취득가액을 인정할 수 있는지의 여부(경정)

[주 문]

1. 송파세무서장이 90.9.16 청구인에게 결정 고지한 88년도 귀 속분 양도소득세 2,145,550원 및 동방위세 214,550원의 처분에 대해서는 취득일은 88.3.16 양도일은 88.12.23로 하고 양도가 액은 8,500,000원, 취득가액은 환산가액으로 하여 그 과세표준 과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경기도 여주군 대신면 OO리 OOO에 거주하는 사람으로서 경기도 이천군 모가면 OO리 OOO, OOOOO소재 대지 203평(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 88.3.16 취득하여 88.12.23 양도한데 대하여 그리고 경북 군위군 고로면 OO리 OOOOO 소재 임야84,600평(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 89.1.31 취득하여 89.12.21 양도한데 대하여 처분청이 이들 거래가 투기거래(단기거래)임을 들어 확인된 실지거래가액에 의해 90.9.16 쟁점1토지 양도분(88귀속) 양도소득세 2,145,550원 및 동방위세 214,550원과 쟁점2토지 양도분(89귀속) 양도소득세 8,819,890원 및 동방위세 1,762,170원을 각각 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 91.2.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 88.3.12 자신이 운영하던 서울시 OO구 OO동 OOO 소재 OO헬스클럽(임차권)을 청구외 OOO에게 넘기면서 교환조건으로 OOO로 부터 금원31,000,000원외에 동인 소유의 경남 합천군 야로면 OO리 O OOOO 임야 37,000평(이하 “쟁점외 토지” 라 한다)을 받기로 계약하였는데 청구인은 위 금원중 26,000,000원만 수령하고 나머지 5,000,000원을 수령못하게 되자 대금 변제조로 OOO 소유의 다른 토지인 쟁점토지(203평)를 평당 60,000원으로 하여 12,100,000원에 취득키로 88.3.16 계약하고 위 미수령액 5,000,000원을 공제한 나머지 7,100,000원을 지급한후 88.3.17 소유권을 이전받았다가 이를 88.12.23 청구외 OOO에게 금8,500,000원에 양도하였던바 쟁점토지의 취득가액은 12,100,000, 양도가액은 8,500,000원인데도 처분청이 양도가액은 청구주장가액(8,500,000원)으로 하면서도 취득가액은 5,500,000원으로 하여 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이고(“청구1”이라 한다). 또한 청구인은 88.11.6 자신이 소유하던 서울시 OO구 OO동 OOO 소재 OOO OOO OO OOOOO를 청구외 OOO에게 넘기면서 교환 조건으로 OOO으로 부터 동인 소유의 쟁점2토지와 금원 14,500,000원(아파트가액과 토지가액과의 차액)을 받기로 계약한 후, 89.1.31 그 소유권을 이전받았다가 89.12.31 이를 청구외 OO에게 양도하였던바, 이 건 거래가액을 보면, 교환된 아파트 순취득가액 41,500,000원(취득가액 66,500,000원-융자금 25,000,000원)에서 상기차액 14,500,000원을 공제한 금액 27,000,000원이 취득가액이고 위 OO으로 부터 수령한 29,690,000원이 양도가액인데도 처분청이 검인계약서상 기재된 취득가액 7,370,000원 및 양도가액 20,000,000원을 실지거래가액으로 하여 이 건 과세한 당초 처분도 부당하다는 주장이다.(이하 “청구2”라 한다)

3. 국세청장 의견 청구1에 대하여, 청구인은 취득가액이 12,100,000원이라고 주장하나 이를 입증할만한 객관적인 증빙이 제시되지 않은데 반하여 매도인(OOO)이 자신이 당초 취득가액(5,500,000원)대로 청구인에게 양도하였다고 확인서를 제출하고 있고 또한 취득후 9개월이 경과된 후의 양도가액(8,500,000원)이 취득가액(12,100,000원)보다 3,600,000원이나 하회한다는 것은 사회통념상 이를 인정할 수 없다. 청구2에 대하여, 청구주장의 거래가액(취득 27,000,000원, 양도 29,690,000원)을 구체적으로 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 제시되지 않아 이를 확인하기가 불가능한데 반하여 검인계약서상 거래가액(취득 7,370,000원, 양도20,000,000원)을 실지거래가액으로 보고 이 건 과세한 당초 처분은 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 쟁점은

(1) 청구1의 취득가액(12,100,000원)을 인정할 수 있는지의 여부와

(2) 청구2의 취득가액(27,000,000원)과 양도가액(29,690,000원)을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 〔쟁점1〕을 살펴본다. 먼저 과세경위와 청구주장을 보면 처분청은 쟁점1 토지거래가 투기거래(단기거래)에 해당된다고 보고 실지거래가액으로 과세하되 취득가액은 매도인(OOO)이 취득한 가액(5,500,000원), 양도가액은 제시된 매매계약서상 매매가액(8,500,000원)에 근거하여 이 건 처분하였음을 알 수 있고, 이에 대해 청구인은 양도가액은 위 매매계약서상 가액(8,500,000원)이지만 취득가액은 12,100,000원이라고 주장하면서 그 증빙으로 청구인이 이 건 매매로 OOO를 상대로 사기죄로 고소, 이를 처리했던 서울지점 동부지청의 수사내용(88-28385)에 의해서도 동가액은 12,100,000원임이 입증된다는 주장이다. 단기거래에 해당하는 이 건 양도가액은 다툼이 없고 취득가액을 다투고 있어 이를 살피건대, 처분근거로 제시된 OOO의 확인서를 보면 OOO는 쟁점외 토지(경남 합천군 소재)를 7,000,000원에, 그리고 쟁점토지(경기도 이천군 소재)를 5,500,000원에 취득하였으나 OO헬스클럽 임차권과 교환하는 조건으로 현금 31,000,000원에다 위 물건들을 『덤』으로 청구인에게 양도하였다고만 했지 물건별 양도가액을 구체적으로 각각 정하여 매매한것은 아님을 알 수 있고, 또한 OOO가 검찰청에서 진술한 내용을 보면 쟁점토지 203평을 평당 60,000원으로 청구인에게 양도하였다고는 하나 그 진술을 뒷받침할 증빙을 발견할 수 없고, 그리고 청구인 역시 쟁점토지 취득대금 12,100,000원의 지급 방법으로서 OOO에 대한 대여금 5,000,000원을 공제한 7,100,000원을 지급하였다고 주장하나 이를 뒷받침할 만한 지급증빙등을 제시 못하고 있는점등을 모아볼 때 처분청이 인정한 가액(5,500,000원), OOO의 진술가액, 청구인이 주장하는 가액(12,100,000원) 모두 실지거래가액으로 보기는 어렵다고 하겠다. 따라서 이 건 양도차익을 결정함에 있어서 취득일은 88.3.16(등기원인일), 양도일은 88.12.23(등기접수일)로 하되 소득세법 시행령 제170조 제1항에 의거 양도가액은 확인되는 실지거래가액인 8,500,000원으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 취득가액은 환산가액(소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목)으로함이 타당하다고 판단된다. 〔쟁점2〕를 살펴본다. 단기거래에 해당하는 이 건 살피건대, 처분청이 검인계약서상 기재된 금액(취득 7,390,000원, 양도 20,000,000원) 및 매수인(OOO) 확인가액(20,000,000원)을 실지거래가액으로 인정하여 과세한데 대하여 청구인은 공부상 등기를 위하여 검인계약서상 청구외 OOO등 7인으로 부터 7,390,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 20,000,000원에 양도한 것으로 기재하였으나 사실은 청구인 소유 주택과의 교환계약에 의거 쟁점토지를 청구외 OOO으로 부터 27,000,000원 상당에 취득하여 청구외 OO에게 29,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 이 건 취득시 매도자인 OOO, 이 건 양도시 매수자인 OO 모두가 등기부상 매도인 매수인과 상이하여 이들이 실소유자라는 사실이 입증되지 않고 있어 청구인이 제시한 이 건 취득 및 양도계약서가 신빙성이 있는것으로 인정하기 어렵고, 또한 청구주장의 실지거래가액을 입증할만한 대금수수에 따른 금융자료등 구체적인 증빙의 제시가 없는한 신빙성이 있다고 인정하기 어려우므로 이부분 청구주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.