허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다는 사실만으로 실지 거래가액을 적용하여 결정고지한 과세처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 그의 형 OOO와 공동 명의로 같은시 강동구 OO동 OOOOO 소재 대지 462.7평방미터, 건물 307.2평방미터 (청구인 소유지분은 대지, 건물 각1/2) (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.9.23 청구외 OOO등 2명으로부터 취득하여 전 소유자 명의로 임대사업에 사용하여 오다가 89.11.6 청구외 OOO등 3명에게 양도하고 89.12.23 그 취득 및 양도가액을 기준시가로하여 자산 양도차익 예정신고를 이행한데 대하여 처분청에서는 청구인들이 쟁점 부동산의 실지양도가액이 1,135,000,000원인데 623,000,000원으로 토지등 거래계약신고를 하였고, 또한 동 신고금액대로 검인계약서를 작성한 것은 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 규정하는 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다고 보아 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 실지 거래가액으로 하여 90.10.16 청구인 에게 양도소득세 239,522,630원 및 동방위세 47,904,530원을 결정고지함에따라 청구인은 이에 불복하여 90.11.17 심사청구를 거쳐 91.2.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 그의 형 OOO와 공동 명의로 쟁점부동산을 88.9.23 취득하여 공유지분 상태로 임대사업을 영위하여 오다가 89.11.6 청구외 OOO등 3명에게 양도한 것이므로 투기성이 전혀 없으며 다만, 토지등 거래계약신고시 쟁점부동산의 양도가액을 낮게 신고한 것은 신고용인을 받기 위해 그 범위내의 금액으로 신고한 것일뿐 고의로 허위계약서 작성이나 동 법령을 위반 한 것이 아닌데, 처분청이 단순히 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 규정하는 허위계약서 및 관계법령을 위반한 경우에 해당되는 것으로 본 사실과 양도소득세는 부동산 소유권자 별로 과세하므로 소유권자 (지분권자)별 토지양도 면적을 보면 청구인 지분은 231.35평방미터에 불과하여 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 규정에 의하여 국세청장이 고시한 면적인 330평방미터【주거(상업)지역의 경우】에 미달되므로 전시 소득세법 시행령의 적용대상이 아닌데 동 규정에 의하여 실지 거래가액을 적용하여 과세 처분한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목에서 규정하고 있는 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산의 범위에 관한 국세청 고시 제89-88호 (89.8.1)를 보면 도시계획구역 안의 토지로서 주거지역, 상업지역, 지역의 지정이 없는 지역은 330평방미터 이상으로 고시하고 있는바, 청구인의 경우 형 OOO와 함께 취득, 양도한 쟁점부동산의 대지 면적이 462.7평방미터로서 이는 국세청장이 정한 일정규모 (330평방미터)이상의 거래에 해당되므로 처분청이 취득 및 양도가액을 실지 거래가액으로 하여 양도차익을 결정한 당초 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다는 사실만으로 실지 거래가액을 적용하여 결정고지한 과세처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단 이 건 과세처분의 경위 및 청구주장의 내용을 보면, 처분청은 청구인들이 국세청장이 정한 일정규모 이상의 쟁점토지를 89.11.6 청구외 OOO등 3명에게 양도하고 실제양도가액 (1,135,000,000원)이 아닌 금액 (623,000,000원)으로 토지등 거래계약신고를 한 사실이 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 해당된다고 보아 양도차익 계산시 실지거래가액을 적용하여 양도소득세등을 결정고지하였음을 알 수 있고, 청구인은 이에 대하여 쟁점부동산의 면적중 청구인의 양도면적은 국세청장이 정한 일정규모 (330평방미터)미만에 해당되고 또한 쟁점부동산을 취득하여 1년이상 임대사업에 사용한후 양도한 것이므로 투기성이 있다고는 할수 없는데도 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호(마)목의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세등을 부과한 처분은 부당하다는 주장이다. 이 건 관련 법령규정인 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 취득가액 및 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것이지만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정한 동법 시행령 제170조 제4항 제2호에 보면 『다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지 거래가액이 확인되는 경우...』라고 규정하면서 동호 (마)목에는 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』를 들고 있다. 또한 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산이라함은 국세청 고시 제89-88(89.8.1)호에서 도시계획 구역안의 토지의 경우 주거지역, 상업지역, 지역지정이 없는 지역은 330 평방미터이상의 경우라고 규정하고 있음을 알 수 있다. 먼저 이 건의 경우 쟁점부동산이 전시한 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목에서 규정하고 있는 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산 양도등에 해당되는지 여부에 대하여 살펴보면, 쟁점토지는 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO에 소재하며 동 지역은 도시계획구역 안의 상업지역으로서 동 대지의 면적이 462.7평방미터인 것이 관련 공부에 의하여 확인되고 또한 동 대지는 청구인외1인이 88.9.23 공동취득 소유하고 있다가 89.11.6 청구외 OOO등 3인에게 양도한 사실이 등기부 등본등에 의하여 확인되고 있다. 사실이 이러 하다면 일정규모 토지의 범위를 따짐에 있어 토지1필지를 기준할것인지, 1건으로 거래되는 토지면적의 합계로 할 것인지 이때에 공유토지인 경우 소유자 지분별로 구분하여 그 규모를 결정해야 하는지가 문제가 되는바, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정은 부동산 투기거래를 억제하고 토지거래의 정상화와 양도소득에 대한 공평과세를 위하여 설치된 규정이므로 이러한 목적론적 입장에서 볼 때 토지1필지를 기준한다거나 공유자별 지분으로 하여 그 규모를 산정한다거나 다수의 양도 양수자가 있을 때 양도양수자 개개인 별로 거래규모를 산정한다 할것이 아니고 1건으로 거래되는 토지의 전면적 합계를 기준하여 일정규모 해당 여부를 판단하여야 할 것이다. 이러한 관점에서 볼 때 쟁점토지는 도시계획 구역안의 상가 지역으로서 1건의 계약으로 거래 되었으며 그 총면적이 462.7평방미터이므로 전시한 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산』에 해당되는 것으로 보아야 할 것이다. 다음으로 청구인이 쟁점부동산의 거래 신고시 제출한 검인계약서가 사실과 다른 허위계약서인지에 대하여 보면 이 건 조사시 당초 조사관서인 서울지방국세청에 90.7.2 제출한 쟁점부동산의 양수자 OOO의 확인서에 의하면 OOO등은 쟁점부동산을 1,135,000,000원(예금계좌 인출금액 907,000,000원 OOOO보험 대출 188,000,000원, 임대보증금 인수액 40,000,000원)에 취득하였음을 확인하고 있고, 또한 청구인도 동금액에 대하여 다툼이 없으므로 실지양도가액은 1,135,000,000원으로 입증되었다고 보여지는 반면에 청구인이 쟁점부동산의 거래신고시 제출한 검인계약서상 양도가액을 보면 623,000,000원으로 기재되어 있는 바, 이는 청구인이 사실과 다른 허위계약서를 별도 작성하여 신고하였음을 알 수 있다 할 것이다. 따라서 처분청에서 청구인이 국세청장이 정한 일정규모(330평방미터)이상의 쟁점부동산 462.7평방미터를 양도함에 있어 허위계약서를 작성하여 부정한 방법등으로 거래하였음을 확인하고 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구법인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.