는 토지로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단 소득세법 제5조(비과세 소득) 제6호 (자)목, 동 법 시행령 제15조(1세대 1주택의 범위) 제1항·제3항·제4항 및 동 법 시행규칙 제6조 제2항의 규정을 종합하여 보면, 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 1년이상 거주하거나 1년이상 거주하지 아니하였지만 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 10배이내의 토지에 대하여는 1세대1주택으로서 그 양도로 인한 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세하도록 규정하고 있으며, 주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있음을 알 수 있는 바, 이 건의 경우 한울타리내에 있는 주택과 임대용 건물은 각각 별개의 기능을 가진 건물이므로 그 부수되는 토지도 구분되어야 할 것이고 따라서, 당해 각 건물의 연면적을 기준으로 하여 부수되는 토지를 안분계산하여 과세한 처분청의 이 건 과세처분은 적법타당하다 할 것이며, 당초부터 용도가 다른 2개의 건물에 부수된 토지로 이용되어 왔으므로 공통으로 사용된 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이며, 그렇게 보지 아니하는 경우에도 임대사업용 건물에 부수되는 토지이었다가 당해 건물이 멸실되었다면, 건물이 없는 나대지 상태의 토지의 양도라 할 것이므로 양도소득세 과세대상이 된다 할 것이다. 또한 제2호 건물의 주택부분을 제1호 건물 주택부분에 합산할 수 있는지 여부에 대하여 보면, 제2호 건물에는 청구인이 거주한 바 없으므로 3년이상 소유하여야 할 요건에 충족되어야 하는 데 제2호 건물은 83.12.22 취득하여 86.11.20 양도함으로써 그 소유기간이 3년이 되지 아니하므로 제2호 건물의 주택부분 189평방미터를 제1호 건물인 주택과 합산하여 이 건 토지중 주택부분에 부수하는 토지를 안분계산할 수도 없다 할 것이며, 가사, 이 건 토지를 제1호 건물인 주택에 부수되는 토지로만 이용하기 위하여 제2호 건물을 멸실하였다고 선의로 해석하는 경우에도 이 건 토지 면적인 590평방미터에 비추어 볼 때 주거용으로 공할 목적으로 제2호 건물을 멸실한 것으로는 보이지 아니할 뿐만 아니라 당해 토지부분이 주거용이라면 위에서 본 1세대 1주택의 비과세 요건인 1년이상을 거주용에 사용하여야 할 것인데도, 그렇지 아니한 이 건의 경우 어느모로 보나 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.